Immobilienversteigerung: Schnäppchenzeit ist vorbei – Boris Wienke (3v-Immobilien)

Boris Wienke ist Immobilienfachwirt bei 3v-Immobilien. Im Interview spricht er über die Risiken einer Versteigerung und gibt Informationen zur Finanzierung.

Boris Wienke

„Schnäppchen-Jäger“ versuchen bei Zwangsversteigerungen günstig eine Immobilie zu ersteigern. Ist es für Laien, die nicht aus dem Immobilienbusiness kommen, empfehlenswert, an einem Bieterverfahren teilzunehmen?

Boris Wienke: Aus meiner Sicht und Erfahrung ist die Zeit vorbei, absolute Schnäppchen in einer Zwangsversteigerung zu erzielen. Ich habe in den letzten Jahren selbst an vielen Zwangsversteigerungen als Kaufinteressent teilgenommen und konnte beobachten, dass die Bieter die Zuschlagspreise größtenteils über den Verkehrswert getrieben haben.

Wie funktioniert das mit der Hinterlegung von 10% des Kaufpreises, die ich als Banksicherheit vorweisen muss?

Boris Wienke: Meine Empfehlung ist es sich das einmal anzuschauen. Das sollte der erste Schritt sein. Eine Teilnahme eines Laien an der Versteigerung empfehle ich nicht. Das Risiko ist aus meiner Sicht zu hoch. Warum? Neben der „normalen“ Immobilienversteigerung gibt es u.a. noch die Teilungsversteigerung, die ganz andere Fragen aufwirft. Teilweise werden auch Zubehörteile mitversteigert oder Nebenflächen, die weitere Fragen mit sich bringen.

Welche Zusatzkosten kommen auf den Meistbietenden zu, wenn er/sie den Zuschlag bekommt?

Boris Wienke: Diese drei Möglichkeiten gibt es:

Bundesbankschecks und Verrechnungschecks von einem im Bundesgebiet zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut,(frühestens drei Tage vor dem Bieterverfahren ausgestellt) oder

unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft von einem im Bundesgebiet zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut sowie

Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse.

Aber Achtung: Die Zahlung an die Gerichtskasse muss frühzeitig erfolgen, d.h. die Gutschrift muss am Tag des Zuschlags vom Gericht auf dem Konto zu sehen sein. Ein Überweisungsbeleg reicht nicht aus.

Wie kann ich den Zustand der zu ersteigernden Immobilie vorher prüfen?

Boris Wienke: Am besten vor Ort im Objekt. Im Fall einer Eigentumswohnung oder eines Zinshauses ist die Ansicht der Verwaltungsakten wie Bauunterlagen, Versammlungsprotokolle, Instandhaltungsrücklagen, Mietverträge, Mietzahlungen und laufende Gerichtsverhandlungen.

Allerdings ist das meist etwas schwierig, denn die Zugänge zur Immobilie sind nicht immer gesichert möglich. Mieter, Eigentümer oder die Verwaltung verweigern sich aus unterschiedlichen Gründen. Oder aber für die Ansicht und Herausgabe der Unterlagen wird eine Bezahlung verlangt.

Die Vollständigkeit der Unterlagen ist leider auch nicht immer gegeben. Viele Ersteher gehen hier ins Risiko und ersteigern die Immobilie ungesehen.

Wie kann ich bei meiner Bank einen Kredit vereinbaren, bevor ich weiß, was die Immobilie am Ende kosten wird?

Boris Wienke: Grundsätzlich, egal ob in der Zwangsversteigerung oder auf dem freien Markt empfehlen wir immer, VOR dem Immobiliengesuch die finanziellen Möglichkeiten zu prüfen. In der Regel sollten die Finanzinstitute mit der Bonitätsprüfung eine Tendenz abgeben können. Damit wird der finanzielle Rahmen gesteckt. Dem Ersteher obliegt die Verantwortung nur in dem mit der Bank abgestimmten Rahmen zu ersteigern. Dennoch bleibt ein Restrisiko. Professionelle Immobiliendienstleister oder vermögende Personengruppen haben meist unabhängig von der Bankzusage Finanzierungsalternativen. Der Privatmensch ist meist auf die Bankfinanzierung angewiesen. In der Regel gibt es noch keinen Kreditvertrag zum Zeitpunkt der Ersteigerung. Im Grunde genommen könnte dieser auch nach der Ersteigerung noch versagt werden. Der Ersteher ist mit dem Zuschlag Eigentümer geworden, ohne Finanzierung. Mit diesem Zeitpunkt haftet er für alle Forderungen, die sich aus der Immobilie ergeben (Grundsteuer, Wohngeld, Mietvertragliches, etc.).

Einige Banken möchten vorweg, d.h. vor der Zusage eines Kreditrahmens das Immobiliengutachten sehen (Zwangsversteigerung).

Was bedeuten 5/10 Grenze und 7/10 Grenze beim Bieten?

Boris Wienke: Die 5/10 ( § 85 a ZVG) und 7/10 (§ 74 a ZVG) Grenze ist eine Art Sicherheit für die Gläubiger, das die Immobilie in der Versteigerung nicht verscherbelt wird.

Das Gericht stellt vor Beginn der Versteigerung ein sogenanntes „geringstes Gebot“ auf. Hier werden je nach Objekt die Verfahrenskosten und die dem verfahrensbetreibenden Gläubiger(n) gegebene Ansprüche festgehalten. Die Zahlung dieses Betrages muss aus dem höchsten Bargebot (Meistgebot) sicher gestellt sein.

Ist das Meistgebot unterhalb der 5/10 Grenze des Verkehrswertes, so ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen. Beträgt das Meistgebot zwischen 5/10 und 7/10 des Verkehrswertes, so kann der Gläubiger den Zuschlag versagen. Unter besonderen Umständen könnte das auch ein nachrangiger Gläubiger veranlassen, wenn der erste Gläubiger dem Meistgebot zustimmt.

Der Gläubiger kann zu jeder Zeit das beste vorliegende Angebot ab 5/10 versagen und die Versteigerung beenden (Antrag auf Einstellung).

Wird von einem Versagen der 5/10 0der 7/10 Grenze einmal Gebrauch gemacht, dann gelten diese Grenzen beim nächsten Termin nicht mehr.

In welchem Fall wird mir eine Bank keine Banksicherheit für ein Versteigerungsobjekt ausstellen?

Boris Wienke: Die Bank wird keine Bietsicherheit ausstellen, wenn der mögliche Ersteigerer einen negativen Schufaeintrag hat oder aber die Bonität im Allgemeinen nicht ausreichen würde eine Immobilienfinanzierung zu bekommen.

Herr Wienke, vielen Dank für das Gespräch.

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