Gerald Dreyer: Direktzahlung an den Verkäufer mit einem höheren Risiko für den Käufer

Gerald Dreyer ist Rechtsanwalt mit Kanzlei in Potsdam. Im Interview spricht er über baubegleitende Rechtsberatung, Vorgehensweise bei Baumängeln sowie Tipps beim Kauf einer Immobilie durch zwei oder mehrere Personen.

Immer wieder hört man von Häuslebauern oder Immobilienkäufern, dass es Probleme gibt. Was versteht man eigentlich unter baubegleitender Rechtsberatung?

Gerald Dreyer: Baubegleitende Rechtsberatung ist ein zunächst unbestimmter Terminus. Erklären lässt sich dieser über und mit den einzelnen Phasen, die sich beginnend bei den ersten Überlegungen zum Kauf einer Immobilie und einem sich daran anschließenden Bauvorhaben bis zur schlussendlichen Übernahme des Grundstückes nebst eines darauf errichtenden Gebäudes erstrecken können. Dabei gehe ich zunächst der Einfachheit halber von dem möglichen Erwerb eines unbebauten Grundstückes aus. Ist ein solches Grundstück einmal gefunden, sind grob skizziert folgende Phasen denkbar, in denen eine juristische Begleitung als baubegleitende Beratung in Betracht kommt.

a) Prüfung der öffentlich-rechtlichen Belange und Zulässigkeit eines Bauvorhabens; Grundstückskaufvertrag

In einem ersten Schritt wird man zu prüfen haben, ob ein von dem potentiellen Käufer einer Immobilie beabsichtigter Bau öffentlich-rechtlich zulässig ist. Es geht hier um die Erlangung eines Baurechtes, also der Baugenehmigung. Dabei spielen die Lage des Grundstückes sowie öffentliche Belange und gesetzliche Vorgaben eine wesentliche Rolle, die es zu beachten gilt, will man erfolgreich eine Baugenehmigung beantragen wollen. Beachtenswert sind hier auch Fragen nach vorhandenen Altlasten, gibt es für das Vorliegen von Altlasten Verdachtsmomente, wird dies gegebenenfalls bei der Gestaltung eines Grundstückskaufvertrages eine wesentliche Rolle spielen.

Schlussendlich ist dieser ersten Phase auch die Gestaltung des Grundstückskaufvertrages zuzuordnen. Gerade private Käufer einer zukünftig selbst zu nutzenden Immobilie (also vor allem die Errichtung eines Einfamilien- oder Mehrgenerationenhauses) verlassen sich hier häufig auf die von einem Notar erstellten Vertragsentwürfe. Da der Notar selbst allerdings nicht beratend tätig sein kann und darf – steht er doch neutral zwischen Käufer und Verkäufer – ist hier eine Begleitung durch einen Rechtsanwalt durchaus angeraten. Dieser kann wesentlich in den Vertragsverhandlungen mitwirken und vor allem Besonderheiten, die sich aus der Lage, dem Zustand, der Vornutzung eines Grundstückes und der beabsichtigten späteren Nutzung durch den Käufer ergeben, in den Vertrag einarbeiten – der Anwalt ist hier also der unbedingte und parteiische Berater des Käufers. Der Grundstückskaufvertrag ist der Dreh- und Angelpunkt für das Gelingen oder Misslingen eines Immobilienerwerbes. So kann z.B. der Vertrag in Erwartung einer Baugenehmigung schon abgeschlossen werden. Wird später wider Erwarten eine Baugenehmigung nicht oder nicht wie gewünscht erteilt, kann dies in den Vertragsabreden zum Kauf antizipiert werden und dem Käufer für diesen Fall besondere Rechte wie dem Rücktritt vom Vertrag eingeräumt werden.

b) Planung und Ausführung des Bauvorhabens selbst

Aber es soll im Folgenden kurz eine Skizzierung folgen, die je nach der Art des geplanten Erwerbes differenziert erfolgen muss. So ist zu unterscheiden, ob eine unbebaute Immobilie gekauft wird, die sodann bebaut werden soll, oder eine vorhandene Bebauung übernommen wird. Zudem ist der Kauf eines Grundstückes, bebaut oder unbebaut, anders zu behandeln als der Erwerb einer Eigentumswohnung.

