Wir sprechen mit Sven Mückenheim, Geschäftsführer des Vertriebs der Dr. Peters Group, über Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels und Nahversorgungszentren.
Die Dr. Peters Gruppe ist in ihrem Immobilienbereich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert. Das gilt auch für den aktuelle Fonds. Was zeichnet diesen Fonds aus?
Sven Mückenheim: Unser geschlossener Publikums-AIF “Immobilienportfolio Deutschland 1”, kurz IPD1, ist ein risikogemischtes Immobilienportfolio, das ausgewogen und stabil ist. Die Investitionen sind nach Standorten und Mietern diversifiziert. Der Fokus liegt auf dem Lebensmitteleinzelhandel und auf Nahversorgungszentren. Wir konnten die Immobilien mit im Marktvergleich niedrigen Kaufpreisfaktoren erwerben und zu sehr günstigen Konditionen finanzieren. So günstige Kredite sind im aktuellen Marktumfeld nicht mehr erhältlich. Zudem haben wir bonitätsstarke Top-Mieter wie Rewe, Lidl und Netto mit langfristigen Mietverträgen, so dass das Investment vergleichsweise risikoarm ist.
Wie steht es mit den anderen, für Anleger relevanten Parametern, wie Anlagezeitraum und Rendite?
Sven Mückenheim: Investitionen in Immobilien sind grundsätzlich langfristig ausgerichtet. Bei unserem IPD1 beträgt die Laufzeit noch 11,5 Jahre. Da die Eigentümer aus der Vermietung laufende Einnahmen erzielen, bringt eine längere Laufzeit den Vorteil mit sich, dass sich die Anschaffungs- und Investitionskosten besser amortisieren. Was die Rendite betrifft, konnten wir die Ergebnisprognose erhöhen: Wir rechnen aktuell mit einem Gesamtmittelrückfluss von 153 Prozent bezogen auf das Eigenkapital. Prospektiert hatten wir ursprünglich 145 Prozent.
Was machen Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels und Nahversorgungszentren für Investoren interessant?
Sven Mückenheim: Wir befinden uns in wirtschaftlich turbulenten Zeiten. Nahversorgungszentren und Lebensmittelmärkte sind essenziell für die Grundversorgung der Bevölkerung. Sie werden immer gebraucht und sind aus diesem Grund praktisch konjunktur- und krisenresistent. Hinzu kommt, dass die Einkaufspreise für dieses Immobiliensegment noch recht moderat sind, ganz im Gegensatz zu Wohnimmobilien. Das macht sie auch im Hinblick auf die Rendite attraktiv.
Welche Immobilien befinden sich in dem Fonds und nach welchen Kriterien wurden sie ausgewählt?
Sven Mückenheim: Bis jetzt haben wir drei Immobilien für den Fonds gekauft. Ein viertes Objekt befindet sich in Prüfung. Bei der Auswahl achten wir auf einen attraktiven Standort mit einer sehr guten Mikrolage: Verkehrsgünstig gelegen, hohe Kundenfrequenz, ohne direkte Konkurrenz, sondern ergänzenden Handelsimmobilien und ausreichenden Parkgelegenheiten. Mindestens 50 Prozent der Mieteinnahmen müssen aus dem Lebensmitteleinzelhandel kommen. Zudem muss der Mietvertrag mit dem Ankermieter eines Objekts mindestens so lange oder länger laufen als die Fondslaufzeit. Und wir legen Wert auf Top-Mieter, wie Rewe, Netto und Lidl. Alle drei Unternehmen zählen nach Netto-Umsätzen gemessen zu den Top 5 Lebensmittelmärkten in Deutschland.
Können Sie abschließend kurz zusammenfassen, was für eine Investition in den IPD1 spricht?
Sven Mückenheim: Zunächst kann man sagen, dass unsere Unternehmensgruppe sehr gut aufgestellt ist, mit einer Leistungsbilanz die sich sehen lassen kann. So haben bspw. die ausgelaufenen Immobilienfonds im Durchschnitt eine Gesamtauszahlung in Höhe von 141,3 Prozent erreicht. Ende 2021 verwaltete die Dr. Peters Group ein Immobilienvermögen in Höhe von 426 Millionen Euro. Dahinter stehen 26 Objekte mit einer Gesamtmietfläche in Höhe von 179.000 Quadratmetern, die vollvermietet sind. Generell sind Immobilien transparente und leicht verständliche Kapitalanlagen. Und gerade in der heutigen Zeit, mit einer sehr hohen Inflationsrate, ist unser IPD1 ein ideales Investment. Alle Mietverträge sind indexiert. Das bedeutet, dass eine höhere Inflation durch vertraglich vereinbarte Mietpreisanpassungen automatisch zu einer Steigerung der Einnahmen führt. Dies trägt in weiterer Folge zu Wertsteigerungen der Immobilie bei, die damit den allgemeinen inflationsbedingten Kaufkraftverlust ausgleicht. Deswegen eignen sich Gewerbeimmobilien meiner Meinung nach hervorragend zur Diversifizierung des Vermögens, insbesondere systemrelevante Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels sowie Nahversorgungszentren.
