Dr. Birte Klippel: Insolvenz einer Baufirma erfordert direktes Handeln

Dr. Birte Klippel ist Rechtsanwältin bei der GÖHMANN Rechtsanwälte Abogados Advokat Steuerberater Partnerschaft mbB in Braunschweig. Mit ihr sprechen wir über Bauinsolvenz, Vorgehen für Bauherrn sowie Folgen einer Insolvenz.

Die Bauinsolvenz des Bauträgers sorgt bei den Bauherren immer für Probleme. Stockt der Bau und die Firma bittet vermehrt um Abschläge, sind das Anzeichen, dass der Bauträger in finanzieller Misere ist. Allerdings muss man als Auftraggeber Acht geben, die Information muss man sich selbst beschaffen. Wie kann man herausfinden, ob das ausgewählte Bauunternehmen insolvent ist?

Dr. Birte Klippel

Dr. Birte Klippel: Ein sogenannter Bauträgervertrag ist nur dann gegeben, wenn der Bauvertrag sowohl die Übereignung eines Grundstückes als auch die Realisierung eines Bauvorhabens umfasst. Der Bauträgervertrag ist damit ein gemischter Kauf- und Werkvertrag. Er ist seit dem 01.01.2018 als eigene Vertragsform in § 650 u BGB gesetzlich normiert. Wenn die Bauherren tatsächlich einen solchen Bauträgervertrag abgeschlossen haben, kann der Bauträger nicht permanent Abschläge verlangen. In § 3 Abs. 2 Satz 1 MABV (Makler- und Bauträgerverordnung) ist geregelt, dass der Bauträger die Vermögenswerte in bis zu 7 Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen kann. Das schützt den Bauherren vor vermehrten Abschlägen. Allerdings gibt es den Fall, dass der Bauträger Gewerke abrechnet, die noch gar nicht ordnungsgemäß erbracht sind im Bauablauf und das ist ein Hinweis auf eine mögliche finanzielle Schieflage des Bauträgers. Der Bauherr ist grundsätzlich nur verpflichtet, nach Baufortschritt zu leisten. Hinweise auf eine finanzielle Schieflage sind außerdem Nachunternehmer auf der Baustelle, die von stockenden Zahlungen durch den Bauträger berichten. Häufig bedienen sich Bauträger günstigen Nachunternehmern und bezahlen diese nicht. Das bekommt der Bauherr manchmal mit und kann dann daraus seine Schlüsse ziehen.

Ganz gleich, wie viel Vorsicht man bei der Suche nach einer passenden Baufirma walten lässt: es kann immer passieren, dass diese Insolvenz anmelden muss. Experten betonen, dass man in dieser Situation besonders schnell handeln muss. Was sollten Bauherren möglichst schnell tun, wenn die beauftragte Baufirma insolvent ist? 

Dr. Birte Klippel: Sollte die Baufirma tatsächlich Insolvenz anmelden, muss man zwingend sofort entweder einen Fachanwalt für Insolvenzrecht aufsuchen oder einen insolvenzrechtlich versierten Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zurate ziehen. Man sollte außerdem keine Zahlungen mehr leisten. Manchmal verlangen Bauträger Schwarzgeldzahlungen und versprechen den Bauherren, dass sie das Bauvorhaben dafür fertigstellen. Auch das ist auf keinen Fall anzunehmen. Zum einen ist eine Schwarzgeldabrede sittenwidrig und führt zur Unwirksamkeit des Bauvertrages, führt aber vor allen Dingen dazu, dass die Bauherren keinerlei Gewährleistungsansprüche haben. Der Bauherr muss im Falle der Insolvenz der Baufirma den Insolvenzverwalter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens zur Erfüllung des Vertrages gemäß § 103 Insolvenzordnung (InsO) auffordern. Bei einem Bauträgervertrag ist der Bauherr durch die Vormerkung im Grundbuch geschützt. Schwieriger ist es, wenn eine einfache Baufirma in Insolvenz gerät und es sich nicht um einen Bauträgervertrag handelt. Dann liegt häufig keine Sicherheit beim Bauherrn vor, mit Ausnahme der möglicherweise vorhandenen Gewährleistungsbürgschaft oder Baufertigstellungsbürgschaft. Ganz wichtig ist, dass man eine Bestandsaufnahme der Baumaßnahmen durchführt. Wenn der Insolvenzverwalter nach Eröffnung mitteilt, dass das insolvente Unternehmen nicht weiter baut (wovon im Regelfall auszugehen sein wird), ist es sehr wichtig, dass man eine saubere Abgrenzung der bereits erbrachten Leistungen von den nicht erbrachten Leistungen vorliegen hat. Es ist dann auch sinnvoll, einen Gutachter hinzuzuziehen, der die Leistungsstandfeststellung für den Bauherrn durchführt. Ansonsten kann es mit dem Insolvenzverwalter später zu Streitigkeiten über noch zu leistende Zahlungen kommen. Der Bauherr kann ggf. den Bauvertrag auch kündigen. Dafür ist aber zwingend vorher Rechtsrat einzuholen. Die Bauherren sollten niemals vorschnell kündigen, weil sie sich damit möglicherweise viele Rechte abschneiden.

Die Folgen einer Insolvenz hat nicht immer nur mit dem unmittelbaren Bauabbruch zu tun. Zu welchen Problemen kann es auch noch Jahre später kommen?

