Eigentümer profitieren von den Niedrigzinsen – Olaf Grumm (Ziegert Immobilien)

Olaf Grumm Head of Finance von ZIEGERT Immobilien. Im Interview spricht er über Kosten und Chancen von Immobilieninvestitionen in Metropolen wie Berlin.

Olaf Grumm
(c) ZIEGERT – Bank- und Immobilienconsulting GmbH

Viele Menschen träumen vom Eigenheim, welche Voraussetzungen muss ich für eine Immobilienfinanzierung mitbringen?

Olaf Grumm: Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung. Es ist zu allererst wichtig, offen mit dem Finanzierungsberater des Vertrauens ins Gespräch zu gehen. Gerade hinsichtlich finanzieller Themen bauen viele Menschen eine Blockade auf oder haben den ein oder anderen Vorbehalt. Doch geht es gerade darum, dass die Finanzierung sich am Leben des Menschen orientiert und nicht andersherum. Daher bieten Banken mehrere Finanzierungsvarianten an. Zudem kann als Kriterium dienen, dass die Immobilie – auch hinsichtlich Größe – zum Menschen passen sollte. Zudem ist gut, wenn der Kunde Eigenkapital mitbringt, aber es ist nicht zwingend notwendig. Ein regelmäßiges Einkommen ist dagegen sehr wichtig.

Wie ist der Ablauf beim Immobilienkauf?

Olaf Grumm: Im Vorfeld sollte durch ein Beratungsgespräch in Erfahrung gebracht werden, ob die Immobilien seitens des Kunden als Kapitalanlage oder der Eigennutzung dient. Die folgenden Kriterien beeinflussen die Wahl des Objektes:

– Anforderungen und Wünsche festlegen: Wohnlage (Bezirk), Größe und Art der Immobilie, Zimmeranzahl;

– Beratungsangebot nutzen: ZIEGERT informiert den Kunden über Eigentumswohnungen, die die von ihm festgelegten Vorgaben erfüllen und präsentiert geeignete Objekte. Der Kunde hat die Möglichkeit Wohnungsbesichtigungen zu vereinbaren und wird durch einen Makler im gesamten Prozess betreut

– Beratung zur Auswahl und zu Finanzierungsoptionen: Eigenes Budget und die Möglichkeiten der Finanzierung, etwa durch einen Immobilienkredit, ausloten und beraten lassen.

– Abschluss des Kaufvertrages: Hat der Kunde ein Objekt ausgewählt und möchte den Kauf abschließen, erhält er die notwendigen vertraglichen Unterlagen, die für den Kauf notwendig sind. Der Makler begleitet den Käufer dabei beim gesamten Verkaufsprozess bis hin zu der schlüsselfertigen Übergabe.

– Optional: Innenarchitekturbüro Studio Z

Was ist günstiger: Mieten oder Kaufen einer Immobilie?

Olaf Grumm: Die monatliche Zinsbelastung ist in vielen Fällen deutlich niedriger als die Mietzahlung. Wie Eigentümer von den Niedrigzinsen im Detail profitieren: Bei einer Vollfinanzierung und einem angenommenen Kaufpreis von 8.000 Euro pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung in sehr guter Berliner Lage liegt die Zinsbelastung je nach Zinsbindung zwischen 8 und 9,50 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Zinssatz von 1,3 Prozent hätte der Käufer beispielsweise eine Zinsbelastung von 8,50 Euro pro Quadratmeter, bei 1,5 Prozent von 10 Euro. Diese ist vergleichbar mit der Nettokaltmiete einer gleichwertigen Neubauwohnung zur Miete in derselben Lage, die realistischerweise 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter kosten würde und somit höher wäre. Abgesehen von der deutlichen finanziellen Einsparung durch niedrige Zinsen ist der Kauf einer Immobilie nach wie vor die beste und vor allem bewährteste Form der Altersvorsorge. Die monatliche Tilgung ist gleichzusetzen mit dem Vermögensaufbau. Das Geld wandert quasi von der linken in die rechte Hosentasche des Immobilienkäufers, denn am Ende gehört ihm die Immobilie ja.

Worauf sollte ich bei der Baufinanzierung achten und welche Kosten fallen an?

Olaf Grumm: Als erstes gilt es zu wissen, dass bei jedem Kauf die sog. Erwerbsnebenkosten anfallen. Darunter versteht man die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Gerichtskosten sowie ggf. die anfallende Provision. Es kommen noch weitere Kosten, wie z. B. die Anschaffung einer Küche hinzu. Eine Faustformel der Baufinanzierung spricht von einem ca. 100fachen monatlichen Nettoeinkommen. Diese Höhe dient als Richtlinie für den zu finanzierenden Betrag im Verhältnis zum Einkommen. Es ist elementar, dass das „Gerüst“ der Baufinanzierung zum persönlichen Leben des Menschen passt: Wie steht die Person zu Sondertilgungen? Ist ein variabler Tilgungssatz interessant für den Kunden?

Es obliegt dem Finanzierungsberater, herauszufinden, welche Priorität die Immobilie im Leben des Menschen hat. Hierbei spielt auch eine Rolle, ob die Wohnung zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage dient. Ein offenes Gespräch über Ziele und Wünsche zwischen Kunden und Berater ist sehr wichtig.

Immobilien in Metropolregionen sind in den letzten Jahren stark im Preis gestiegen, lohnt sich der Wohnungs- oder Hauskauf überhaupt noch?

Olaf Grumm: Eigentümer profitieren maßgeblich von der Stabilität des deutschen Immobilienmarkts. Dies belegen auch die Ergebnisse einer kürzlich veröffentlichten Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Hierbei hat das IW die Wohnkosten beim Eigentumserwerb mit Mietkosten verglichen und herausgefunden, dass die Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum bei 48,5 Prozent liegt.

Maßgeblich dafür sind die anhaltend niedrigen Zinsen, die sich sogar bei steigenden Kaufpreisen noch auszahlen würden. Dazu sagt Till McCourt, Head of Research der Ziegert Group: „Die niedrigen Kreditzinsen sorgen auch dafür, dass beim Wohneigentumserwerb die finanzielle Belastung des Haushalts zumeist noch nicht so hoch ist wie noch zu Beginn der 1990er Jahre oder davor.“

Was sind die Risiken beim Immobilienkauf?

Olaf Grumm: Die Risiken eines Immobilieninvestments sind vor allem aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und des geringen Zinsniveaus überschaubar. So steigen die Preise für Anlageimmobilien vor allem in Deutschlands TOP-Städten wie Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München weiter an. Eine Immobilieninvestition gilt als sicher, wenn zudem Faktoren wie eine solide Bausubstanz, eine attraktive Lage und eine qualitativ hochwertige Ausstattung gegeben sind. Wer nicht über ausreichendes Eigenkapital verfügt, sollte sich zudem in punkto Finanzierung gut beraten lassen. Zur Risikominimierung ist es wichtig, sich bei der Finanzierung nicht nur auf die Höhe des Zinssatzes zu fokussieren, sondern auch die Rahmenbedingungen, wie die Dauer der Zinsbindung, im Auge zu behalten. Die richtige Beratung in Sachen Finanzierung passend zur persönlichen Lebenssituation kann die Risiken entscheidend minimieren.

Herr Grumm, vielen Dank für das Gespräch.

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