Für alle Fälle gilt jedoch der Blick ins Grundbuch (bei Eigentumswohnungen ins Wohnungsgrundbuch) als unerlässlich. Im Grundbuch können Beschränkungen eingetragen sein, die sich auf den Kaufgegenstand auswirken. Dabei geht es um mögliche Wegerechte, Leitungsrechte, Rechte auf Erhalt von Sichtachsen, die ein Nachbar in der Vergangenheit zugesprochen bekommen hat, etc. Auch sind dort andere Belastungen eingetragen, über die unbedingt Klarheit herrschen muss, um diese Belastungen ggf. zur Löschung und damit den Anspruch aus dieser Belastung zu Gunsten eines Dritten zu Fall zu bringen, oder aber in Kenntnis und bei Fortbestand dieser Lasten die eigenen Pläne doch verwirklichen zu können.

Auch sollte sich der Käufer davon überzeugen, dass das Grundstück, bebaut oder unbebaut, auch den Wert haben wird, der dem Kaufpreis zumindest nahekommt. Hier hilft notfalls ein Verkehrswertgutachten, auf die Angaben von Maklern sollte man jedenfalls nur bedingt vertrauen.

Wird ein bebautes Grundstück erworben, stellt sich die Frage nach vorhandenen Mängeln an dem vorhandenen Bautenstand. Auch kann es geboten sein, die beim Kauf tatsächlich feststellbare Nutzung zu hinterfragen. So hat sich in meiner Praxis u.a. hinsichtlich eines beim Kauf der mit einem Einfamilienhaus bebauten Immobilie im Nachgang ergeben, dass der Kellerbereich durch den Verkäufer unter Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorgaben und baurechtliche Belange zu Wohnzwecken ausgebaut wurde. Der dieser Feststellung nachfolgende Rechtsstreit gestaltete sich auch deswegen als schwierig und kostenträchtig, da der Verkäufer ungeachtet einer möglichen Haftung zwischenzeitlich insolvent war. Hier hätte eine rechtzeitige Prüfung der tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten viel Ungemach verhindern können.

Ist das zu erwerbende Objekt vermietet, sind die mietvertraglichen Regelungen im Hinblick auf eine geplante Eigennutzung zu hinterfragen, meint vor allem, ist solch ein Mietvertrag mit hinnehmbarem Aufwand zu kündigen.

Es empfiehlt sich bei dem Kauf eines bebauten Grundstückes, in dem Kaufvertrag sogenannte Beschaffenheitsvereinbarungen niederzulegen z.B. zur Wohnfläche, zum Baujahr des Gebäudes, zum Zustand und Alter von Heizung und Elektrik und Fenstern, um nur ein paar Beispiele zu nennen. Bei unbebauten Grundstücken sollte wenigstens die Bebaubarkeit als Beschaffenheit vereinbart werden. Stellt sich später heraus, dass die Beschaffenheiten nicht gegeben sind, ermöglicht dies wenigstens Schadenersatzansprüche und ggf. die spätere Lösung vom Vertrag.

Bei dem Erwerb einer Eigentumswohnung ist zumindest die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und eine sogenannte Beschlusssammlung vom Käufer zu prüfen und einzusehen. Die Besonderheit bei einem Erwerb einer Eigentumswohnung ist der damit verbundene Beitritt in eine Gemeinschaft von Eigentümern, die das gemeinschaftliche Miteinander in eben den erwähnten Unterlagen regeln und geregelt haben. Und diese Regeln binden auch den Erwerber.

Unterschätzt werden zudem die sogenannten Nebenkosten des Erwerbes einer Immobilie. Dazu gehören Kosten für den Makler, Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer, um nur einige zu nennen. Grob gesagt belaufen sich diese Kosten auf rund 15 bis 20 % des Kaufpreises, sind also nicht unerheblich.

Es schließt sich die zweite Phase an, die vor allem mit der Vorbereitung und der Durchführung der Baumaßname selbst zu tun hat. Hier kann anwaltlich u.a. und im Zusammenwirken mit einem beauftragten Architekten und Bauingenieur ein sogenanntes Leistungsverzeichnis erstellt werde. Das Leistungsverzeichnis ist grob gesagt die Anleitung, wie ein Gebäude errichtet und baulich ausgeführt werden soll.

