„New Normal“ mit Tourismus und Veranstaltungen sind von großer Wichtigkeit – Björn Gottschling (COMFORT GmbH)

Björn Gottschling ist Geschäftsführender Gesellschafter bei COMFORT Gesellschaft für Geschäftsflächen- und Unternehmensvermittlung Berlin-Leipzig mbH. Im Interview spricht er über die Auswirkungen der Coronapandemie auf den Gewerbeimmobilienmarkt und welche Entwicklungen bereits vorher zu sehen waren.

Björn Gottschling

Viele Gewerbetreibende waren vom Lockdown und weiteren Corona-Beschränkungen betroffen. Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit geschaffen zeitweise die Mieten zu stunden. Wurde diese Möglichkeit in großem Stil genutzt?

Björn Gottschling: Weder Mieter noch Vermieter konnten sich bis vor wenigen Monaten eine Situation vorstellen wie sie im März mit Pandemiebeginn eingetreten ist. Dementsprechend unvorbereitet waren die verschiedenen Akteure und auch die rechtlichen Rahmenbedingungen waren unklar.

Während eine Mietstundung vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehen war und von vielen Mietern in Anspruch genommen wurde, setzte der Lockdown jedoch die Mietzahlungspflicht für Mieter nicht außer Kraft. Der Gesetzgeber stuft diese als Betriebsrisiko des Mieters ein, da ja auch der Mietgegenstand vom Vermieter weiter zur Verfügung gestellt wird. Ebenso lag kein Mangel am Mietgegenstand vor.

Unter dem Strich handelte es sich für den Zeitraum zwischen April und Juni um ein Kündigungsmoratorium mit einer Nachzahlungsfrist des Mieters bis zum 30. Juni 2022, das von einem Großteil der Mieter im Einzelhandelsbereich in Anspruch genommen wurde. Sicherlich gab es hier Unterschiede, so war von verschiedenen Eigentümern zu hören, dass insbesondere die großen Ketten relativ schnell Tatsachen schufen, während kleinere private Mieter mehr auf Dialog setzten.

Ist es im Zuge der Pandemie vermehrt zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern gekommen?

Björn Gottschling: In den Wirren des Pandemiebeginns und auf Basis der anfänglichen juristischen Unsicherheiten wurden insbesondere von großen Mietern anfangs einseitige Erklärungen vorgenommen, die mitunter auch in der Presse ausführlich diskutiert wurden. Als sich der erste Rauch etwas gelegt hatte, waren die Parteien dann gezwungen miteinander zu reden, was auch geschehen ist. Mit dem Kündigungsmoratorium des Gesetzgebers war der juristische Rahmen dann auch definiert, trotzdem gab es zwischen Vermietern und Mietern mitunter verschiedene Auffassungen und Auslegungen und dementsprechend Diskussionen.

Anders sieht es bei Insolvenzverfahren der Mieter aus. Einige dieser Insolvenzen und Schutzschirmverfahren im Einzelhandels-, Gastronomie-, aber auch im Hotelbereich haben wir im Zuge der Coronakrise in diesem Jahr schon gesehen, es bleibt jedoch zu befürchten, dass das längst noch nicht das Ende war.

Zum 1. Oktober 2020 ist die Pflicht der Insolvenzbeantragung bei Zahlungsunfähigkeit wieder vorgeschrieben. Lediglich die Insolvenz durch Überschuldung bleibt bis Jahresende ausgesetzt, sodass eine positive Fortführungsprognose erst ab Beginn des kommenden Jahres erforderlich ist.

Die Gefahr einer Insolvenzwelle im kommenden Jahr ist damit noch lange nicht vom Tisch. In solchen Verfahren wird der Umgang miteinander dann natürlich stürmischer. So hat im Zuge einer Insolvenz oder eines Schutzschirmverfahren zwar auch der Vermieter gewisse Werkzeuge in der Hand (Sonderkündigungsrecht, Vermieterpfandrecht, Mietsicherheiten), jedoch sitzt der Mieter hinsichtlich der wirtschaftlichen Nutzung der Immobilie doch am längeren Hebel. Konversionen von insbesondere monothematischen Immobilien wie Warenhäusern oder Hotels sind oftmals nur mit einem großen Investitionsaufwand möglich, sodass in solchen Zusammenhänge dann oftmals von Mietreduzierungen o.ä. zu hören ist.

