Besseres Investitionsklima für mehr Wohnraum – Daniela Seide-Mainka

Daniela Seide-Mainka ist Geschäftsführerin der Berliner Volksbank Immobilien GmbH. Im Interview spricht sie über eine höhere Grundstücksnutzung und analysiert die Zukunft von Eigenheimen.

Der Aufreger diese Woche in der Immobilienbranche: Hamburg verbietet Eigenheime! Hintergrund ist die Änderung der Bebauungspläne für fünf Hamburger-Stadtteile, worin Eigenheime keine Baugenehmigung mehr erhielten. Hat das Eigenheim noch eine Zukunft oder werden andere Städte folgen?

Daniela Seide-Mainka

Daniela Seide-Mainka: Dass das Thema Anfang 2021 in den Medien aufgegriffen wurde, überrascht doch ein wenig. Was war passiert? Die neue Bezirksregierung aus SPD und Grünen haben sich im Koalitionsvertrag 2019 für den Bezirk Hamburg-Nord – nicht Stadt Hamburg – darauf verständigt, bei künftigen Bebauungsplänen keine Einfamilienhausgebiete mehr auszuweisen. Natürlich aber werden auch künftig Baugenehmigungen für Eigenheime nach bestehendem Baurecht erteilt, nur eben nicht in neuen Bebauungsplangebieten.

Flächenverschwendung für zu wenig Menschen, Verschwendung von Baumaterial und eine schlechtere Energiebilanz werden von Politikern ins Feld geführt bei der Argumentation gegen Eigenheime. Wie viel politisches Kalkül und wie viel Fakten stecken in den Aussagen?

Daniela Seide-Mainka: Es reichen sicher ein paar Grundkenntnisse der Geometrie, um erkennen zu können, dass ein Einfamilienhaus im Verhältnis Außenhülle zu Volumen schlechter abschneidet, als ein Mehrfamilienhaus. Insofern ist die Aussage zu Flächenverbrauch, Materialeinsatz und Energiebilanz objektiv richtig. Würde man aber diesen Ansatz konsequent weitertreiben, bliebe unter diesem Aspekt nur die Wohnform Hochhaus übrig, bei der möglichst viele Menschen auf möglichst wenig Raum untergebracht werden würden. Um auf die Frage des politischen Kalküls zurück zu kommen, ist die Lancierung des vermeintlichen Hamburger Bauverbotes schon als Vorbereitung auf das Wahljahr 2021 zu verstehen. Dass die Grünen mit ökologischen Grundannahmen Klientelpolitik betreiben, verwundert ebenso wenig wie die Tatsache, dass die Linken auf den Zug aufspringen und Sozialneid schüren.

Sollte sich das neue Wohnideal der Grünen durchsetzen, hieße es rein in die sanierte Plattenbausiedlung und Ade Eigenheim. Ein realistisches Szenario?

Daniela Seide-Mainka: Ein ganz klares Nein. Ich wage auch zu bezweifeln, dass die „Platte“ dem Wohnideal der grünen Wählerschaft entspricht. Hamburg hat, wie jede Großstadt, mit dem Problem der eigenen Attraktivität zu kämpfen. Die Bevölkerung wächst, hinzu kommt noch der demografische Wandel, sodass insgesamt mehr Wohnraum benötigt wird. Wir kennen das Thema aus Berlin ja leidlich.

Wenn die Fläche begrenzt ist, ist es legitim, unter wohnungspolitischen Gesichtspunkten darüber nachzudenken, wie mit der Ressource Grund und Boden umzugehen ist. Gleichzeitig möchten Hamburgs Grüne natürlich auch möglichst viel innerstädtisches Grün erhalten und sogar ausweiten. Und dazu scheint das Bauen in die Höhe ein nachvollziehbarer Lösungsansatz zu sein.

Wie sieht Ihrer Meinung nach das Wohnmodell der Zukunft aus in Deutschland?

Daniela Seide-Mainka: Im Wesentlichen bleibt Wohnen in Deutschland eine Frage von Stadt oder Land. Bieten die Großstädte und Ballungsregionen weiterhin mehr Vorteile gegenüber Kleinstädten und Mittelzentren, wird die Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum hoch bleiben oder noch weiter zunehmen.

Einen mittelfristigen Einfluss werden die Folgen der Corona-Pandemie haben. Es steht zu befürchten, dass das Angebot an lokalen Einzelhändlern, Dienstleistern, Restaurants und Arbeitgebern gerade im ländlichen Raum und in Kleinstädten überproportional abnimmt, was in der Folge auch die Wohnlagequalität negativ beeinflussen wird und den Umzug in ein urbanes Umfeld weiter befeuern könnte.

Die Attraktivität der Wohnform Einfamilienhaus in Außenbezirken oder Umlandgemeinden der Metropolen hat gerade bei Familien in Zeiten von Homeoffice und Homeschooling noch einmal kräftig zugenommen.

Mal angenommen, modernisierte Plattenbauwohnungen werden zum Standard. Hätte dies nicht, bezogen auf den Mietpreis, positive Auswirkungen für Bewohner?

Daniela Seide-Mainka: Auch im geregelten Mietwohnungsmarkt mit Mietenstopp und Mietpreisbremse – das Thema Berliner Mietendeckel mal außenvorgelassen – sind die Marktkräfte von Angebot und Nachfrage ja nicht ausgesetzt. Ein günstiger Mietpreis setzt entweder einen regulativen Eingriff in die Preisgestaltung voraus, oder die erwartbaren Wirkungen des Marktes mit rückläufiger Nachfrage und/oder steigendem Angebot. Nur mit einer Modernisierung bestehender Plattenwohnbauten ist nicht viel gewonnen.

Es bleibt also wesentliche Aufgabe der Politik, das Investitionsklima so zu verbessern, dass mehr Wohnraum geschaffen wird. Hierbei kann es ein ordnungspolitischer Ansatz sein, eine höhere Grundstücksnutzung in Bebauungsgebieten vorzuschreiben, um auf gleicher Fläche mehr Wohnungen anbieten zu können.

Frau Seide-Mainka, vielen Dank für das Gespräch.

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