Auch wird man hier einen Bauvertrag vorbereiten und nach Maßgabe und unter Beachtung der Anforderungen aus dem Leistungsverzeichnis erarbeiten, diesen mit potentiellen Baufirmen verhandeln und am Abschluss eines solchen Vertrages mitwirken. In der folgenden Bauausführung kann der beauftragte Anwalt sodann beratend begleiten. So kommt es im Bauablauf durchaus zu Störungen wie zeitlichen Verzögerungen, sogenannten Nachträgen zum eigentlich beauftragten Bauvolumen, sei dies, weil der Bauherr Änderungen von der eigentlichen Planung wünscht, sei es, weil sich Lücken in der ursprünglichen Leistungsbeschreibung zeigen oder weil der Bauunternehmer aus anderen Gründen solche Nachträge für notwendig erachtet. Gerade in dem Bereich Nachträge liegt erfahrungsgemäß ein hohes Streitpotential.

Bei Streitigkeiten während der Bauphase erstreckt sich die begleitendes Beratung zudem auf die Durchsetzung von Vertragspflichten der am Bau Beteiligten (Bauunternehmer, Architekt, Bauüberwachung), gegebenenfalls die rechtzeitig Einleitung gerichtlicher Maßnahmen wie einer Beweissicherung und/oder der Frage, ob für einen reibungslosen Verlauf einer Bauphase gewährte Sicherheiten verwertet werden sollten.

c) Beendigung der Bauphase

Bei und nach Fertigstellung des Bauvorhabens begleitet der beauftragte Rechtsberater die Abnahme der erbrachten Leistungen, dies sind im Wesentlichen die Bauleistung und die Planungsleistung. Die Abnahme ist ein Schlüsselmoment bei einem Bauvertrag –hier entscheidet der Bauherr darüber, ob das erbrachte Bauwerk den vorgegebenen, vertraglichen Vereinbarungen entspricht, im Wesentlichen mangelfrei und ordnungsgemäß ist. Erfolgt die Abnahme durch den Bauherrn, beginnt in der Regel die Gewährleistung. Diese hat je nach Art der ausgeführten Leistung und den möglicherweise gesonderten vertraglichen Abreden der Parteien des Bauvertrages unterschiedliche Laufzeiten.

d) Nachvertragliche Beratung insbesondere zur Gewährleistung

Zeigen sich in der Gewährleistungszeit nachträglich Mängel an dem Bauvorhaben, sind diese gegenüber dem Bauunternehmer oder aber auch dem Bauplaner anzuzeigen und durchzusetzen. Dies kann nach einer notwendigen Anzeige eines Mangels durch Verhandlungen, Einschaltung eines Schlichters oder Mediators oder im Wege eines Prozesses vor Gericht erfolgen.

Es zeigt sich also, dass die baubegleitende Rechtsberatung vielschichtig ist und sein kann. Ob diese nun die gesamten vorstehend aufgezeigten Phasen umfasst oder nur einzelne Teilabschnitte, richtet sich immer auch nach der Größe eines Bauvorhabens und der Frage, wie ein Bau errichtet wird. Werden z.B. Eigenleistungen durch den Bauherrn in einem nennenswerten Umfang erbracht, ist das Bedürfnis der begleitenden Beratung anders, als wenn für einzelne Gewerke jeweils einzelne Fachunternehmen in getrennten Verträgen beauftragt werden oder aber ein Generalunternehmer den Bau zu errichten hat.

Welches sind die typischen „Fallstricke“, auf die ein Käufer einer Immobilie achten sollte?

Gerald Dreyer: Die Liste möglicher Fallstricke beim Immobilienkauf kann nachfolgend nicht abschließend sein, wird aber erfahrungsgemäß bei privaten Käufern durchaus unterschätzt. Tatsächlich, dieser Hinweis sei erlaubt, sind Verbraucher und private Käufer bei Geschäften des täglichen Bedarfs inzwischen streitbar und kritisch, bei dem Erwerb einer Immobilie, bei der es immer um eine Investition von mehreren hunderttausend Euro geht, dahingegen zu nachlässig. Schlussendlich, allerdings nicht abschließend: Fragen der Finanzierung und deren Konditionen, Behandlung eines Maklerhonorars sind ebenfalls solche, die vorher zu bedenken sind.

Wann bzw. wohin soll ich den Kaufpreis überweisen? Nach Vertragsunterschrift auf das Konto des Verkäufers oder auf ein Notar-Anderkonto?

