Rendite-Immobilien ausserhalb von Metropolen – Klaus Hartrampf, Geschäftsführer Hartrampf Grundinvest GmbH

Nach Preisexplosionen in den großen Metropolen können sich viele Normalverdiener Immobilien als Renditeobjekte nicht mehr leisten. Einen attraktive Alternative bieten Rendite-Immobilien ausserhalb der großen Metropolregionen. Bei moderaten Kaufpreisen zwischen 50.000€ und 120.000€ können Anleger attraktive Renditen erzielen, erklärt Klaus Hartrampf, Chef der Hartrampf Grundinvest GmbH im Interview.

Sehr geehrte Damen und Herren, mein Name ist Dr. Manuela Diehl. Ich begrüße sie recht herzlich zu unserem Business Talk am Kudamm, schön dass Sie sich wieder reingeschaltet haben. Unser heutiger Gast ist Klaus Hartrampf. Er ist Inhaber und Geschäftsführer der Hartrampf-Immobilien-Gruppe aus Leipzig. Mit Herrn Hartrampf möchte ich über Renditeobjekte außerhalb der großen Metropolen sprechen.

Manuele Diehl: Guten Tag Herr Hartrampf, wir möchten uns heute über Renditeobjekte außerhalb der großen Metropolen unterhalten, aber lassen sie uns zunächst auf Ihr Unternehmen kommen. Sie sind seit über 20 Jahren am Markt und auf die Errichtung und den Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisiert. Können Sie uns mehr über die Hartrampf-Gruppe erzählen?

Klaus Hartrampf: Ja, gerne.  Ich muss gerade mal nachrechnen, Sie sagen seit 20 Jahren am Markt. Wir sind in der Tat seit länger als 1993 am Markt. 1991 haben wir die Bauträgertätigkeit unter unserer eigenen Firma ASE REAL Estate GmbH in Leipzig begonnen. In Leipzig haben wir über 70 große Mehrfamilienhäuser, auch ein kleines Hotel und Sonderbauten saniert. Häuser, die als Kulturdenkmäler den Investoren besondere Steuervorteile ermöglicht haben. Das haben wir auch gemacht in Gotha, in Mainz, in Berlin, in Potsdam und werden dieses Geschäft auch weiter fortsetzen. Wir haben vor fünf Jahren mit der Neubautätigkeit begonnen, unterhalten seitdem auch sehr exklusive Mehrfamilienhäuser vorwiegend für Selbstnutzer. Noch jung ist unser Geschäftsfeld Renditeimmobilien. Unter der Hartrampf Grundinvest GmbH bieten wir Investoren Renditeimmobilien zu sehr attraktiven Preisen an.

Manuela Diehl: Sie vermarkten dieses Produkt als ausgewählte Bestandsimmobilien. Was bedeutet jetzt in diesem Fall ausgewählte Bestandimmobilien? Wonach wählen Sie diese Immobilien aus?

Klaus Hartrampf: Wir wenden auf unsere Ankaufskriterien unsere Erfahrungen der letzten Jahrzehnte an. Ich bin ganz stolz darauf, dass wir für unsere Investoren am Standort Leipzig Vordenker in Lagen waren, die damals noch nicht so attraktiv waren. Keiner wusste was von Leipzig, keiner wollte da so richtig hin. Sachsen war eben Ostdeutschland und man assoziierte damit den sprachlichen Duktus des früheren Republik-Präsidenten und viel mehr wussten die Investoren nicht, wollten sie auch nicht. Inzwischen in der Weisheit der Rückschau können wir sagen, dass unsere Standortauswahl richtig war und für unsere Investoren gute, sehr gute Renditen gebracht hat. Das gleiche wiederholen wir jetzt, in dem wir an Standorten, die noch nicht ganz so populär sind, aber gesichert und gut recherchiert schon ins Blickfeld gerückt sind und schon Steigerungsraten bei den Preisen aufweisen. Dort haben unseren Investoren gute Angebote erhalten.

Manuela Diehl: Diese Bestandsimmobilien sind eigene Immobilien, die Sie jetzt nach und nach veräußern?

Klaus Hartrampf:  Also wir sind kein Makler, sondern bei uns gibt es so zusagen „Milch vom Bauernhof“, wir haben Immobilien im eigenen Bestand, die wir behalten und/oder verkaufen.

Manuela Diehl: Ihre Käufergruppe, sind das jetzt eher die privaten Anleger oder institutionelle Investoren? Wen haben Sie als Zielgruppe definiert?

Klaus Hartrampf: Das muss man sich ganz übersichtlich vorstellen. Wir möchten Immobilien für die Bezieher normaler Einkommen zugänglich machen. Um es auf Zahlen zu bringen: wir verkaufen Wohnungen für 80.000, 100.000 oder 120.000 Euro, die jeder Mensch mit einem normalen Einkommen sich leisten kann. Für die institutionellen ist das kein Geschäft, was wir mit begleiten wollen. Wir sind Mittelständler, bieten direkt für den Endkunden gute leicht verständliche Immobilien an.

