Joachim Paladey ist Teamleiter Property Management bei AGRAVIS Raiffeisen AG. Im Interview spricht er über Effizienzsteigerung im Facility Management durch Datenauswertung und die Rolle der Mitarbeiterqualifizierung.
Was früher vielleicht mal der „Hausmeister-Service“ war, hat sich heutzutage zu einem komplexen Aufgabenbereich entwickelt. Können Sie den Unterschied einmal kurz erklären?
Joachim Paladey: Der frühere „Hausmeister-Service“ hatte zum Ziel, den Bedarf der Mieter und Immobiliennutzer zu decken. Die Aufgaben liegen hier in der Sicherstellung von infrastrukturellen Leistungen, Kleininstandsetzungen etc. Diese Aufgaben sind immer mit dem Ziel verbunden, eine hohe Kundenzufriedenheit zu erreichen. Der heutige Immobilienbetrieb unterliegt diversen Anforderungen und bietet ein weitreichendes Aufgabenfeld. Neben der Erreichung der unternehmensspezifischen und -strategischen Vorgaben, sowie der aktiven Unterstützung des Kerngeschäfts durch Immobilien als auch Immobiliendienstleistungen, ist die Erfüllung der gesetzlichen Betreiberpflichten die wohl wichtigste Anforderung. Speziell für größere Immobilienportfolien können Sie den Anforderungen aus den Betreiberpflichten nur durch die Standardisierung von Prozessen gerecht werden. Dafür benötigt es heutzutage vielfältige Kompetenzen, die nur durch eine gute Ausbildung vermittelt werden können.
Ein guter Projektleiter ist das „A und O“ eines reibungslosen Betriebsablaufes, wobei dieser die menschlichen und technischen Aspekte (Zeit, Ressourcen, Personal und Kommunikation) miteinander verbinden muss. Wie ist da Ihre Erfahrung?
Joachim Paladey: Ja, das ist so. Dienstleistungen sind abhängig von den handelnden Personen. Mit einem guten Team lassen sich Ziele leichter erreichen. Diese Erfahrungen können wir tagtäglich in unserem Alltag verzeichnen. Eine gute Dienstleistung ist das Resultat von Menschen, die durch ihre Arbeit den Kunden bzw. Nutzer zufrieden stellen wollen.
Effiziente Prozesse dienen einem reibungslosen Ablauf bei der Betreuung von Liegenschaften. Was qualifiziert ein Facility- und Projektmanagement zu größeren und anspruchsvolleren Aufgaben?
Joachim Paladey: Das Facility- und Projektmanagement zahlt direkt auf die Unternehmensstrategie ein. Entsprechend der Unternehmensstrategie können die diversen Ziele durch ein Facility- und Projektmanagement maßgeblich beeinflusst werden. Folgende Beispiele sollen die Aussage verdeutlichen:
Immobilienbetriebskosten folgen in vielen Unternehmen unmittelbar den Personalkosten. Durch eine effektive Lebenszykluskostenanalyse der Immobilien und eine Einbindung des Facility Management in die Planung von Neubauprojekten können Betriebskosten effektiv über den Lebenszyklus einer Immobilie gesenkt werden. Darüber hinaus bildet das Facility Management alle Prozesse einer Immobilie ab. Gerade in der jetzigen Phase, in der das „New Work“ an Bedeutung gewinnt, benötigt es Wissen, um gemeinsam mit weiteren Fachabteilungen die zukünftigen Arbeitswelten aufzubauen und damit die Unternehmensprozesse auf dieser Fläche abzubilden.
Ein nachhaltiger Immobilienbetrieb stellt wichtige Ressourcen sicher und spart wiederum Kosten ein. Damit sind nicht nur die Versorgungskosten, sondern auch die Kosten für die Entsorgungsleistung gemeint.
Eine hohe Ausbildungsqualität und verschiedene Kompetenzbereiche, die laut IFMA (International Facility Management Association) Bestandteil des Facility Managements sind, kann man sich ja nicht „im Vorbeigehen“ erwerben. Wie sieht die Ausbildung eines Facility-Managers aus?
Joachim Paladey: Leider ist die Begrifflichkeit des Facility Managers nicht geschützt. Aus diesem Grund kann ein Hausmeister auch die Begrifflichkeit des Facility Managers tragen. Die Ausbildung des Facility Managers, der später die Dienstleistungen ganzer Immobilienportfolien steuert, sollte in Form eines Studiums inklusive Praxisphasen gestaltet sein. Die Inhalte des Studiums zielen genau auf diesen disziplinübergreifenden Anspruch ab. Weitere Kompetenzen wie die Kommunikation und Führungsqualitäten müssen dann später im Berufsleben errungen werden.
Das Berufsbild „Facility-Management“ ist mittlerweile IT-lastig geworden, wenn man z. B. Computer Aided Facility Management (CAFM) als digitale Komponente berücksichtigt, um notwendige Daten zu erfassen und auszuwerten. Schreckt das potenzielle Interessenten an diesem Beruf ab, oder weckt es eher Interesse?
Joachim Paladey: Daten sind der Treibstoff des 21. Jahrhunderts. Sie können nur Effizienzen heben und Kosten einsparen, indem Sie Daten auswerten. Wenn diese Daten nicht vorhanden sind, gehört es zur Aufgabe des Facility Managements, taktisch die Daten zu beschaffen und den Aufwand überschaubar zu lassen. Potenzielle Interessenten an diesem Beruf müssen dementsprechend heute ein Interesse an IT-Systemen haben, um Prozesse bedarfsgerecht zur erbringen.
Die Bedeutung des Facility Managements wächst in Zeiten von immer komplexer werdenden Unternehmensstrukturen. Das Bewirtschaftungsvolumen liegt im dreistelligen Milliardenbereich. Wie geht diese Entwicklung weiter?
Joachim Paladey: Das Bewirtschaftungsvolumen wird weiter wachsen, da immer mehr Unternehmen einerseits erkennen, welche Risiken der Immobilienbetrieb birgt und andererseits, welchen Mehrwert Immobilien(-dienstleistungen) zur Arbeitsproduktivität der Mitarbeiter und grundsätzlich zum Kerngeschäft beitragen können. Die Risiken werden durch die Sicherstellung der Betreiberverantwortung verringert und der Mehrwert des Immobilienmanagements durch das abteilungsübergreifende Zusammenarbeiten geschaffen. Innerhalb des Facility Management wird der Bedarf der Digitalisierung und Technologie größer, um weitere Kosten einzusparen und Prozesse effizienter abzubilden.