Die Corona-Krise hat die deutsche Wirtschaft im Mark erschüttert. Wie stark ist der Berliner Immobiliensektor betroffen?
Juliane Mann: Aus Sicht von PROJECT Immobilien gab es nur vorübergehende Auswirkungen, die zudem nicht allzu stark waren. Es gab lediglich eine Phase von sechs bis acht Wochen, in der die neue Situation und die daraus entstandene Verunsicherung potenzieller Käufer (Eigennutzer und Kapitalanleger) sich zeitverzögert auf die Verkaufszahlen ausgewirkt haben. Aktuell ist deutlich zu erkennen, dass die Interessenten für Wohnungskäufe wieder deutlich aktiver und entscheidungsfreudiger werden. Das gilt sowohl für Eigennutzer, die ihre eigene Wohnsituation verbessern wollen, als auch für Kapitalanleger, die die Immobilie als sicherste und sehr werthaltige Anlageform erneut auch in Krisenzeiten so wahrgenommen haben.
Die Preise am Berliner Immobilienmarkt steigen seit Jahren kontinuierlich. Wird die Corona-Krise diesen Trend stoppen oder sogar zu fallenden Preisen führen?
Juliane Mann: Auch wenn die Medienberichterstattung diese Tendenz gerade zu Beginn der Corona-Krise größtenteils vorausgesagt hat, ist davon aktuell aus unserer Sicht nichts zu spüren. Im Gegenteil, die Preise dürften weiter leicht steigen, weil die Nachfrage gerade in den Großstädten – und besonders in der Hauptstadt Deutschlands – das Angebot nach wie vor und auch in Zukunft deutlich übersteigt. Es gibt zu wenige Wohnungen für zu viele Wohnungssuchende. Das gilt sowohl für Mietwohnungen als auch für Selbstnutzungs-Eigentumswohnungen. Auch der Mietmarkt hat trotz Corona und auch dem Mietendeckel noch nicht zu wirklich sinkenden Mietpreisen geführt; speziell im Neubausegment, das ja von den Restriktionen des Berliner Mietendeckels nicht betroffen ist.
Die Berliner Mietpreisbremse hat zu massiven Protesten in der Immobilienbranche geführt. Wie stark waren die Auswirkungen für Immobilienbesitzer wirklich?
Juliane Mann: Wir sind ausschließlich ein Projektentwickler für Neubau-Eigentumswohnungen, die von der Mietpreisbremse ausdrücklich (zumindest für die ersten fünf Jahre) ausgenommen sind. Vor dem Hintergrund können wir für unser Angebot sagen, dass die Auswirkungen nicht wirklich stark sind, wenn man von einer anfänglichen Verunsicherung absieht, die im Rahmen der Diskussion der Einführung dieser umstrittenen und wahrscheinlich auch nicht rechtskonformen Regelung durch den Berliner Senat entstanden ist. Das gilt hauptsächlich für unsere Kundenklientel von vornehmlich privaten Käufern, die einzelne Wohnungen im Neubausegment vermieten wollen. Professionelle Großinvestoren in Bestandsimmobilien haben sich unserer Wahrnehmung nach schon auf dem Berliner Wohnungsmarkt zurückgehalten und sind auf andere Städte bzw. Märkte ausgewichen.
Lohnen sich Investitionen in Berliner Bestandsimmobilien überhaupt?
Juliane Mann: Wir sind, wie eben bereits dargestellt, ausschließlich ein Projektentwickler für Neubau-Eigentumswohnungen, die von der Mietpreisbremse ausdrücklich (zumindest für die ersten fünf Jahre) ausgenommen sind. Vor dem Hintergrund können wir für unser Angebot sagen, dass sich ein Immobilieninvestment definitiv langfristig lohnt – gerade bei den aktuell niedrigen Fremdkapitalzinsen. Eine Investition in Berliner Bestandsimmobilien halten wir aktuell nicht unbedingt für empfehlenswert, da die Regelungen des Mietpreisdeckels die Rendite und auch die Abwicklung der Mietverwaltung deutlich negativ beeinflussen können, wobei es dabei immer auf die individuellen Rahmenbedingungen der jeweiligen Wohnung bzw. Immobilie ankommt (Kaufpreishöhe, Mietpreishöhe der bestehenden Verträge, Zustand der Immobilie, etc.).
Und wie sieht es beim klassischen Eigenheim aus?
