Bauträgerprojekte mit sehr dünner Kapitaldecke

Esther Daßio und Michael Schmidt-Morsbach sind Fachanwälte für Bau-und Architektenrecht und Partner der Kanzlei Schmidt-Morsbach und Partner Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB. Im Interview sprechen sie über juristische Probleme im Zusammenhang mit Bauträgermodellen.   

Esther Daßio und Michael Schmidt-Morsbach

Mängel am Wohneigentum sorgen häufig für Rechtsstreitigkeiten. Wie schlimm kann es im Ernstfall werden?

Esther Daßio: Bauträger gründen häufig für die Abwicklung von Bauträgerprojekten eigene Gesellschaften, die nur mit einer sehr dünnen Kapitaldecke ausgestattet sind. Das bedeutet im Ernstfall, dass bei steckengebliebenen Bauvorhaben oder Mängeln im Gemeinschafts- oder Sondereigentum kein zahlungskräftiger Anspruchsgegner zur Verfügung steht, sondern die Gefahr besteht, dass der Bauträger bei dem Versuch der Durchsetzung von derartigen Mängelansprüchen Insolvenz anmeldet. Die Erwerber bleiben dann auf Ihren Fertigstellungs- bzw. Mangelbeseitigungsansprüchen sitzen und müssen zusätzlich zu den bereits geleisteten Kaufpreisraten auch die Kosten für die Fertigstellung bzw. Mangelbeseitigung tragen. Das gilt auch für die Fertigstellungs- bzw. Mangelbeseitigungskosten am Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den einzelnen Erwerber dann im Beschlusswege zwingen, auch solche Kosten anteilig zu tragen. Käufer im Rahmen eines Bauträgerprojektes müssen sich bewusst machen, dass die Bauleistungen auf (noch) fremdem Eigentum erbracht werden und sie müssen sicherstellen, dass sie Zahlungen nur entsprechend dem Wert des Baufortschritts und unter Berücksichtigung etwaiger vorhandener Mängel leisten. Dazu bedarf es regelmäßig der Einschaltung eines qualifizierten Bausachverständigen.

Wie können sich Käufer beim Immobilienerwerb schützen?                 

Michael Schmidt-Morsbach: Käufer und insbesondere Verbraucher sind beim Immobilienerwerb gesetzlich schon relativ gut durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sowie durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geschützt. Käufer müssen ihre eigenen Rechte auch wahrnehmen, dürfen aber keinesfalls unbedacht wirtschaftlich nachteilige Erklärungen abgeben (z.B. in Bezug auf den Rücktritt). Ein Bauträger darf Zahlungen von dem Erwerber erst verlangen und entgegennehmen, wenn die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, die in § 3 Abs. 1 MaBV geregelt sind und deren Vorliegen der Notar schriftlich bestätigen muss. Das sind unter anderem die Rechtswirksamkeit des Bauträgervertrages, die Vorlage der für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen, die Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf spätere Eigentumsübertragung, die Freistellungserklärungen von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen.

Darüber hinaus ist grundsätzlich nur eine bautenstandsbezogene Ratenzahlung des Kaufpreises in maximal sieben Raten gesetzlich vorgesehen, wenn nicht der Bauträger eine Sicherheit gemäß § 7 MaBV über den gesamten Kaufpreis zur Sicherung aller etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte übergibt.

Das Gesetz sieht zusätzlich in § 650 m Abs. 2 BGB eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5% der vereinbarten Gesamtvergütung vor, die der Verbraucher bei Zahlung der ersten Rate in Abzug bringen darf, wenn der Bauträger nicht bereits eine Sicherheit in dieser Höhe geleistet hat (in der Regel durch eine Bürgschaft einer Bank oder eines Kreditversicherers).

Neben dieser Sicherheit ist es für den wirksamen Schutz des Erwerbers entscheidend, dass er bei angeforderter Zahlung einer Rate prüft, ob und inwiefern der vom Bauträger behauptete Bautenstand auch tatsächlich erreicht wurde, dem Kaufpreis entspricht und inwiefern die bis dahin erbrachte Leistung Mängel aufweist. Denn soweit der Leistungsstand nicht erreicht wurde oder die Leistung Mängel aufweist, ist der Erwerber berechtigt, die Leistung der Abschlagszahlung ganz oder teilweise zu verweigern. Das bedarf im Einzelfall der Bewertung durch einen Bausachverständigen und genauen rechtlichen Prüfung, am besten durch einen Fachanwalt oder einer Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht. In der Regel ist der Erwerber berechtigt, bei Mängeln am Sondereigentum ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe des Doppelten der geschätzten Mangelbeseitigungskosten geltend zu machen und bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum entsprechend der Quote seiner Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum.