Haben Sie den Eindruck, dass der Dialog um etwaige Mietkürzungen oder Mietanpassungen zwischen Vermietern und Mietern eher konstruktiv oder konfrontativ geführt wird?

Björn Gottschling: Im Großen und Ganzen kann man den Dialog zwischen Vermietern und Mietern als konstruktiv bezeichnen. Die Erkenntnis, dass alle im gleichen Boot sitzen, ist bei den meisten Beteiligten angekommen.

Darüber hinaus besteht für beide Vertragsparteien die Möglichkeit in einem Mietvertragsnachtrag weitere Aspekte für eine gemeinsam erfolgreiche Zukunft zu fixieren. Ein Gewerbemietvertrag regelt schließlich nicht ausschließlich die Miethöhe. Neben einer Verlängerung der Mietzeit um den Zeitraum der Mietstundung – oftmals auch deutlich länger – besteht in einem solchen Nachtrag die Möglichkeit eventuelle Schriftformmängel zu heilen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsthemen zu regeln, Konkurrenzschutzklauseln neu zu definieren oder Nebenkostenregelungen anzupassen.

Und grundsätzlich gilt, dass miteinander reden meistens den besseren Ertrag für beide Seiten bringt als übereinander reden.

Hat sich die aktuelle Situation auf die Vertragsgestaltung bei Neuvermietungen und Mietverlängerungen ausgewirkt, z.B. bezüglich der Miethöhe oder Laufzeiten?

Björn Gottschling: Der bereits in den letzten ein bis zwei Jahren zu verzeichnende Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – kürzere Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechte, etc. – gewinnt nun verstärkt an Relevanz.

Ergänzend zu diesen bereits in den letzten Jahren erkennbaren Entwicklungen spielt bei Einzelhandelsmietverträgen mitunter nunmehr zusätzlich eine sogenannte „Corona-Klausel“ eine Rolle, in der der Mieter versucht sich gegen mögliche Schließungen und Auflagen der Behörden gegenüber dem Vermieter in Form einer Mietreduzierung abzusichern. Verbunden ist diese Klausel im Gegenzug jedoch oftmals auch mit der Anrechnung von eventuellen Zuschüssen der öffentlichen Hand oder automatischer Verlängerung der Mietzeit um die Zeit der Mietreduktion, um das Gleichgewicht der Vereinbarung zu wahren.

Neben der oben beschriebenen Flexibilisierung der Mietvertragskonditionen im Allgemeinen vereinbaren sich Vermieter und Mieter in Zeiten der Pandemie immer öfter auch „Sondermieten“ für die ersten ein oder zwei Jahre Laufzeit. Um Leerstand zu vermeiden, verhandeln die Parteien für den Zeitraum dieser Ungewissheit eine reduzierte Staffelmiete, die sich dann nach Ablauf des definierten Zeitraums auf die Marktmiete anpasst.

Es lässt sich konstatieren, dass das Band Kommunikation zwischen Mieter und Vermieter zukünftig enger werden wird. Mietverträge von 10 oder gar 15 Jahren gibt es nur noch in bestimmten Branchen, sodass die durchschnittliche Festmietlaufzeit eines neu abgeschlossenen Mietvertrages tendenziell kürzer wird. COMFORT konnte diesen Trend aus eigenen Erhebungen bereits zwischen 2016 und 2019 belegen, wo sich die durchschnittliche Vertragsdauer bei Einzelhandelsmietverträgen von 9,4 auf 6,9 Jahre reduziert hat.

Der Beratungsbedarf wird somit größer und die professionelle Begleitung der Mietvertragsverhandlung essentiell. Am Ende geht es darum, dass Vermieter und Mieter zusammenarbeiten. Der Vermieter stellt eine bestmögliche Immobilie zur Verfügung, der Mieter präsentiert in dieser Ladenfläche ein zukunftsfähiges Konzept und im besten Falle eine gelungene Verbindung zwischen Online- und stationärem Handel. Nur dann kann es gelingen sich mit Aufenthalts- und Beratungsqualität, mit Erlebniseinkauf und Kundenbindung von der Anonymität des Internets positiv abzuheben. Und wenn das gelingt, und diesbezüglich gibt es bereits heute einige sehr erfolgreiche Konzepte, dann wird auch rückblickend die Pandemie nur eine Delle in der Entwicklung sein. Darüber hinaus besteht die Chance für die Innenstädte insgesamt an vielfältigen Nutzungen und Aufenthalts- und Verweilqualität zu gewinnen und Monostrukturen aufzubrechen.

