Olga Kessler: Vertragsgestaltungen und gesetzlichen Regelungen sind oft für den Laien undurchsichtig

Olga Kessler ist Rechtsanwältin bei Buse Rechtsanwälte. Im Interview über Fallstricke beim Immobilienkauf.

Was versteht man eigentlich unter baubegleitender Rechtsberatung?

Olga Kessler: Ob beim Hausbau oder Immobilienerwerb: Die Vertragsgestaltungen und gesetzlichen Regelungen sind oft für den Laien undurchsichtig. Größere Bauträger oder Immobilienverkäufer arbeiten meist mit Notaren zusammen und stellen hierzu eigene Verträge bereit. Zwar ist seit 2018 der „Verbraucherbauvertrag“ in das BGB eingeführt, womit der Gesetzgeber den Hausbauer vor Fallstricken schützen will. Eine anwaltliche Prüfung des vorgelegten Vertragswerkes bildet indes eine Schlüsselrolle der baubegleitenden Rechtsberatung.

Da jedes Projekt zudem individuell ist, gilt für den Anwalt des Hausbauers/Immobilienerwerbers zum Einen sämtliche Wünsche und Interessen in die Vertragsverhandlungen juristisch sauber einzubringen und zum Anderen die Risiken des Erwerbs einzusehen und soweit wie möglich für seinen Mandanten zu reduzieren. Oft werden zum Beispiel Gewährleistungsausschlüsse in die Verträge aufgenommen, die rechtlich oder wirtschaftlich für den Mandanten nicht sinnvoll oder unverhältnismäßig sind. Hier gilt es, nach Möglichkeit zu verhandeln. Insbesondere wird aber durch den Anwalt geprüft, dass Vertragsklauseln rechtlich auch wirksam und sinnvoll sind.

Nach Vertragsabschluss hört die Beratungstätigkeit des Anwaltes oft nicht auf. So kommt es nicht selten zum Beispiel vor, dass Bauträger nicht korrekte Abschlagsrechnungen erstellen und den Mandanten untervorteilen. Auch hier ist rechtlicher Rat und anwaltliche Begleitung bares Geld wert.

Welches sind die typischen „Fallstricke“, auf die ein Käufer einer Immobilie achten sollte?

Olga Kessler: Zu achten ist insbesondere auf Sach- und Rechtsmängel der Immobilie.

Es kann beispielsweise vorkommen, dass ein mit Grundschuld/Wohnungsrechten etc. belastetes Grundstück als lastenfrei verkauft wird. Auch wenn der Notar verpflichtet ist, das Grundbuch vor Beurkundung einzusehen, so ist es nie verkehrt, auch als Käufer selbst einen Blick ins Grundbuch zu werfen bzw. seinen Anwalt werfen zu lassen. Größere Bedeutung haben Sachmängel der Immobilie. Fast ausschließlich werden bestehende Objekte verkauft „wie gesehen“, sodass Gewährleistung nur für die sogenannten versteckten Mängel übernommen wird.

Hier ist die Immobilie bzw. das Grundstück genau zu inspizieren, unter Umständen auch durch einen sachverständigen Experten.

Zur Verdeutlichung: So ist in letzter Zeit oft Kontamination durch Radon ein Thema. Bei radonkontaminierten Grundstücken ist eine besondere Bauweise notwendig. Eine spezielle Bodenplatte muss verlegt werden, damit eine Kontamination des Bauwerkes selbst unterbleibt. Ist dies nicht der Fall und der Käufer erwirbt unwissend die Immobilie, so ist eine Gewährleistung des Verkäufers bei „gekauft wie gesehen“ Klauseln schwierig.

Auch Maklerkosten sind oft streitig. Hier ist nicht nur die Höhe der Maklercourtage zu prüfen, sondern auch sogenannte etwaige Doppeltätigkeit des Maklers. Nicht selten wird den Käufern die volle Maklerprovision in Rechnung gestellt, der Makler war aber für beide Seiten tätig oder vertritt die Interessen der Verkäuferseite (es werden nicht alle Informationen weiter getragen etc.).

Bei Bauträgerverträgen ist zu beachten, ob diese – wie oft auf dem Markt angeboten – mit Grundstückskaufverträgen verbunden werden.

Es ist nicht ratsam, einen einzigen verbundenen Vertrag mit dem Bauträger abzuschließen, auch wenn dies durch die Einsparung der Notarkosten lukrativ erscheint. Es ist ratsam, zwei unterschiedliche Verträge abzuschließen, deren Wirksamkeit nicht voneinander abhängt.

Bei möblierten/ausgestatteten Immobilien oder Bauträgerverträgen ist auch eine steuerrechtliche Problematik der Grunderwerbssteuer zu beachten; bei ordentlicher Beratung lässt sich einiges an Steuern sparen.

Wann bzw. wohin soll ich den Kaufpreis überweisen? Nach Vertragsunterschrift auf das Konto des Verkäufers oder auf ein Notar-Anderkonto?

