Bautechnische Berater empfohlen – Ulf Schelenz (Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e. V.)

Ulf Schelenz ist Geschäftsführer bei Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e. V. Im Interview gibt er Tipps zum Immobilienkauf und spricht über den Vorteil der Bruchteilsgemeinschaft

Immer wieder hört man von Häuslebauern oder Immobilienkäufern, dass es Probleme gibt. Was versteht man eigentlich unter baubegleitender Rechtsberatung?

Ulf Schelenz

Eine baubegleitende Rechtsberatung ist eine Rechtsberatung, die laufend während der Bauzeit erfolgt, sofern es zu Fragen und Problemen im Bauablauf kommt. Wichtiger als eine baubegleitende Rechtsberatung ist eine baubegleitende bautechnische Beratung. Dies bedeutet, dass während der Bauzeit fortlaufend beispielsweise ein Architekt zur Verfügung steht und den fortschreitenden Bau überwacht und kontrolliert. Ein geschultes Auge bei stichprobenartigen Kontrollen des Baufortschritts führt häufig dazu, dass Probleme von vornherein vermieden werden. In der Regel ist es nachträglich auch nicht mehr möglich, die Ausführung bereits fertiggestellter Bauabschnitte zu kontrollieren. Jedenfalls an den neuralgischen Punkten des Baus sollte ein versierter bautechnischer Berater hinzugezogen werden. Dies gilt in jedem Fall für die Bauabnahme.

Welches sind die typischen „Fallstricke“, auf die ein Käufer einer Immobilie achten sollte?

Fallstricke beim Kauf einer Immobilie sind vielfältig. Vorweg lässt sich allgemein sagen, dass geprüft werden sollte, ob im Baulastenverzeichnis irgendwelche Einträge vorhanden sind, die den Wert der Immobilie schmälern könnten. Die Überprüfung hat durch den Käufer zu erfolgen, da diese Prüfung vom Notar nicht vorgenommen wird. Möglicherweise kommt die Ersparnis von Grunderwerbsteuer in Betracht, wenn beispielsweise auch eine Einbauküche mitverkauft wird. In diesem Fall ist dringend eine Aufteilung des Kaufpreises zu empfehlen, sodass der Wert der Einbauküche nicht für die Höhe der Grunderwerbsteuer herangezogen wird. Geachtet werden sollte auch auf das Vorliegen eines Bodengutachtens, damit sich nicht erst nach Kaufvertragsabschluss herausstellt, dass die Bebaubarkeit des Grundstückes beispielsweise wegen Altlasten eingeschränkt ist, deren Beseitigung erhebliche Kosten auslöst. Eine Rolle spielt auch, ob das Grundstück bereits fertig erschlossen ist oder noch Erschließungsbeiträge in Zukunft fällig werden und auf den Eigentümer des Grundstückes zukommen. Deshalb sollten Erkundigungen bei der zuständigen Behörde eingeholt werden.

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist zu beachten, dass Kaufverträge in der Regel einen Haftungsausschluss für den Verkäufer enthalten. Der Verkäufer steht nicht für Mängel ein, es sei denn, er hat den Käufer arglistig getäuscht. Der Nachweis der Arglist ist vom Käufer zu führen und gelingt in der Praxis nur sehr selten. Somit sollte vor Kaufvertragsabschluss eine eingehende Überprüfung der gebrauchten Immobilie durch einen Fachmann erfolgen, um vor bösen Überraschungen nach Kaufvertragsabschluss gefeit zu sein. Wenn beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ein Makler eingeschaltet ist, sollte darauf geachtet werden, dass die regelmäßig im Kaufvertrag erwähnten Maklerkosten den Gegenstandswert der notariellen Urkunde nicht erhöhen, um zusätzliche Kosten zu vermeiden. Dies kann beispielsweise dadurch geschehen, dass außerhalb der Notariatsurkunde eine separate Vereinbarung zwischen Käufer und dem Makler geschlossen wird, wonach der Käufer sich klar und unmissverständlich dazu bekennt, eine Courtage in bestimmter Höhe zu schulden. In einem solchen Fall sollten die Maklerkosten keine Erwähnung mehr im Kaufvertrag finden, sodass der Gegenstandswert des Kaufvertrages nicht erhöht ist.

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie ist zu bedenken, dass es häufig schwierig ist, den Mieter zum Auszug im Eigenbedarfsfalle zu bewegen. Streitigkeiten über den Auszug sind häufig sehr kostenintensiv und langwierig. Dies ist gerade dann der Fall, wenn sich ein Rechtsstreit über mehrere Jahre und Instanzen hinzieht und höhere Abfindungssummen im Gespräch sind, um den Mieter zu einem Räumungsvergleich zu bewegen. Abfindungssummen bis zu einer Jahresmiete kommen häufiger vor als gedacht und sollten von vornherein in die Kalkulation des Käufers eingepreist werden.

