Die Insolvenz von Bauträgern sorgt bei Bauherren immer wieder für große Probleme. Stockende Arbeiten und verstärktes Bitten um Abschläge sind Alarmglocken für eine finanzielle Schieflage. Wie findet der Auftraggeber heraus, ob dem Bauunternehmen die Insolvenz droht oder es womöglich bereits zahlungsunfähig ist?
Dr. Claas Birkemeyer: Wer sich erst während des Bauens Gedanken über eine mögliche Insolvenz des Bauträgers macht, kommt zu spät. Vorsorge muss sein. Schon bei der Auswahl des Bauträgers sollte man möglichst viele Informationen einholen. Die Wahl eines eingesessenen Unternehmens, das seit vielen Jahren am örtlichen Markt ist, bietet dabei einen gewissen Schutz. Zudem sollte darauf geachtet werden, dass der Vertragspartner nicht nur mit einer Projektgesellschaft handelt und haftet, sondern mit seiner eigentlichen „Kerngesellschaft“. Informationen über die Zahlungsfähigkeit eines Unternehmens liefern diverse Serviceanbieter kostenpflichtig. Allerdings handelt es sich auch bei diesen Auskünften nur um Indizien. Ob eine Insolvenz bereits eingetreten ist, lässt sich auf dem Portal www.insolvenzbekanntmachungen.de prüfen.
Viele Experten betonen, man müsse beim Bekanntwerden einer Insolvenz besonders schnell handeln. Was genau sollten Bauherren dann tun?
Dr. Claas Birkemeyer: Sie müssen umgehend mit der eigenen Bank dafür sorgen, dass keine weiteren Zahlungen unbedacht an den Bauträger gehen. Allerdings führt eine Insolvenz nicht immer zum Abbruch des Vorhabens. Oft kann das Unternehmen trotz der Insolvenz fortgeführt werden. In diesem Fall können weitere Zahlungen geschuldet sein, nun aber an den Insolvenzverwalter. Solche Überweisungen sollte man aber nicht ohne genaue Prüfung leisten. Ich kann nur dringend anraten, eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt einzuschalten. Gemeinsam ist abzuwägen, ob ein Rücktritt vom Vertrag möglich und geboten ist. Einen solchen sollte man in der Regel aber nicht vorschnell aussprechen, denn damit entfällt eine wichtige Grundlage der Sicherheit des Kunden: die eingetragene Vormerkung im Grundbuch. Allzu oft stelle ich fest, dass Bauherren durch voreilige Erklärungen im Fall von Zahlungsschwierigkeiten oder einer Insolvenz des Bauträgers diese einzige Sicherheit verlieren. In jedem Fall sollten sie unverzüglich den Bautenstand dokumentieren, am besten durch Sachverständige.
Auch wenn es nicht zum Bauabbruch kommt: Zu welchen Problemen kann es auch noch Jahre nach der Insolvenz kommen?
Dr. Claas Birkemeyer: Wird trotz Zahlungsschwierigkeiten oder schon in einer Insolvenz weitergebaut, ergeben sich beherrschbare und nicht beherrschbare Probleme. Oft wird mit Blick auf eine bevorstehende Insolvenz vereinbart, dass Zahlungen des Kunden direkt an ausführende Subunternehmen des Bauträgers erfolgen sollen. So können die Firmen, die ihre Arbeiten bei ausbleibenden Zahlungen eingestellt haben, ihre Leistungen wiederaufnehmen. Hilft diese Maßnahme nicht und tritt später eine Insolvenz des Unternehmens doch noch ein, besteht allerdings ein erhebliches Risiko, dass diese Zahlungen vom Insolvenzverwalter nicht anerkannt werden und ein weiteres Mal zu leisten sind, weil sie ja laut Vertrag dem insolventen Unternehmen und nun dem Insolvenzverwalter zustehen. Hier ist auf eine sehr genaue Formulierung der Vereinbarungen zu achten. Wird das Bauvorhaben im Rahmen einer Insolvenz in Eigenverwaltung durch das Unternehmen selbst und den Bevollmächtigten fortgeführt, besteht dieses Risiko zwar nicht. Hier ergeben sich dann aber regelmäßig Probleme bei Mängeln, die bereits vor Eintritt der Insolvenz verursacht wurden. Auch zur Verringerung dieses Risikos sollte mindestens der genaue Bautenstand festgehalten werden. Zudem sollte bereits der Bauträgervertrag vorsehen, dass Ansprüche des Bauträgers gegen die ausführenden Subunternehmer an den Kunden abgetreten werden.