Juliane Mann: Eine Investition in ein eigenes Heim ist aus unserer Sicht immer ein gutes Investment, weil man sich dadurch nicht nur eigenen Wohnkomfort nach seinen individuellen Vorstellungen schafft, sondern auch langfristig Vermögen aufbaut. Wenn keine Mietzahlungen in „fremde Taschen“ zu zahlen sind, sondern mit jeder Tilgungsrate ein Stück mehr Sachwert gekauft wird, wirkt sich das langfristig sehr positiv auf das eigene Vermögensportfolio aus. Es wird sozusagen ein langfristiger Sachwert-Sparplan betrieben, der zum einen gegen Inflation schützt und zum anderen zu erwartende Wertsteigerungen mit sich bringen wird – und das alles bei einer Wunsch-Wohnsituation der Eigentümer bzw. Investoren. Dabei ist es natürlich wichtig, vor der Investition das Preis-Leistungs-Verhältnis der Immobilie und den Vertragspartner intensiv zu prüfen.
Welche Berliner Bezirke halten Sie derzeit für besonders attraktiv?
Juliane Mann: Insgesamt ist festzustellen, dass sich Berlin in vielen Stadtteilen bzw. Bezirken sehr positiv entwickelt. Besonders interessant erscheinen uns zum einen die Bezirke, die von der jetzt tatsächlich anstehenden Öffnung des neuen Berliner Hauptstadtflughafens oder auch der Ansiedlung des Tesla-Werkes in Grünheide profitieren werden. Das sind zum einen Bezirke wie Alt-Glienicke im Südosten Berlins, wo wir schon ein Bauvorhaben in der Semmelweisstraße vorausschauend vollständig verkauft haben. Aber auch das Gewerbe- und Wohngebiet Adlershof wird davon profitieren, wo wir gerade mit dem Projekt „RC 34“ Apartments und Gewerbeeinheiten in der Rudower Chaussee verkaufen und bauen. Und zum anderen profitieren davon Bezirke, die viel Fluglärm vom bisherigen Flughafen Tegel im Nordwesten Berlins kompensieren mussten, wie z. B. Tegel oder auch Reinickendorf, wo wir mit den Bauvorhaben „Oranie 1“ oder „Das Waidmanns“ aktuell im Verkauf sind. Außerdem sind die einzelnen Bezirke von Pankow noch hervorzuheben – und auch die sogenannten Randgebiete Berlins, wie Französisch-Buchholz oder Hohen-Neuendorf, auf die viele Interessenten gern ausweichen, um niedrigere Preise und mehr Natur vorzufinden.
Welche Rolle spielen internationale Kapitalanleger am Berliner Immobilienmarkt?
Juliane Mann: In der Vergangenheit war der Berliner Immobilienmarkt aus unserer Sicht auch für ausländische Investoren immer attraktiv. Mit unserem Angebot haben wir speziell chinesische und russische Investoren angesprochen, die einzelne Wohnungen oder kleine Pakete von Wohnungen gekauft haben (keine professionellen Großinvestoren). In Zeiten der Corona-Krise ging das Interesse hier spürbar zurück. Aktuell stellen wir aber wieder vermehrtes Interesse dieser Kundensegmente fest, das sich weiter positiv entwickeln wird, da die Preise für Wohnraum in Berlin zwar in den letzten Jahren schon deutlich gestiegen sind, aber im Vergleich zu den anderen Metropolen Europas wie Paris oder London noch eher niedrig sind. Außerdem schätzen ausländische Investoren grundsätzlich die Rechtssicherheit und wirtschaftliche Stabilität in Deutschland, auch wenn die Einführung des Berliner Mietendeckels dies ein wenig beeinflusst hat.
Das Konjunkturprogramm der Bundesregierung spült neue Liquidität in die Märkte. Wird sich das auf mittelfristig in steigenden Immobilienpreisen niederschlagen?
Juliane Mann: Das viele Geld, das aktuell in die Märkte gegeben wird, sowohl von den Regierungen als auch von den Zentralbanken, braucht neben Konsum- auch Investitionsmöglichkeiten. Da sich die Immobilie auch in „schwierigen Zeiten“ immer wieder als relativ stabile Investitionsmöglichkeit mit erhöhtem Wertsteigerungspotenzial erwiesen hat, die zudem die Risiken einer Inflation bestmöglich absichert, die aktuell nicht unerheblich sind, wird der Immobilienmarkt sicher auch von der aktuellen Geldpolitik der Regierungen und Zentralbanken positiv profitieren.
