Facility Management sollte Einfluss auf die Gestaltung von Gebäuden nehmen – Nils-Peter Petersen

Nils-Peter Petersen ist Geschäftsführer der ALBA Facility Solutions GmbH. Im Interview spricht er über die Bewirtschaftung von Immobilien im Hinblick auf Mitarbeiter, Schnittstellen und die IT.

Was früher vielleicht mal der Hausmeister-Service war, hat sich heutzutage zu einem komplexen Aufgabenbereich entwickelt. Können Sie den Unterschied einmal kurz erklären?

Nils-Peter Petersen
Quelle: ALBA Group

Nils-Peter Petersen: Früher reichte es, wenn die Heizung funktionierte. Heute müssen Sie wissen, wie viel die Heizung verbraucht, welche Schadstoffmengen sie erzeugt, wie sie in Bezug auf ihre ökologische Nachhaltigkeit optimal betrieben werden kann und ggf. wie das Zusammenspiel mit der Solarthermie auf dem Dach funktioniert. Dafür brauchen Sie spezialisierte Techniker und nicht jemanden, der neben der Schlüsselverwaltung auch Heizungen warten kann. Dieser Techniker verantwortet nicht nur die Funktionsfähigkeit der Anlage, sondern auch den zugehörigen digitalen Datentransfer. Dieser Datentransfer wiederum fließt unmittelbar in das jeweilige Reporting ein, was eine absolute Exaktheit bei der Umsetzung voraussetzt. So ist vielleicht der Hauptunterschied zwischen Facility Management und Hausmeisterservice, dass Ersteres neben der strikten Aufgabenteilung keine Ungenauigkeiten duldet/erlaubt und zumindest bei neueren Anlagen keine Ermessensspielräume kennt.

Ein guter Projektleiter ist das A und O eines reibungslosen Betriebsablaufes, wobei dieser die menschlichen und technischen Aspekte (Zeit, Ressourcen, Personal und Kommunikation) miteinander verbinden muss. Wie ist da Ihre Erfahrung?

Nils-Peter Petersen: Die Qualität eines Teams hängt immer davon ab, ob ein Unternehmen gute Mitarbeiter*innen auch halten und aufbauen kann. Außer der Vergütung sind dabei für jüngere Kolleg*innen das Arbeitsumfeld und die jeweiligen Strukturen entscheidend. Wer sich einbringen und das Unternehmen voranbringen möchte, sollte dies auch tun können. In diesem Sinne haben Projektleiter bei uns tatsächlich eine überwiegend administrative Funktion, in der sie für einen reibungslosen Ablauf sorgen. Was uns allerdings als Unternehmen besonders macht, kommt mehr und mehr aus einer agilen Struktur. Diese ermöglicht es den Mitarbeitern, ihre Fähigkeiten optimal in unser Unternehmen einzubringen und sowohl sich als auch die gesamte Organisation voranzubringen.

Effiziente Prozesse dienen einem reibungslosen Ablauf bei der Betreuung von Liegenschaften. Was qualifiziert ein Facility- und Projektmanagement zu größeren und anspruchsvolleren Aufgaben?

Nils-Peter Petersen: Unabhängig davon, wie groß oder komplex eine Immobilie ist, interessiert unsere Auftraggeber immer die Frage, ob wir die vereinbarten Leistungen kontinuierlich in der vereinbarten Qualität erbringen und ob wir auf besondere Herausforderungen in angemessener Frist reagieren können. Somit ist ein FM-Dienstleister für größere und anspruchsvollere Aufgaben qualifiziert, wenn er entweder selbst vor Ort über die entsprechenden Kapazitäten und die notwendige Infrastruktur verfügt oder wenn er reibungslos mit den jeweils besten Partnern zusammenarbeiten kann. Da nicht jeder alles gleich gut kann, bieten wir uns bei der Bewirtschaftung größerer Immobilien gern auch als Partner für einzelne Leistungsbestandteile an. Die Vergabe von FM-Leistungen an eventuell günstigere Spezialisten für Gebäudereinigung oder die Wartung der Gebäudetechnik ist Dank der Digitalisierung der Administration heute wesentlich transparenter und effizienter zu realisieren als noch vor einigen Jahren. Daher muss die Bewirtschaftung einer Immobilie heute gar nicht mehr aus einer Hand kommen. Im Gegenteil, funktionierende Schnittstellen sind oft wichtiger als schiere Größe.