Gibt es Möglichkeiten die Haftung für bauliche Mängel bereits im Kaufvertrag einer Immobilie zu regeln?

Esther Daßio: Die Haftung für bauliche Mängel ist grundsätzlich immer im Kaufvertrag geregelt. Da es sich um Notarverträge handelt, sind Notare als neutrale Organe der Rechtspflege gehalten, grundsätzlich ausgewogene und rechtssichere Verträge zu formulieren. Dazu gehören auch die Mängelrechte, wobei natürlich ein Ermessensspielraum des Notars besteht und eine Bauträgerfreundlichkeit vorliegen könnte, wenn der Notar regelmäßig mit dem Bauträger zusammenarbeitet. Da die geschuldete Leistung auch und insbesondere durch die Baubeschreibung bestimmt wird und Abweichungen davon zu Mangelansprüchen führen können, ist es notwendig, dem Käufer wichtige Leistungen ausdrücklich in den Kaufvertrag aufzunehmen. Der Käufer kann Mängelansprüchen grundsätzlich nur dann geltend machen, wenn der Bauträger von der vereinbarten Leistungsbeschreibung abweicht oder die Leistung nicht nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik ausgeführt hat. Es lohnt sich daher, einen Bauträgervertrag durch einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht im Interesse des Käufers prüfen zu lassen und technische Fragen zusätzlich von einem Bausachverständigen bewerten zu lassen.

Ein Verbraucher ist allerdings durch die relativ strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes in Bezug auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, die einen Verbraucher unangemessen benachteiligen können, gegenüber besonders unfairen und unangemessenen vertraglichen Regelungen geschützt. Denn die Regelungen in einem Bauträgervertrag sind regelmäßig Allgemeine Geschäftsbedingungen des Bauträgers gegenüber dem Verbraucher, da sie zur mehrfachen Verwendung vorgesehen sind. Daran ändert sich auch grundsätzlich nichts, wenn der Vertrag von dem Notar formuliert wurde. Insoweit beträgt die nach dem BGB maßgebliche Frist zur Geltendmachung von Mängelrechten (umgangssprachlich Gewährleistungsfrist) fünf Jahre. Die Frist beginnt mit der Abnahme und zwar gesondert danach, falls es Teilabnahmen in Bezug auf das Sonder- und Gemeinschaftseigentum gibt.

Welche sind die häufigsten Probleme und Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien, die Ihnen im Alltag begegnen?

Michael Schmidt-Morsbach: Zu den häufigsten Problemen im Rahmen von Bauträgergeschäften kommt es u. E., weil der Bauträger von den bei Vertragsschluss vereinbarten Plänen und Leistungsbeschreibungen im Detail abweicht. Das resultiert daraus, dass der Kaufvertrag regelmäßig geschlossen wird, obwohl das Projekt bislang nur auf der Planebene der Entwurfsplanung existiert. Bis zur Ausführung kann es insoweit zu Änderungen kommen. Bestimmte Materialien können z.B. nicht mehr lieferbar sein. Oder es müssen Leitungen in Bereichen verlegt werden, an die vorher nicht gedacht wurde, so dass es zu zusätzlichen Wandverschiebungen oder Schächten kommt. Darüber hinaus gibt es natürlich eine Fülle von sonstigen Planungs- und Ausführungsfehlern, wobei der Erwerber auch bei Prüfung der Abschlagsrechnungen rechtzeitig prüfen müssen, ob Mängel vorhanden sind, die zu erheblichen Mangelbeseitigungskosten führen können. Das betrifft z. B. Schallmängel zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie zwischen den einzelnen Sondereigentumseinheiten oder Abdichtungsmängel im Bereich der Bodenplatte, Außenwände sowie des Daches. Die Fehleranfälligkeit und das notwendige Maß der Überprüfung der erreichbaren Funktionalität ist gesteigert, falls es bei dem Bauträgerobjekt um die Sanierung oder Umgestaltung eines Bestandsgebäudes geht.

Ein weiterer Streitpunkt ist die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Erwerber ist zur Abnahme des Sondereigentums verpflichtet, wenn dieses bezugsfertig ist und keine wesentlichen Mängel aufweist. Letzteres gilt auch für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Fehlende Restleistungen werden insoweit wie Mängel bewertet. Ob und inwiefern die Voraussetzungen für die Abnahme vorliegen, bedarf einer Würdigung durch einen Bausachverständigen sowie durch einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Unwägbarkeiten verbleiben wegen der Bewertungsspielräume und es müssen unter Umständen auch taktische Entscheidungen getroffen werden.