Gerald Dreyer: Die Frage der Entrichtung des Kaufpreises wird zunächst in dem Grundstückskaufvertrag verbindlich geregelt. Dort finden sich immer Angaben und Abreden zu Fälligkeit, also dem Zeitpunkt, in dem der Kaufpreis zu zahlen ist. Abweichend von der landläufigen Meinung ist dabei die Direktzahlung an den Verkäufer die Regel, das Notaranderkonto die Ausnahme.

Richtig ist, dass die Direktzahlung an den Verkäufer mit einem höheren Risiko für den Käufer verbunden ist. Der Verkäufer erhält, auch weil dies häufig dem Interesse des Käufers entspricht, den Kaufpreis, bevor das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer übergegangen ist. Um dieses Risiko für den Käufer zu minimieren, ist idealerweise der Kaufpreis erst dann direkt an den Verkäufer zu zahlen, wenn zu Gunsten des Käufers in dem Grundbuch eine sogenannten Auflassungsvormerkung (auch Eigentumsvormerkung) eingetragen wurde. Es ist dies nicht die Umschreibung des Eigentums selbst. Aber diese Vormerkung verhindert grob skizziert, dass das Grundstück in der Folge noch an einen anderen veräußert oder anderweitig übertragen werden kann. Es bietet dem Käufer mithin eine grundlegende Sicherheit, deren Ausgestaltung aber dem Einzelfall unterliegt.

Das Notaranderkonto darf dahingegen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen nur bei einem besonderen Sicherungsinteresse der Parteien eingerichtet werden und die Kaufpreiszahlung über ein solches erfolgen. Bestimmt nicht ausreichend ist der übereinstimmende Wille der beiden Parteien des Kaufvertrages. Zu solchen besonderen Sicherungsinteressen können besondere Vertragsgestaltungen gehören, in denen der Käufer schon sehr früh bestimmt Rechte an dem Grundstück ausüben können soll, die Eigentumsumschreibung aber noch nicht absehbar ist. Zudem kommt ein solches Anderkonto in Betracht, wenn der Kauf über mehrere Kreditinstitute erfolgen soll. Auch denkbar ist ein Notaranderkonto bei dem Erwerb einer Immobilie, die sich in der Zwangsverwaltung befindet. Aber nochmal: das Notaranderkonto ist die absolute Ausnahme.

Was macht man, wenn sich nach dem Kauf Baumängel ergeben oder Reparaturen notwendig werden?

Gerald Dreyer: Die Frage nach dem Umgang mit Baumängeln und möglicherweise notwendigen Reparaturen, die nicht der Sphäre des Käufers entstammen, wurde eingangs schon angesprochen. Zunächst bestehen hier gesetzliche Regelungen, wie mit solchen Gewährleistungsansprüchen umzugehen ist. Dies sind in der Regelung der Anspruch auf Mangelbeseitigung gegenüber dem Bauunternehmen innerhalb der Gewährleistung, dem nachgeordnet und von besonderen Bedingungen abhängig kann sodann auch der Bauherr u.U. selbst den Mangel auf Kosten des Bauunternehmers beseitigen oder beseitigen lassen. Im schlimmsten Fall, dies ist aber unbedingt abhängig von der Art des Kaufvertrages, kann auch ein Rücktritt vom Vertrag in Betracht kommen.

Über die gesetzlichen Regelungen hinaus kann in dem Kaufvertrag selbst individuell geregelt werden, wie mit solchen Störungen des Vertrages umgegangen werden soll. Es ist dringend zu empfehlen, hier solche Regelungen zu vereinbaren. Unterlässt man dies, wird nahezu regelmäßig ein jeglicher Anspruch gegen die Verkäufer ausgeschlossen, soweit dies gesetzlich möglich ist.

Wie lange kann ich von dem Kaufvertrag zurücktreten?