Hilft eine Baugarantieversicherung in solch einer Situation? Wovor genau schützt die Police und wie schließen Bauherren diese ab?
Dr. Claas Birkemeyer: Einige Versicherer bieten mit unterschiedlichen Bezeichnungen Policen an, so auch eine „Baugarantieversicherung“. In der Regel übernimmt der Versicherer damit die Kosten der Mängelbehebung, sollte der verantwortliche Unternehmer ausfallen. Diese Form der Versicherung zielt also auf Probleme, die erst nach der Abnahme auftreten und bekannt werden. Die Versicherung muss in aller Regel vor Baubeginn abgeschlossen sein. Das Risiko einer mangelfreien Herstellung, also die Phase bis zur abnahmereifen Leistung, deckt diese Garantie in der Regel nicht ab. Allerdings gibt es auch Versicherungsverträge, die einen Teil des Fertigstellungsrisikos abdecken. Sie entsprechen in der Regel einer Vertragserfüllungsbürgschaft, reichen aber oft bis zu 20% der Bausumme, während die Unternehmen Vertragserfüllungsbürgschaften in der Regel nur für 5% bis 10% austauschen. Da bei Bauträgerverträgen Zahlungen nur in festgelegten Raten nach Baufortschritt fließen, deckt diese Versicherung oft, aber nicht immer den Schaden ab. Zusammengefasst gibt es Versicherungen zur Absicherung gegen Insolvenz und Zahlungsunfähigkeit des Bauunternehmens während der Bauzeit, zur Absicherung gegen Baumängel nach der Fertigstellung des Objekts sowie eine Kombination aus beidem. Je nach Versicherer und Vertragsart schließt der Bauträger solche Verträge zugunsten der Bauherren ab oder dieser schließt sie selbst ab. Vor Abschluss eines Bauträgervertrages oder auch eines gewöhnlichen Bauvertrages sollte der Versicherungsmarkt kritisch sondiert werden. Zudem bietet sich möglicherweise auch eine Rechtsschutzversicherung an. Viele Policen schließen allerdings die Haftung bei Bauverträgen und Bauträgerverträgen aus. Da heißt es sorgfältig prüfen.
Was raten Sie Auftraggebern, um sich schon vor einer Vertragsschließung abzusichern? Was hat es mit der Gewährleistungsbürgschaft auf sich?
Dr. Claas Birkemeyer: Größte Sorgfalt bei der Auswahl eines verlässlichen Bauträgers ist die wichtigste Vorsichtsmaßnahme. Man sollte sich nicht einzig auf die Empfehlung eines Maklers oder Finanzierungsvermittlers verlassen, denn die arbeiten oft mit den Bauträgern zusammen. Die Abtretung von Ansprüchen gegen die Subunternehmer des Bauträgers, durch diesen an den Kunden, stellt eine weitere sinnvolle Maßnahme dar. Auch kann man sich als Kunde eine Vertragserfüllungsbürgschaft gewähren lassen. Insbesondere bei Bauträgerverträgen ist das aber am Markt unüblich. Eine Vertragserfüllungsbürgschaft bezieht sich in der Regel auch nur auf die eigene Vertragssumme, und nicht auf das Gesamtobjekt. Wichtiger ist es deshalb, vor jeder Ratenzahlung zu prüfen, ob die Leistung tatsächlich mangelfrei erbracht ist. Dies vor einer Zahlung sicherzustellen ist das gute Recht eines jeden Auftraggebers. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass eine allzu kritische Prüfung durch Bauträgerkunden mit Sachverständigen schnell zu Verwerfungen führt, was der Bauausführung kaum guttut. Deshalb haben sich Modelle etabliert, bei denen ein neutraler Dritter als Fachmann den Baufortschritt prüft und die Fälligkeit der jeweiligen Rate bestätigt. Auch hier zeigt sich aber, dass diese Prüfungen immer mal wieder zu unkritisch verlaufen. Dennoch handelt es sich insgesamt zumindest um einen vertretbaren Kompromiss. Mit einer Gewährleistungsbürgschaft sichert sich der Kunde gegenüber dem Bauträger für die Zeit nach der Fertigstellung und Abnahme auf Dauer der Gewährleistungszeit ab. Durch eine Vereinbarung würde der Bauträger eine Gewährleistungsbürgschaft stellen, die einen Teil des Risikos bei auftretenden Mängeln abdeckt. Alternativ dazu kann vereinbart werden, dass der Kunde einen Teilbetrag der Bausumme von bis zu 5% für die Gewährleistungszeit zurückbehält und dass dieser Zurückbehalt durch eine entsprechende Gewährleistungsbürgschaft abgelöst werden kann.
