René Buscher: „Worst Case“ ist die Rückabwicklung des Bauvertrags

René Buscher ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei der Kanzlei SCHUMANN RECHTSANWÄLTE NOTARE. Im Interview spricht er über Streitfälle beim Bau oder Erwerb von Immobilien.   

René Buscher

Mängel am Wohneigentum sorgen häufig für Rechtsstreitigkeiten. Wie schlimm kann es im Ernstfall werden?

René Buscher: Der „Ernstfall“ ist hier in unzähligen Varianten denkbar. Der häufigste Fall ist sicher, dass man sich wegen tatsächlicher oder vermeintlicher Mängel streitet. Aber auch die verzögerte Fertigstellung oder ausbleibende Zahlungen sind ein steter Quell von Auseinandersetzungen. „Worst Case“ sind dabei sicher die Rückabwicklung des Bau-/Kaufvertrages und die Insolvenz des Bauunternehmens/Bauträgers. Aber dies ist meines Erachtens eher die Ausnahme. Die meisten Bauvorhaben laufen geräuschlos und – letztlich – zur Zufriedenheit der Parteien ab.

Wie können sich Käufer beim Immobilienerwerb schützen?

René Buscher: Das hängt ganz von der Art des Vertrages ab. Handelt es sich um einen Bauträgervertrag (der Verkäufer verkauft das Objekt mit noch zu errichtender Immobilie), wird der Erwerber schon durch das in der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) geregelte Procedere recht gut abgesichert. Darüber hinaus gibt es grundsätzlich die Möglichkeit, im Bau- oder Bauträgervertrag Sicherungen wie Vertragserfüllungsbürgschaften und ähnliches zu vereinbaren. Grundsätzlich ist der Auftraggeber gesetzlich schon dadurch abgesichert, dass im Bauvertrag eine Vorleistungsplicht des Auftragnehmers geregelt ist, das heißt, der Auftraggeber zahlt erst, wenn eine (Teil-)Leistung auch erbracht ist. Bestehen an der schon ausgeführten Leistung Mängel stehen dem Auftraggeber Zurückbehaltungsrechte zu. Ganz generell ist jedem bauunerfahrenen Baubeteiligten dringend anzuraten, sich vor Unterzeichnung eines Vertrages beziehungsweise schon während der Verhandlungen über diesen anwaltlichen Rat, am besten durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, einzuholen. Bei einem Bauträgervertrag, der notariell beurkundet werden muss, trifft den grundsätzlich neutralen Notar im Übrigen eine Aufklärungspflicht.

Gibt es Möglichkeiten die Haftung für bauliche Mängel bereits im Kaufvertrag einer Immobilie zu regeln?

René Buscher: Das ist möglich und auch sinnvoll, wobei sich schon aus dem Gesetz, also dem BGB, viele Rechte und Pflichten der Parteien ergeben. Diese kann man aber, z. B. hinsichtlich der Länge von Gewährleistungsansprüchen, noch konkretisieren oder auch – in gewissen Grenzen – abweichend regeln.

Welche sind die häufigsten Probleme und Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien, die Ihnen im Alltag begegnen?

René Buscher: Bei einem reinen Erwerb, also dem Kauf, treten meiner Einschätzung nach die wenigsten Probleme auf. Problematisch wird es meist erst, wenn bei einer zu errichtenden Immobilie Mängel auftreten oder sich die Ausführung verzögert. Streiten werden sich die Parteien dann z. B. um das Ob und Wie von durchzuführenden Mängelbeseitigungsarbeiten und den daraus folgenden finanziellen Ansprüchen.

Unter welchen Umständen kann ein Kaufvertrag rückabgewickelt werden?

René Buscher: Hier sind verschiedene Konstellationen denkbar. Eine Rückabwicklung ist immer dann möglich, wenn die Parteien dies übereinstimmend wollen und sich insoweit über das Procedere einig sind.

Denkbar sind auch bereits im Vertrag festgelegte Rücktrittsrechte, z. B. für den Fall, dass das Bauwerk nicht zu einem bestimmten Zeitpunkt fertig gestellt wird oder eine Baugenehmigung nicht bis zu einem bestimmten Zeitpunkt erteilt wird.

Darüber hinaus ist aber auch die einseitige Rückabwicklung nach gesetzlichen Vorschriften durch eine Vertragspartei möglich, z. B. weil eine Vertragspartei schuldhaft vertragliche Pflichten nicht erfüllt. So kann der Bauträger zurücktreten, wenn der Käufer trotz mangelfreier Fertigstellung der Immobilie den Kaufpreis nicht oder in erheblichen Größenordnungen nicht bezahlt. Hier sind aber auch noch zahlreiche andere Konstellationen denkbar. Insoweit kommt es auf den Einzelfall und dessen Prüfung an. Im Zweifel sollte dies ein versierter Rechtsanwalt klären. 

Herr Buscher, vielen Dank für das Gespräch.

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