Martin Heera und Jörg Prenzel: Das Angebot, besonders in attraktiven Regionen, ist knapp

Martin Heera und Jörg Prenzel sind Geschäftsführende Gesellschafter der krefindo GmbH. Im Interview sprechen wir mit ihnen über die Bereitschaft von Käufern, deutlich höhere Preise für Immobilien zu zahlen sowie Richtlinien zur Baufinanzierung.

Martin Heera und Jörg Prenzel

Die Preise für Wohn-Immobilien steigen seit Jahren, zudem steigen die Bauzinsen laut einer Studie von Interhyp. Dennoch sind Käufer scheinbar jeden Preis bereit zu zahlen, um die Immobilie erwerben. Ist das ein Trend, den Sie ebenso im geschäftlichen Alltag bestätigen können?

Martin Heera: Ja, auch wir können bestätigen, dass Immobilienkäufer durchaus bereit sind, deutlich höhere Preise für Immobilien zu zahlen. Aber unserer Meinung nach auch nur in dem Rahmen, was die Käufer auch wirklich problemlos zurückzahlen können. Wir können nicht beobachten, dass Finanzierungen von den Banken an Käufer vergeben werden, die sich diese gar nicht leisten könnten. Immobilienpreise bilden sich natürlich über Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage, vor allem im Bereich Eigenheim, ist seit Jahren sehr hoch. Und das Angebot, besonders in attraktiven Regionen, ist knapp. Daher sind die Preise für Immobilien in den letzten Jahren deutlich teurer geworden. Hinzukommt, dass die meisten Immobilienverkäufe über Immobilienmakler abgewickelt werden. Dieser möchte auch verdienen und das treibt die Preise zusätzlich nach oben. Wer also Eigentum erwerben möchte, kommt um die hohen Preise nicht herum. Und ja, die Bauzinsen steigen wieder an, aber wir befinden uns weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Hinzukommt, dass die Verzinsung der Sichteinlagen so gut wie nicht vorhanden ist bzw. einige Banken sogar schon mit negativen Guthabenszinsen arbeiten. Somit bleibt der Erwerb von Wohneigentum auch zu sehr hohen, teilweise überteuerten Preisen weiterhin für viele Menschen attraktiv.

Gibt es durch Corona Auswirkungen auf die Kreditvergabe bei Baukrediten und gibt es andere Fremdkapitalgeber als Banken für Bauherren?

Jörg Prenzel: Wir konnten keinerlei Veränderungen feststellen. Die Richtlinien anhand welcher Baukredite vergeben werden, sind unverändert. Genau wie vor Corona wird jeder Kreditnehmer genauestens geprüft, ob er in der Lage ist, den Baukredit ordnungsgemäß an die Bank zurückzuzahlen. Baukredite an Privatpersonen werden hauptsächlich von Banken, Bausparkassen und Lebensversicherungsunternehmen finanziert. Andere Fremdkapitalgeber für private Bauherren sind uns nicht bekannt. Sicherlich können Bauherren immer auch auf private Geldgeber aus dem familiären Umfeld zurückgreifen, aber das ist nicht neu. Die Möglichkeit bestand auch schon vor Corona und wurde auch schon immer genutzt.

Laut dem statistischen Bundesamt vergeben Banken, Kredite in deutlich anderen Sphären als noch im vergangenen Jahr. Ist das angesichts der von Kurzarbeit und möglicher Firmeninsolvenzen ein Risiko?

Martin Heera: Nein, denken wir nicht. Baufinanzierungen werden in Deutschland sehr gründlich vor der Vergabe geprüft. Die Kreditvergabe geht sehr ins Detail und in die Tiefe. Unser Kreditvergabesystem in Deutschland ist sehr sicher. Die Banken prüfen sehr penibel. Es werden sehr viele Parameter bei der Berechnung berücksichtigt und verschiedene Szenarien durchgerechnet, um das Kreditausfallrisiko so weit wie möglich zu minimieren. Kurzarbeit oder sinkende Einkommen über einen bestimmten Zeitraum bringen die wenigsten Baukredite ins Wanken. Ja, es werden mehr Kredite vergeben. Aber unserer Meinung nach auch nur an Kreditnehmer, die sich diese Kredite auch leisten können. In Deutschland steigt das verfügbare Einkommen seit Jahren stetig an. Die Menschen haben mehr Geld zur Verfügung. Und das zeigt sich auch bei der Immobilienfinanzierung, denn das Eigenkapital zur Finanzierung der Immobilien ist vorhanden. Die gestiegenen Kreditsummen stehen also in einem entsprechenden Verhältnis zu den Einkommen. Die wirtschaftliche Entwicklung kann niemand mit Gewissheit vorhersehen. Es wäre möglich, dass es zu mehr Kreditausfällen kommt, als in den letzten Jahren. Aber sicherlich nicht in einem Ausmaß, dass es für die Banken gefährlich werden könnte.