Manuela Diehl: Sie bieten Immobilien also sowohl für denjenigen, der eine Anlage sucht, als auch für denjenigen, der eine Immobilie selbstnutzen möchte?

Klaus Hartrampf: Für die Selbstnutzer ist das unser Neubauprogramm, wo wir sehr schöne Immobilien in guten Lagen im Portfolio haben. Für den Anleger oder Investor, der eine vermietete Immobilie sucht – das ist unser Renditeprogramm, hier sind die Wohnungen bereits vermietet, so dass der Investor eine Mietsicherheit hat.

Manuela Diehl: Bieten sie den Käufern darüber hinaus – über Ihre Expertise und der Auswahl der Immobilien – noch weitere Serviceleistungen an? Gibt es Mietgarantien oder irgendwelche Garantien für den Immobilienkäufer, wenn dieser sie nicht selbst nutzen möchte?

Klaus Hartrampf: Das Wort Mietgarantie ist in den letzten 20 Jahren so ein bisschen in Verruf geraten. Wir geben unseren Immobilienkäufern die Sicherheit, dass Mietausfälle, die in der Zeit direkt nach dem Erwerb auftreten, von uns abgedeckt werden. Zusätzlich geben wir die Sicherheit, dass wenn ein Mieter auszieht, wir die Wohnung renovieren. Wir geben außerdem die Sicherheit, dass bei Mieterwechsel wir die Wohnung auf dem Vermietungsmarkt anpreisen. Diese und weitere Sicherheiten geben wir, aber was wir nicht tun, ist die Miete als Garantie vom Markt abzulösen. Die Wohnungen von uns bringen regelmäßig 5,20 Euro im Mietvertrag mit dem Mieter und das legen wir offen und das geben wir genauso weiter.

Manuela Diehl: Lassen sie uns bei der Gelegenheit über Ihre Preisgestaltung sprechen. Wenn man sich im Internet auf Plattformen vergleichbare Wohnungen anschaut, dann fällt auf, dass Sie mit Ihrem Angebot doch im oberen Preissegment zu finden sind, wie rechtfertigen Sie das?

Klaus Hartrampf: Es gibt ja immer „Von-Bis-Spannen“ wo Preisbildung entsteht. Wir sind in den guten Quartieren der Stadt, in den ruhigen Seitenstraßen, in den Wohnungen mit Balkon, in den Wohnungen, die technisch in Ordnung sind und wo es auch in der Eigentümergemeinschaft keine Probleme gibt. In einem guten Umfeld, mit unseren Sicherheiten, sind wir natürlich nicht am unteren Ende des Marktes angesiedelt.

Nehmen Sie sich einen schön VW-Golf als Gebrauchtwagen. Sie können sich bei Autoscout die Preisspanne von den Ergebnissen zwischen fünf- und zehntausend Euro anschauen, denn das sind alles VW Golf. Aber welchen nehmen sie jetzt? Wenn sie näher hinsehen, hat der eine hunderte Kilometer Laufleistung, der andere hat schon viermal den Besitzer gewechselt, wenn Sie noch genauer hinsehen, sehen Sie, dass der eine vielleicht neu lackiert worden ist – möglicherweise ein Unfallschaden. Wenn Sie das eine Weile gemacht haben, also ich weiß nicht was Sie tun würden, aber ich weiß was ich tun würde. Ich würde mir einen Gebrauchtwagen in einer Werksvertretung, wo ich gewisse Sicherheiten bekomme, kaufen. Wo ich eine Garantie bekomme, wo ich weiß, dass der Kilometerzähler nicht zurückgedreht wurde. Und wo ich weiß, dass ich den tendenziell etwas höheren Preis zahle, aber ich fühle mich besser, als wenn ich in auf einem Gebrauchtwagenplatz irgendwo auf der grünen Wiese mit bunten Fähnchen gekauft habe.

Manuela Diehl: Der Kauf eines PKW oder auch eben von einer Immobilie, ist ja immer auch Vertrauenssache, da gebe ich Ihnen Recht. Mit welcher Rendite können die Käufer bei Ihnen rechnen? Beispielsweise kauft jemand eine Wohnung aus dem Bundesgebiet in Chemnitz, wie errechnet er seine Rendite?

Klaus Hartrampf: Ganz einfach. Sein eingesetztes Kapital verzinst sich mit 4,4 Prozent, die Zahl nehme Sie jetzt bitte nicht ganz wörtlich, das können 4,3 oder 4,2 oder 4,6 Prozent sein, aber als Kernzahl sind das rund 4,4 Prozent Kapitalverzinsung.

Manuela Diehl: Wird dies transparent im Vertrag dargestellt?