Olga Kessler: Dies ist vertragsabhängig, feste Vorgaben hierzu gibt es nicht. Oft besteht der Notar auf die Hinterlegung auf einem Anderkonto, um den Erwerb und die Eigentumsübertragung zu sichern und seine eigene Haftung zu minimieren. Oft wird die finanzierende Bank auch direkt an den Veräußerer bzw. Notar zahlen.

Der Kaufpreis wird aber nicht ohne weiteres fällig. Erst müssen bestimmte Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sein, insbesondere die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein. Auch dies ist Aufgabe des beurkundenden Notars.

Was macht man, wenn sich nach dem Kauf Baumängel ergeben oder Reparaturen notwendig werden?

Olga Kessler: Die Haftung des Bauträgers für Baumängel besteht bei Bauverträgen nach BGB fünf Jahre ab vollständiger Abnahme des Objektes. Der oder die Baumängel sind schriftlich dem Bauträger anzuzeigen. Auf keinen Fall sollte man selbst zur Beseitigung schreiten, dann können die Mängelansprüche verlustig gehen.

Kommt es zum Streit über den Grund und den Umfang der Baumängel, sollte man aktiv werden, nicht zögern und anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Die Bauträger sind nicht ungeübt darin, die Problematik auszusitzen und die Verjährungsfrist solange wie nur möglich auszuschöpfen.

Wie lange kann ich von dem Kaufvertrag zurücktreten?

Olga Kessler: Ein gesetzliches bedingungsloses Rücktrittsrecht, wie u.a. bei Fernabsatzverträgen, ist bei Immobilienkaufverträgen nicht vorgesehen.

Ein Rücktrittsrecht kann sich aus Vertrag ergeben. Hierauf ist zu achten, wenn für den Immobilienvertrag noch bestimme Voraussetzungen zu erfüllen sind, insbesondere die Finanzierung noch nicht abgeschlossen wurde.

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht besteht indes nur dann, wenn dem Vertragspartner schwerwiegendes und vertragsgefährdendes Fehlverhalten zur Last gelegt werden kann, insbesondere wenn das Objekt an schwerwiegenden Mängeln leidet.

Bei einem Verbraucherbauvertrag (Vertrag zwischen Unternehmer und Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, § 650 i BGB). Dieser Vertragstyp ist gesetzlich mit einer Frist von 14 Tagen widerruflich und muss daher eine wirksame Widerrufsbelehrung enthalten, damit die Frist beginnen kann. Die Widerrufsmöglichkeit besteht aber nicht, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde.

Was muss ich berücksichtigen, wenn zwei Personen die Immobilie zusammen erwerben?

Olga Kessler: Der Erwerb von Immobilien und Grundstücken durch zwei oder mehrere Personen ist eine häufige Angelegenheit. Meist sind es Eheleute oder Lebenspartner, die sich den Traum vom Eigenheim gemeinsam erfüllen. Aber auch gewerbliche Tätigkeit erfordert nicht selten den Erwerb von Immobilien mit anderen Personen gemeinsam.

Es sind mehrere rechtliche Konstellationen denkbar, wie man das Beteiligungsverhältnis der Miteigentümer ausgestaltet. Erwerbsprozess, Abwicklung und etwaige Gewährleistung unterscheiden sich im rechtlichen Sinne nicht oder nur marginal von dem Erwerb durch eine Einzelperson. Besonderheiten ergeben sich vielmehr bei einer Auseinandersetzung der „Erwerbsgemeinschaft“.

Wird Miteigentum begründet, so sind die Fragen der Auseinandersetzung nach den Regeln der sogenannten „Bruchteilsgemeinschaft“ zu klären. Entsteht Streit und wollen die Personen nicht länger aneinander und an das Objekt gebunden sein, so kann jeder die Auseinandersetzung durch Versteigerung des Objektes verlangen, zur Not auf dem Rechtsweg. Hier wäre auch bei einem derartigen „Innen-Erwerb“ die Grunderwerbssteuer fällig (außer unter Eheleuten und Verwandten erster Linie). Auch kann jeder mit seinem Miteigentumsanteil verfahren wie er möchte, diesen an einen Dritten veräußern etc.

Der Erwerb kann aber auch durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes (GbR) realisiert werden. Da eine solche nicht auf dem Markt zu gewerblichen Zwecken auftreten will, sondern nur den Zweck des Immobilienerwerbes verfolgt, spricht man von einer Innen-GbR. Es wird ein Gesellschaftsvertrag geschlossen, der Fragen von Verkaufs- und Veräußerungsrechten, Vererbbarkeit und sonstiges regelt. Anteile unter den Gesellschaftern können meist steuerfrei gegenseitig veräußert werden.

Diese Variante bietet größere Flexibilität, ist aber auch aufwendiger. Es sollte immer im Einzelfall unter Prognose möglicher Entwicklung der Gemeinschaft eine rationale Entscheidung getroffen werden. Auch hier ist anwaltlicher Rat bares Geld wert.

Frau Olga Kessler, vielen Dank für das Gespräch.

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