Manche Fachleute meinen, dass das böse Erwachen meist in der Phase nach zehn Jahren kommt, wenn die Zinsbindung endet. Können Sie uns das näher erklären?

Jörg Prenzel: Zinsbindung bedeutet, dass der Zinssatz für das Immobiliendarlehen für einen vorab festgelegten Zeitraum festgeschrieben wird. Auch wenn die Bauzinsen am Markt steigen, verändern sich die Zinszahlungen für das Immobiliendarlehen nicht. Die monatliche Kreditrate bleibt somit über die Zeit der Zinsbindung konstant. Mit Ablauf der Zinsbindung ist jedoch in den wenigsten Fällen das gesamte Darlehen an die Bank zurückgezahlt. Die Restschuld muss nun zu den aktuellen Zinsen weiterfinanziert werden. Sind die Zinsen in der Zeit erheblich gestiegen, wird die Zinsbelastung ebenso deutlich steigen.

Dass es zu einem bösen Erwachen kommt, wenn die Zinsbindung ausläuft, bezieht sich auf den Fall, dass die Zinsen in einem erheblichen Maß angestiegen sind. Es gibt ein berechtigtes Bedenken, dass die Restschuld nun deutlich teurer weiterfinanziert werden muss und es für den Kreditnehmer schwierig werden kann, die jetzt deutlich höheren monatlichen Raten zahlen zu können. Zu bösen Überraschungen kommt es aber in den wenigsten Fällen, denn bei jeder Baufinanzierungsberatung wird die Finanzierung grundsätzlich bis zum Ende der gesamten Laufzeit durchgesprochen. Es erfolgt eine Liquiditätsplanung über die Gesamtlaufzeit der Finanzierung und nicht nur bis zum Ende der Zinsbindung. Es werden verschiedene Szenarien mit dem Kunden im Beratungsgespräch besprochen. Man spricht von einer sogenannten Lebensphasenbetrachtung. Familienplanung, Wegfall von Kindergeld, Arbeitslosigkeit etc. wird alles berücksichtigt und mit dem Kunden im Detail besprochen. Der Gesetzgeber gibt hier genaue Vorgaben, damit es eben zu keinem bösen Erwachen kommt. Denn nicht nur der Kunde möchte sicher sein, dass er seine Finanzierung bis zum Ende der Laufzeit ordnungsgemäß zurückzahlen kann, auch die Bank ist daran interessiert.

Könnten Sie sich Szenarien, wie die US-Immobilienblase von 2008, auch in Deutschland vorstellen?

Martin Heera: Ein ganz klares NEIN. Wir haben ein ganz anderes System der Kreditvergabe in Deutschland. In den USA wurden Kredite an Immobilienkäufer vergeben, die sich diese gar nicht leisten konnten. Sie verfügten teilweise über sehr geringe Einkommen und hatten auch sonst keine weiteren Rücklagen, um den Kredit abzusichern. Hinzukam, dass die Kredite zu flexiblen Zinsen vergeben wurden. Das bedeutet, sobald die Bauzinsen steigen, erhöhen sich somit auch die Zinszahlungen für den Kreditnehmer. In Deutschland funktionieren Baukredite ganz anders. Wie bereits gesagt, die Banken prüfen jeden Kreditnehmer und jeden Immobilienkauf sehr pedantisch. Es gibt klare Vorschriften, die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie, an die sich jede Bank auch zuhalten hat. Banken bewerten in Deutschland eher vorsichtig. Baufinanzierungen werden in Deutschland auch abgelehnt, wenn die Eckdaten einfach nicht mit der Wunschimmobilie zusammenpassen. Nicht selten müssen Bauherren Ihr Bauprojekt entsprechend ihrer finanziellen Situation überdenken. Aber in der Regel sind auch die Kreditnehmer in Deutschland sehr sicherheitsbewusst und eher risikoavers. Es wird genau geschaut, dass die monatlichen Kreditraten auch bei unvorhergesehenen Ereignissen bezahlbar bleiben. Es werden eher längere Zinsfestschreibungen gewählt. Das kostet zwar etwas mehr, aber der Kreditnehmer ist so auf der sicheren Seite.

Herr Heera und Herr Prenzel, vielen Dank für das Gespräch!

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