Eine hohe Ausbildungsqualität und verschiedene Kompetenzbereiche, die laut IFMA (International Facility Management Association) Bestandteil des Facility Managements sind, kann man sich ja nicht im Vorbeigehen erwerben. Wie sieht die Ausbildung eines Facility-Managers aus?

Nils-Peter Petersen: Idealerweise hat man bereits einen kaufmännischen oder technischen Beruf erlernt und sich dann entsprechend weiterqualifiziert. Dafür gibt es aktuell verschiedene Angebote: Die GEFMA beispielsweise bietet eine Weiterbildung zur Servicekraft Facility Management beziehungswiese zum Fachwirt Facility Management an. Ebenso entschloss sich die Hochschule für Wirtschaft und Recht in Berlin bereits im Oktober 2015 dazu, ein Studiengangprofil unter dem Namen Technisches Facility Management aufzusetzen. Der Stundenplan umfasst neben den Grundlagen der Immobilienwirtschaft, des nachhaltigen Bauens und des Facility Managements insbesondere Gebäudetechnik und Bauprojektmanagement sowie Elektro- und Energietechnik. Nach drei Jahren sollen dann technisch versierte, auf Energiemanagement im Speziellen und auf Nachhaltigkeit im Allgemeinen vorbereitete Facility Manager mit einem Bachelor of Engineering ihre Tätigkeit aufnehmen.

Das Berufsbild Facility-Management ist mittlerweile IT-lastig geworden, wenn man z. B. Computer Aided Facility Management (CAFM) als digitale Komponente berücksichtigt, um notwendige Daten zu erfassen und auszuwerten. Schreckt das potenzielle Interessenten an diesem Beruf ab oder weckt es eher Interesse?

Nils-Peter Petersen: Es gibt zweifellos Interessent*innen, die zurückhaltend gegenüber IT-Anwendungen sind. Wir sind im eigenen Interesse allerdings bestrebt, die Nutzungsanforderungen möglichst gering zu halten. Die mögliche Hemmschwelle ist also nicht so hoch und eher geringer als in anderen Bereichen. Auf der anderen Seite haben vor allem junge Berufseinsteiger*innen ein spielerisches Verhältnis zu allem, was sich über eine Oberfläche bedienen lässt. Statt Berührungsängste haben diese dann oft rasch Vorschläge, wie man manche Sachen noch besser umsetzen kann. Insofern ist mehr IT durchaus förderlich für das Interesse an dem Beruf.

Die Bedeutung des Facility Managements wächst in Zeiten von immer komplexer werdenden Unternehmensstrukturen. Das Bewirtschaftungsvolumen liegt im 3-stelligen Milliardenbereich. Wie geht diese Entwicklung weiter?

Nils-Peter Petersen: Die Immobilienvermögen vor allem institutioneller Investoren werden größer und die Technik in den Gebäuden wird immer komplexer. Das kann nur bedeuten, dass auch die Verantwortung der Dienstleistungsunternehmen und die Anforderungen an die Mitarbeiter*innen wachsen. Uns erwartet daher eine weitere Differenzierung des Berufs. Einfache Tätigkeiten, beispielsweise in der Gebäudereinigung oder Verwaltung werden zunehmend automatisiert, während im Technischen Gebäudemanagement die Zahl der Spezialanforderungen wächst. Aus der Betreiberperspektive würde ich mir wünschen, dass wir zunehmend auch bei der Gestaltung von Gebäuden mitreden können. Denn schließlich ist der Betrieb die für die Wertschöpfung einer Immobilieninvestition maßgebliche Phase. Hier können wir helfen, Potenziale zu heben.

Herr Petersen, vielen Dank für das Gespräch.

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