Esther Daßio: Die Parteien eines Bauträgervertrages streiten sich regelmäßig um die Zahlung der letzten Rate gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises nach sogenannter vollständiger Fertigstellung. Die Rechtsprechung legt die vollständige Fertigstellung regelmäßig dahingehend aus, dass diese erst gegeben ist, wenn auch die letzten Abnahmemängel von dem Bauträger beseitigt sind. Das ist unter Umständen sehr spät oder auch nie der Fall, so dass der Bauträger versucht, diese Rate vorzeitig zu erhalten. Dabei wird von manchen Bauträgern dahingehend Druck ausgeübt, die Übergabe der Wohnung erst dann durchführen zu wollen, wenn die letzte Rate entweder an den Bauträger oder an den Notar auf ein Notaranderkonto gezahlt worden ist. Da es zum Zeitpunkt der Übergabe des Sondereigentums regelmäßig noch an der Abnahme des Gemeinschaftseigentums fehlt und/oder noch Mängel nach den Abnahmeprotokollen nicht beseitigt sind, wäre eine Zahlung an den Bauträger rechtswidrig und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Die Zahlung an den Notar auf Notaranderkonto ist umstritten, verstößt nach Auffassung vereinzelter Oberlandesgerichte aber gegen die gesetzlichen Bestimmungen zum Schutz von unangemessenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen und wird als unwirksam angesehen.

Unter welchen Umständen kann ein Kaufvertrag rückabgewickelt werden?

Esther Daßio: Ein Kaufvertrag kann rückabgewickelt werden, wenn z. B. Käufer- oder Verkäufer ein Rücktrittsrecht gemäß § 323 Abs. 1 BGB zusteht. Das ist grundsätzlich schon dann der Fall, wenn der Schuldner eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt und der Gläubiger insoweit eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt hat. Unerhebliche Pflichtverletzungen bleiben insoweit allerdings unberücksichtigt. Wichtig ist, dass sich ein Rücktritt für den Erwerber grundsätzlich verbietet und vorher einer intensiven rechtlichen Prüfung und Beratung bedarf. Denn durch den Rücktritt endet das sogenannte Erfüllungsstadium und der Erwerber hat keinen Anspruch mehr, dass sein Bauträgervertrag erfüllt wird und auch keinen Anspruch mehr auf Übertragung des Eigentums. Er hat nur noch einen Anspruch auf Rückabwicklung und Rückzahlung geleisteter Kaufpreisraten (ggf. neben der Möglichkeit, Schadenersatz geltend zu machen). Die wirtschaftliche Gefahr besteht darin, dass mit Ausübung des Rücktrittsrechts auch die Auflassungsvormerkung unwirksam wird und der Erwerber damit sein einziges Sicherungsmittel verliert – die Auflassungsvormerkung ist grundsätzlich insolvenzfest, d. h. (ohne Rücktritt) kann der Erwerber von dem Insolvenzverwalter auch Übereignung verlangen, wenn der Bauträger in Insolvenz gerät. Mit der Rücktrittserklärung wird das Grundbuch insoweit unrichtig, weil dort ja noch die Auflassungsvormerkung formal steht; das zugrundeliegende und zu sichernde Recht aber nicht mehr existiert. Das Grundbuch ist formal unrichtig und die Auflassungsvormerkung ist zu löschen. Eine unbedachte Rücktrittserklärung oder Rückabwicklung des Bauträgervertrages im Schadenersatz kann somit zu existenzbedrohenden Folgen für den Erwerber führen. Er verliert sein einziges Sicherungsmittel (Auflassungsvormerkung) und kann seinen Anspruch auf Rückzahlung von Kaufpreisraten und Schadenersatz im Extremfall nur noch zur Insolvenztabelle anmelden. Es besteht damit die Gefahr des vollständigen Verlustes der Ansprüche.

Michael Schmidt-Morsbach: Aus der Sicht des Bauträgers droht dieser gerne mal mit der Rückabwicklung des Vertrages; zumal dann, wenn die Wirtschaftslage so ist, dass er den Kaufgegenstand unproblematisch vielleicht sogar zu einem höheren Kaufpreis wieder veräußern könnte. Dann stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang der Erwerber mit Ratenzahlungen in Verzug ist. Soweit Mängel vorhanden sind und der einbehaltene Kaufpreis nicht unverhältnismäßig hoch ist, tritt kein Verzug ein. Sollte es diesbezüglich Unstimmigkeiten geben, bedarf es der Prüfung und Beratung durch einen Bausachverständigen und einen Fachanwalt/einer Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht.

Frau Daßio, Herr Schmidt-Morsbach, vielen Dank für das Gespräch.

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