Und letzteres wird sich dann langfristig auch wieder positiv auf die Mieten auswirken. Wenn die Städte und Lagen attraktiv für verschiedene Nutzungen und Nutzer sind und sich möglichst viele Eigentümer diesem gemeinsamen Ziel verpflichten, dann muss einem um die Innenstädte auch nicht bange sein – und um den Kudamm schon gar nicht!

Sehen Sie langfristige Folgen für den Gewerbe- und Büroimmobilienmarkt aufgrund der Pandemie?

Björn Gottschling: Ja, diese Veränderungen wird es geben, wobei man sagen muss, dass solche Transformationsprozesse insbesondere im Einzelhandelsbereich sowieso schon im Gang waren. Corona wirkt hierbei eher als Katalysator oder Brandbeschleuniger von Trends und Problemen, die es schon deutlich vor der Pandemie gab. Change-Prozesse gibt es sowohl im Handel als auch im Büro immer, Corona beschleunigt diese Entwicklungen derzeit.

Im Bürobereich sind die Konsequenzen heute noch gar nicht unbedingt abzusehen. Der heute gelebte Trend zu mehr Homeoffice und Arbeitsplatzflexibilisierung wird grundsätzlich bleiben, die technischen Anforderungen und ordnungspolitischen Erfordernisse für Büros sind jedoch noch nicht klar zu benennen. Flächenprofile, Flächengrößen, technische Anforderungen an Büroflächen der Zukunft, all das wird noch spannend sein zu beobachten. Auch, ob diese Krise mittel- und langfristig das viel gehypte Co-Working befeuert oder am Ende eher abwürgt, bleibt offen. Fakt ist: Zum jetzigen Zeitpunkt wirkt auch in der Bürovermietung die Verunsicherung und die Flächenumsätze sind deutlich – in Berlin um rund 25% – zurückgegangen. Entscheidungen werden sofern möglich verschoben, Mieter bleiben nach Möglichkeit dort, wo sie sind, eben darum bleibt aktuell der Flächenleerstand jedoch auf einem äußerst geringen Niveau.

Zurück zum Einzelhandel: Bedingt durch die Corona-Pandemie hat sich die in bestimmten Einzelhandelsbranchen bereits zuvor konstatierte rückläufige Mieternachfrage weiter akzentuiert. In diesem Kontext wurden auch verschiedene Insolvenzen und Restrukturierungen einzelner Unternehmen verzeichnet – insbesondere in der Mode- und Textilbranche. Die allermeisten dieser Entwicklungen hatten sich jedoch bereits vor Ausbruch der Krise im März 2020 deutlich abgezeichnet. Generell lässt sich ein gewisser Umstrukturierungsbedarf zahlreicher Objekte – weg von der monothematischen Ausrichtung auf den Einzelhandel, hin zu gemischt nutzbaren Immobilien – beobachten.

Dennoch: Die Verunsicherung des Lock-Downs aus dem Frühjahr, Abstandsregelungen und Maskenpflicht sowie die unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven führen bei der Expansion ungeachtet der positiven Entwicklung in den letzten Wochen in puncto gestiegener Passantenfrequenzen naturgemäß zu Zurückhaltung.

Die sinkende Mieternachfrage drückt vor allem bei größeren Ladenflächen ab 1.000 m² sowie vertikaler Geschossstruktur auf die Mieten – hier mit Abschlägen im deutlich zweistelligen Prozentbereich. Insbesondere der Verlust an internationalen Touristen, Kongressen, Messen und Veranstaltung macht den Berliner Händlern, Gastronomen und Hotelbetreibern zu schaffen.

Entscheidend bleibt nunmehr der weitere Verlauf der Pandemie. Ein weiterer Lockdown wäre für viele Betriebe nur schwer zu verkraften. Der Weg und die Zeitschiene zurück zu einem „New Normal“ mit Tourismus und Veranstaltungen sind von großer Wichtigkeit. Hier gilt es, dass möglichst viele Akteure der Innenstädte zusammenarbeiten, um dieses Ziel der attraktiven Innenstadt zu erhalten und nach Möglichkeit zu verbessern.

Herr Gottschling, vielen Dank für das Gespräch.

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