„Die Finanzierung muss zum zukünftigen Eigentümer passen“ – Lutz Hegner (Hegner & Möller GmbH)

Lutz Hegner ist Geschäftsführer der Hegner & Möller GmbH. Im Interview spricht der Immobilienexperte darüber, dass sich viele Immobilienkäufer bei der Finanzierung überschätzen. Eine fachliche Beratung zu der Baufinanzierung sei daher immer sinnvoll und notwendig, um sich nicht zu überschulden.

Lutz Hegner
Hegner & Möller GmbH

Viele Menschen träumen vom Eigenheim, welche Voraussetzungen muss ich für eine Immobilienfinanzierung mitbringen?

Lutz Hegner: Der Wunsch nach einer Immobilie ist regional sehr unterschiedlich ausgeprägt. In Flächenländern und am Rand der großen Metropolen ist er stärker als in Großstädten. Die Eigentumsquote ist daher sehr unterschiedlich. In Berlin z.B. liegt sie bei ca. 15%, in Brandenburg hingegen schon bei 43 %. Ein zunehmender Aspekt bei Investitionen in Immobilien ist der Vorsorgegedanke – Vermögensaufbau von Selbstständigen für die Rente.

Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung: Ein nachhaltig ausreichendes Einkommen zur Deckung der Finanzierungsraten – „Corona“ hat uns allerdings gezeigt, dass bisher nachhaltige Einkommen ganz schnell wegbrechen können – sowie bei den meisten Banken den Nachweis über eine finanzielle Zuverlässigkeit (Schufa).

Wie ist der Ablauf beim Immobilienkauf?

Lutz Hegner: Der Ablauf unterteilt sich in fünf Phasen:
1. Planung der Immobilie – was für eine Immobilie, in welchen Zustand, in welcher Region?
2. Ermittlung des Finanzierungsrahmens –  übliche Faustformel: ca. 80 % der Anschaffungskosten können solide finanziert werden, Kaufnebenkosten und ca. 20% der Anschaffungskosten sollten aus bereits vorhandenem Kapital zugelegt werden, die monatlichen Kosten an die Bank (monatliche Rate) sollten nicht mehr als 30 – 40 % des Haushaltsnettoeinkommens betragen. Man kann aber auch „rückwärts rechnen“ und weniger Eigenkapital einbeziehen: Es wird ein Betrag aus seinem nachhaltigen Einkommen und seinen persönlichen Ausgaben (ohne die bisherige Miete) angesetzt, den man monatlich über einen längeren Zeitraum als Finanzierungsrate tragen kann. Aus dieser Rate lässt man sich vom Fachmann einen Kreditrahmen errechnen. Bleibt man mit allen Anschaffungskosten in diesem Rahmen, braucht man nicht zwingend zusätzliches Eigenkapital.
3. Auswahl einer geeigneten bzw. gewünschten Immobilie. Festlegung des Sanierungs- Renovierungsrahmens. Genaue Ermittlung der Gesamtkosten! (Vergessene, falsch berechnete Kosten können oftmals nicht mehr nachfinanziert werden und bringen viele Käufer oder Bauherrn in größte Schwierigkeiten – lassen Sie sich beraten!)
4. Verhandlungen zum Kauf der Immobilie und Anpassung der Finanzierung auf „meine“ Bedürfnisse.
5. Entscheidung => Kauf/Bau der Immobilie => Wohnen

Was ist günstiger mieten oder kaufen einer Immobilie?

Lutz Hegner: Dies ist nicht mit entweder/oder zu beantworten. Miet- und Kaufpreise steigen in Deutschland, in den Metropolen steigen die Kaufpreise oft schneller als die Mietpreise, weil diese stärker staatlich reguliert sind. In Großstädten kann mieten daher zunächst günstiger sein. Auf dem Land ist Kaufen sehr oft günstiger. Auf lange Sicht spricht allerdings vieles für den Kauf einer Immobilie, da diese sich für den Vermögensaufbau eignet, keine Mietsteigerungen zu erwarten sind und eine Sicherheit bietet. Eine Mietwohnung ist allerdings immer „flexibler“ an die Lebenssituation (Single, Familie, Alter) und auf notwendige Standortwechsel anpassbar.

Worauf sollte ich bei der Baufinanzierung achten und welche Kosten fallen an?

Lutz Hegner: Ganz allgemein: Die Finanzierung muss zum künftigen Eigentümer passen! Hier ist eine fachliche Beratung sinnvoll und eigentlich immer notwendig. Kosten für den Hauskauf: Zinsen, Notargebühren für eine Grundschuldbestellung, Kosten beim Grundbuchamt zur Ein- und Austragung von Sicherheiten im Grundbuch. Je nach Finanzierung können Provisionen für Vermittler, Gutachterkosten, Gebühren hinzukommen.

Immobilien in Metropolregionen sind in den letzten Jahren stark im Preis gestiegen, lohnt sich der Wohnungs- oder Hauskauf überhaupt noch?

Lutz Hegner: Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Dies hängt immer vom konkreten Angebot, Lebensalter und bereits vorhandenen Kapital ab! Davon unabhängig spielen neben Renditegesichtspunkten auch persönliche Empfindungen eine große Rolle, wenn man „seine Immobilie“ gefunden hat.

Was sind die Risiken beim Immobilienkauf?

Lutz Hegner: Es gibt drei Hauptrisiken:
1. Wertverlust durch den Standort: Die Region fällt wirtschaftlich stark ab, so dass der Immobilienpreis sinkt oder die Immobilie sogar „unverkäuflich“ wird
2. Zustand der Immobilie: Der Zustand der Immobilie entspricht nicht meinen unterstellten Erwartungen (Nutzungsmöglichkeiten, Umfeld-Entwicklung, massive Bauzustandsverschlechterung)

3. Geringe Flexibilität: Grundsätzlich ist eine Immobilie sehr oft eine sichere, werthaltige Geldanlage. Immer dann, wenn hohe Flexibilität bei der Verwertung gefragt oder notwendig ist, kann eine Immobilie zum „Klotz am Bein“ werden – Krankheit, Scheidung, Insolvenz. Der Eigentümer kann in diesen Fällen nicht immer den günstigsten Zeitpunkt des Verkaufs und die Verkaufsgeschwindigkeit bestimmen.

Herr Hegner, vielen Dank für das Gespräch.

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