Beim Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger sollte darauf geachtet werden, dass der Bauträger als Profi häufig auf den Käufer als Laien trifft. Der Käufer ist daher gut beraten, sich von Anfang an fachmännische Unterstützung zu holen, um Gespräche auf Augenhöhe führen zu können. Ein geschultes Auge, das von Zeit zu Zeit den fortschreitenden Bau überprüft, ist sicherlich sehr sinnvoll. Spätestens bei der wichtigen Abnahme sollte der Käufer von einem Fachmann unterstützt werden, um Nachteile zu vermeiden. Beim Kauf vom Bauträger sollte bei der Vertragsgestaltung auf transparente und eindeutige Regelungen zu Baubeginn und Fertigstellungstermin geachtet werden.

Wann bzw. wohin soll ich den Kaufpreis überweisen, nach Vertragsunterschrift auf das Konto des Verkäufers oder auf ein Notar-Anderkonto?

Notarielle Kaufverträge sind in der Regel so ausgestaltet, dass der Käufer direkt Zahlung an den Verkäufer leistet. Dies führt dazu, dass der Käufer in Vorleistung geht. Um sein Risiko zu schmälern, dass der Verkäufer nach Zahlung des Kaufpreises die Herausgabe der Immobilie verweigert bzw. verzögert, sollte im Kaufvertrag ebenfalls geregelt sein, dass sich der Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in die Herausgabe der Immobilie unterwirft. Dies hat den Vorteil, dass in einem solchen Fall der Käufer nicht noch erst ein Gericht bemühen muss, um ein Räumungsurteil zu erwirken. Der Käufer kann vielmehr direkt aus der Kaufvertragsurkunde die Zwangsvollstreckung gegen den Verkäufer betreiben, wenn der Verkäufer die Herausgabe verweigert bzw. zu Unrecht verzögert.

Eine Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto mag dann ausnahmsweise sinnvoll sein, wenn die Abwicklung des Kaufvertrages problematisch erscheint, weil beispielsweise verschiedene (behördliche) Zustimmungen und Bewilligungen eingeholt werden müssen und die Auskehrung des beim Notar hinterlegten Kaufpreises erst nach Vorlage dieser Erklärungen vollzogen werden darf. Da die Abwicklung über ein Notaranderkonto zusätzliche Notargebühren auslöst, wird häufig davon abgesehen.

Was macht man, wenn sich nach dem Kauf Baumängel ergeben oder Reparaturen notwendig werden?

Es war bereits oben darauf hingewiesen worden, dass Kaufverträge in der Regel Haftungsausschlüsse für den Verkäufer vorsehen. Wenn nach dem Kauf Baumängel auftreten oder Reparaturen anfallen, ist dies grundsätzlich Sache des Käufers. Jedem Käufer kann daher nur dazu geraten werden, vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages sehr sorgfältig und mit Fachkunde den Kaufgegenstand zu prüfen. Wenn bei der Überprüfung Mängel bekannt werden, können diese noch in die Kaufpreisgestaltung vor Vertragsabschluss eingepreist werden. Nach Kaufvertragsabschluss hat der Käufer regelmäßig das Nachsehen.

Wie lange kann ich von dem Kaufvertrag zurücktreten?

Ein Rücktritt vom Kaufvertrag aus freien Stücken ist nur dann möglich, wenn sich der Käufer ein Rücktrittsrecht vertraglich vorbehalten hat. Anderenfalls ist dies nur in den gesetzlich geregelten Ausnahmefällen möglich, wenn beispielsweise eine Vertragspartei ganz erheblich Vertragspflichten verletzt (beispielsweise zu Unrecht verweigerte Übergabe der Immobilie) und weitere gesetzliche Voraussetzungen hinzutreten.

Was muss ich berücksichtigen, wenn zwei Personen die Immobilie zusammen erwerben?

Wenn zwei Personen eine Immobilie kaufen, so können sie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder beide einzeln in Bruchteilsgemeinschaft erwerben. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist eine größere Flexibilität gegeben. So können Gesellschaftsanteile ohne Mitwirkung des Notars durch formfreie Änderung des Gesellschaftsvertrages hin und her verschoben werden. Es können im GbR-Vertrag auch Vorkehrungen beispielsweise im Fall des Zerwürfnisses der Gesellschafter getroffen werden. Solche Regelungen dienen der Rechtssicherheit und sind empfehlenswert, falls eine vom Gesetz abweichende Regelung gewünscht ist. Dies ist häufig der Fall. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass bestimmte staatliche Förderungen nicht von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts beantragt werden können. In diesen Fällen sollten die Käufer einzeln in Bruchteilsgemeinschaft erwerben.

Herr Schelenz, vielen Dank für das Gespräch.

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