Klaus Hartrampf: Das Schöne an unserem Produkt: es gibt keinen dicken Prospekt, es gibt keine 100 Seiten Kleingedrucktes. Es gibt eine ganz einfache Aussage: dies ist der Kaufpreis der Wohnung, dies der Mietvertrag mit der Monatsmiete mal zwölf. Das ist die Basis der Renditeberechnung. Wenn ich diese ins Verhältnis setze zum Kaufpreis, dann habe ich die Rendite. Alle Wohnungen, die wir kaufen, beginnen mit einem Gespräch bei dem jeweiligen Mieter. Wo wir sagen, Sie wohnen hier seit fünf Jahren in der Wohnung drin, in letzter Zeit sind die Mieten noch nicht besonders gestiegen – wir möchten ihre Stimmung nicht verschlechtern, wenn wir gleich eine Mieterhöhung vornehmen. Mit andern Worten handeln wir die Bestandsmietverträge für unsere Käufer im Vorfeld aus.

Manuela Diehl: Das ist ja dann auch positiv für die Mieter, dass sie diese Sicherheit haben. Sie haben hauptsächlich oder ausschließlich Immobilien in Sachsen und scheinen auch sehr mit diesem Bundesland verwachsen zu sein. Können wir etwas über den Menschen Klaus Hartrampf erfahren? Sind Sie in Sachsen geboren oder wie sind Sie nach Sachsen gekommen?

Klaus Hartrampf: Ich bin Sachsen-Fan. Und der folgende Satz stammt jetzt nicht von mir, aber Sachsen ist sicherlich inzwischen als das Baden-Württemberg des Ostens anzusehen. Vor dem Krieg hatte es gute und wichtige Industrien. Tut es jetzt wieder. Die Kennzahlen dieses Bundeslandes sprechen ja von Erfolg. Als wir angefangen haben in Leipzig 1993, da mussten wir uns hier immer diese Ost-West-Sache anhören. Ich wusste am Anfang nicht, wie das richtige Argument ist. bis es mir dann einfiel. Ich sagte: „Liebe Leute, wenn Euch da was nicht gefällt, dann geht doch ins Saarland – das liegt definitiv im Westen und ist wirtschaftlich so erfolgreich, wie man das in der Zeitung nachlesen kann.“

Auf ihre Frage wo ich her komme: Heutzutage sagt man wohl ich habe Migrationshintergrund. Meine Eltern, mein ostfriesischer Vater und meine Berliner Mutter, haben sich in Berlin kennengelernt. In Berlin bin ich 1955 geboren, aufgewachsen. Meine prägende Stadt war Hamburg, wo mein Vater Arzt und Regierungsbeamter war. Dazu kam dann später noch mal das Sozialministerium in Bonn. Dann studierte ich ein Jahr in Berlin, später im Rhein-Main-Gebiet, wo wir mit der Firma 1993 nach Leipzig wechselten. Inzwischen bin ich mit Familie, Kind und Rind nach Leipzig umgezogen. Und wenn ich nicht schon einen Job hätte, dann würde ich wahrscheinlich Marketing für Sachsen machen.

Manuela Diehl: Ja, das machen Sie gerade wirklich. Ich habe erfahren und das zeigt ja auch Ihre Verbundenheit mit Sachsen, dass Sie sich für Kinder aus benachteiligten Familien engagieren. Können Sie uns dazu noch etwas sagen oder möchten Sie uns dazu etwas sagen?

Klaus Hartrampf: Ja, sehr gerne, also am liebsten den ganzen Tag. Wir betreiben ein kleines Kinderwerk, wir nennen das ein christliches Kinderwerk: der Kinderhafen. Wir betreiben eine offene, wie man heutzutage sagen würde, niederschwellige Einrichtung, in die Kinder aus sozial nicht so gut gestellten Familien einfach hineinspazieren können uns sie bekommen dort ein familienähnliches Angebot. Das heißt, es wird erst mal zusammen gekocht, dann zusammen gegessen, zusammen gespielt, Hausaufgaben gemacht – also das, was eigentlich ein schöner Kindernachmittag nach der Schule sein sollte.

Manuela Diehl: Zum Schluss noch eine Frage hinsichtlich der Pläne der Hartrampf Grundinvest GmbH und des Ausblicks in die Zukunft des Immobilienmarktes in Sachsen. Können Sie uns etwas sagen, wie sehen die Pläne der Hartrampf-Gruppe in nächster Zeit aus?

Klaus Hartrampf: Wir bauen gern, wir bieten gerne Immobilien an, machen das weiter, denn alle Zahlen sprechen dafür, dass das eine sehr gute Idee ist. Das beantwortet auch den zweiten Teil Ihrer Frage. Die Preise haben deutschlandweit zum Glück angezogen. Das ist im ehemaligen Osten noch nicht so, daher sehe ich weiterhin die besten Perspektiven für Investoren in Sachsen.

Manuela Diehl: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Hartrampf.


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