Dr. Birte Klippel: Die Folgen einer Insolvenz sind vielfältig. Wenn in einem Vertrag mit dem Bauträger oder der Baufirma nicht vorgesehen ist, dass Gewährleistungsansprüche gegenüber den Nachunternehmern abgetreten werden an die Bauherren, hat der Bauherr keinerlei Gewährleistungsansprüche mehr. Die insolvente Firma wird keine Gewährleistungsansprüche ausführen, weil der Insolvenzverwalter sonst in den Vertrag eintritt und dafür haftet. Das machen Insolvenzverwalter nie. Insoweit läuft die Gewährleistung wegen Mängeln am Gebäude ins Leere, zumindest die Ansprüche gegenüber den Nachunternehmern könnten aber ggf. gesichert werden. Im schlimmsten Fall hat der Bauherr keine Gewährleistungsbürgschaft für den Fall der Insolvenz vorliegen und kann zusätzlich keine Gewährleistungsansprüche geltend machen, sondern ist gegenüber dem Insolvenzverwalter beschränkt auf eine Insolvenzforderung gegen die Insolvenzmasse.

Manchmal sind es auch praktische Probleme, vor denen die Bauherren stehen. Häufig liegen keine ausreichenden Unterlagen über das Bauvorhaben vor. Wenn das Bauvorhaben nicht vollständig fertiggestellt wurde, wissen die Bauherren häufig nicht, wo z.B. die Leitungen verlaufen etc. Dann werden Maßnahmen durch dritte Unternehmen, die die Bauherren im Falle eines Mangels einsetzen müssen, noch teurer. Wenn das Bauvorhaben nicht fertiggestellt werden kann, gibt es häufig auch ein Problem mit der finanzierenden Bank. Diese nimmt Bereitstellungszinsen bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens und es gibt unterschiedliche Vertragsgestaltungen. Wenn die Bauherren die Baufinanzierung verspätet abrufen, können unterschiedlich hohe Bereitstellungszinsen anfallen. Bauherren sind daher gut beraten, wenn sich die Bereitstellungszinsen anteilig reduzieren nach den geleisteten Zahlungen.

Eine Baugarantieversicherung könnte in solch einer Situation helfen. Wie können Bauherren diese abschließen und vor was schützt die Versicherung?

Dr. Birte Klippel: Eine Baugarantieversicherung gibt es in Deutschland kaum. In anderen Ländern in Europa wird sie viel eingesetzt. Eine Baugarantieversicherung oder Baufertigstellungsversicherung wird vom Bauunternehmer abgeschlossen und gewährleistet, dass die Immobilie auf jeden Fall zum vereinbarten Preis fertiggestellt wird, wenn der beauftragte Bauträger pleite ist. Die Bauherren selbst könnten eine solche Baugarantieversicherung anfragen, aber sie ist in Deutschland unüblich.

Einen hundertprozentigen Schutz gegen eine Bauträger-Pleite gibt es nicht. Allerdings kann man sich im Vorfeld schon etwas absichern. Welche Maßnahmen raten Sie Auftraggebern vor einer Vertragsschließung zu treffen? Was hat es mit der Gewährleistungsbürgschaft auf sich?

Dr. Birte Klippel: Ich rate allen Bauwilligen, mit dem Vertragsentwurf vor Abschluss und Unterzeichnung einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht aufzusuchen und den Vertrag auf nachteilige Klauseln überprüfen zu lassen. Ich erlebe immer wieder, dass trotz der am Markt herrschenden hohen Kaufpreise viele Bauherren relativ blauäugig Verträge unterzeichnen und sich hinterher dann wundern, wenn es während des Bauablaufes zu Schwierigkeiten kommt. Häufig wird mehr Zeit aufgewendet, Testberichte z.B. für den Kauf einer Waschmaschine zu lesen, als sich bei dem einen wichtigen Vertrag, den man im Leben abschließt, nämlich dem Bauvertrag, vorher Rechtsrat einzuholen. Vorsichtig wäre ich immer bei Bauvorhaben mit eigens für das Bauvorhaben gegründeten Gesellschaften. Eine gewisse Sicherheit gibt die gesetzliche Vorgabe, dass Bauträgerverträge notariell geschlossen werden müssen, weil sie durch das kaufvertragliche Element, den Erwerb eines Grundstückes, nur rechtswirksam notariell geschlossen werden können. Allerdings ist es üblich, dass der Bauträger mit einem Notar zusammenarbeitet, der zwar formal neutral ist, aber für einen Bauträger häufig das gleiche Vertragsmuster verwendet. Wenn in einer begehrten Wohnlage gebaut wird, kann man als Bauherr häufig an solchen Verträgen auch nicht viel ändern. Allerdings hilft es den Bauherren, wenn sie wissen, wo man bei den Verträgen aufpassen muss. Ich habe einigen Bauherren von dem Abschluss eines Vertrages insgesamt abgeraten, etwa wenn man schon aus dem Vertrag erkennen kann, dass das Bauvorhaben geradezu darauf angelegt ist, zu scheitern. Eine Gewährleistungsbürgschaft sollte man immer mit vereinbaren. Diese sichert allerdings nur 5% des Baupreises für die Zeit der Gewährleistung nach Abnahme der Baumaßnahme ab. Außerdem steht den Bauherren (Verbrauchern) seit dem 01.01.2018 auch das Recht zu, bei der 1. Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung einzubehalten. Diese Sicherheit kann auch ohne, dass das im Vertrag ausdrücklich benannt ist, so einbehalten werden durch den Bauherrn. Das ist die Sicherheit für die ordnungsgemäße vertragliche Herstellung während der Bauphase.

Frau Dr. Klippel, vielen Dank für das Gespräch!

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