Gerald Dreyer: Grundsätzlich gilt für Grundstückskaufverträge der allgemeine Grundsatz, dass Verträge zu erfüllen sind. Wenn die Parteien es nicht anders vereinbart haben, dann ist jedenfalls ein Rücktritt ohne besonderen Grund nicht möglich. Bennen die Parteien besondere Gründe zu Gunsten des Käufers im Vertrag, die ihn zum Rücktritt berechtigen, kann der Käufer bei Vorliegen dieser Gründe durchaus den Rücktritt erklären. Zu denken wäre hier, wie oben bereits angedeutet, der Rücktritt, weil eine erhoffte Baugenehmigung nicht oder nicht so wie beantragt erteilt wird. Hier sind viele Möglichkeiten des Rücktritts denkbar, wenn der Verkäufer sich darauf einlässt.

Gesetzliche Rücktrittsgründe zu Gunsten eines Käufers sind rar. Dem Grunde nach kommt ein solcher nur in Betracht, wenn der Verkäufer den Käufer arglistig über den Zustand oder wesentlichen andere Umstände am Kaufgegenstand getäuscht hat. Dies muss allerdings der Käufer in einem Prozess beweisen, was in der Regel schwierig ist. Ansonsten ist die Frage des Rücktritts vom Vertrag immer ein Einzelfall, der zudem die Ausnahme ist und sein soll. Zu bedenken ist hier sodann auch, dass ein Rücktritt durchaus nicht nur zu einer schwierigen tatsächlichen Rückabwicklung führt, sondern auch mit Schadenersatz- und anderen Ansprüchen verbunden sein kann. Insofern ist hier eine generelle Aussage tatsächlich nicht möglich. Es ist und bleibt eine Ausnahme.

Was muss ich berücksichtigen, wenn 2 Personen die Immobilie zusammen erwerben?

Gerald Dreyer: Der Erwerb einer Immobilie durch eine Mehrheit von Käufern, sei dies die eheliche oder uneheliche Lebensgemeinschaft, sei es ein anderer familiärer Verbund oder aber sogar der gemeinschaftliche Erwerb fremder Dritter, ist zunächst kein Problem. Doch heißt dies nicht, dass hier vorweg keine Überlegungen anzustellen sind.

Aus hiesiger Sicht sollte die Entscheidung, wie ein solcher Erwerb erfolgen soll, vom „Ende“ her gedacht werden, wenn auch nicht ausschließlich. Mit dem Ende gemeint ist die Trennung der Gemeinschaft, der Tod oder die Insolvenz eines der Mitglieder oder auch mögliche anderweitige Eingriffe Dritter in das gemeinschaftlich erworbene Grundstück. Was ganz sicher nicht alleine tragendes Momentum sein darf, dies sehen Steuerberater naturgemäß allerdings anders, sind steuerliche Belange. Von Bedeutung können diese gleichwohl sein.

Der gemeinschaftliche Erwerb zweier Personen grundlegende in verschiedenen „rechtlichen Kleidern“ möglich. Zu denken ist hier einerseits der Erwerb als sogenannte Miteigentümer in der Form von Bruchteilseigentum. Dann werden die gemeinschaftlichen Erwerber alle im Grundbuch eingetragen und ihnen wird eine Quote an dem Eigentum zugeschrieben. Bei zwei Erwerbern könnte dies z.B. zu je ½ Eigentum erfolgen.

Die rechtliche Konsequenz ist das Entstehen von verschiedenen Miteigentumsanteilen, die jeder für sich rechtlich eigenständig sind. Ein jeder Miteigentümer kann demnach seinen ihm zugeteilten Anteil veräußern, belasten oder vererben, ohne dass der oder die verbleibenden Miteigentümer dies verhindern können. Will einer der Miteigentümer die Gemeinschaft beenden, so erfolgt dies bei Uneinigkeit der Gemeinschaft der Eigentümer durch eine Teilungsversteigerung.

Als zweite Variante des Erwerbes einer Mehrheit von Eigentümern bietet sich die Gesellschaft bürgerlichen Rechtes an. Hier werden alle Mitglieder, die an dem Erwerb beteiligt sein wollen, in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragen, es erfolgt aber keine quotale Zuteilung von Anteilen an dem Eigentum. Sodann schließen die Beteiligten einen Gesellschaftsvertrag über die Errichtung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes, in dem der Umgang der Gesellschafter untereinander und mit dem Grundstück geregelt wird. Dies kann sehr differenziert erfolgen und ist immer eine Frage des Einzelfalles. Der Regelfall zumindest in ehelichen und nichtehelichen Gemeinschaften ist der Erwerb als Miteigentümer.

Herr Dreyer, vielen Dank für das Gespräch.

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