Mieter haben das größere Risiko steigender Kosten – Dieter Huber (Adorable Immobilien Berlin GmbH)

Dieter Huber ist Geschäftsführer der Adorable Immobilien Berlin GmbH. Im Interview spricht er über die Entwicklung der Immobilienpreise und deren Einflussfaktoren.

Immobilien sind eine beliebte Geldanlage der Deutschen, aber die Preise für Immobilien liegen teils weit auseinander. Für eine Zweiraumwohnung in Berlin-Charlottenburg zahlt man so viel, wie für ein Haus mit Grundstück an manchen Rändern Berlins. Wie setzt sich der Preis einer Immobilie zusammen?

Dieter Huber: Den Preis, setzen wir vereinfacht die Quadratmeter als Vergleichsgröße, das zeigt schon Ihre Feststellung in Ihrer Frage bestimmt ganz maßgeblich die Lage. Lage, Lage, Lage, das hören Sie von Gutachtern, Bankkaufleuten und Immobilienmaklern bestimmt nicht nur den heutigen Preis sondern auch die Aussicht auf weitere Preissteigerungen und was bei Immobilien viel wichtiger ist sichert die gute Lage vor Preisrückgängen. Je besser die Lage, desto mehr, auch prozentualen Zuwachs gab es in den vergangenen Jahren und so wäre es reziprok bei Preisrückgängen, dass je besser die Lage umso geringer die Preisrückschläge, absolut und auch prozentual. Natürlich sind daneben auch Ausstattungsmerkmale, Ausrichtung-Himmelsrichtung, Baujahr und Faktoren wie Geräuscheinwirkung etc. wichtig. Das alles auszuführen ginge aber zu weit, ist teilweise wirklich komplex.

Was halten Sie für die bessere Geldanlage: Landhaus oder Stadtwohnung?

Dieter Huber: Dies lässt sich pauschal nicht beantworten. Aber für einen Kapitalanleger dürfte eine gute Stadtlage immer die bessere Wahl sein, dafür gibt es neben der Lage viele weitere gute Gründe. Für den Eigennutzer stellt sich diese Frage meistens ganz anders oder gar nicht, er hat neben den geldlichen Bewertungen ganz andere wichtige Motive, die in der Regel überwiegen dürften. Für den Eigennutzer zählen Faktoren eine Rolle die bestimmen, wie er leben möchte, mehr urban oder im Grünen, dicht am Arbeitsplatz, wenigstens gut erreichbar, Angebot an Schulen, Kitas, Freizeitfazilitäten, Nähe zu Bekannten, Verwandten etc. Es gibt im Großraum Berlin außerdem Lagen, zum Beispiel LDS, die sehr stark prosperieren und hidden Champions wie Tegel oder fast den gesamten Norden der Stadt mit ausgezeichneter Infrastruktur, viel Wald und Wasser und dennoch nicht überteuert.

Wohin der Trend Urbanisierung oder hat Corona zu mehr Landflucht geführt?

Dieter Huber: Kann ich nur sehr bedingt beantworten. Aber es wird viel davon geschrieben, dass es Bewegungen ins nahe Umland gäbe. Wir stellen das so nicht fest. Gefragt ist weiterhin die Stadt, die meisten Suchenden denken längerfristig, Corona ist etwas Kurzfristiges. Wer heute zu weit hinaus zieht tut sich auch keinen Gefallen, er hat mehr und längere Wege, zahlt die Kita, verfährt Zeit und Geld, was den preislichen Vorteil oft mehr als kompensiert. Falls es einen Trend gibt, wird der nicht nachhaltig sein, denn auch das Homeoffice ist nur bedingt das Konzept der Zukunft, für viele besteht diese Option gar nicht. Für die Anderen ist es die Abwägung, welche aber oft für die Stadt entschieden werden wird, es sind nämlich oft die gut ausgebildeten, die Bildungsschicht und die sind sozusagen Städter per se.

Wie werden sich die Immobilienpreise für Häuser auf dem Land und in den Metropolen verändern?

Dieter Huber: Ich bin von Herkunft Bankkaufmann und Diplom-Kaufmann. Meine Überzeugung ist, dass Preise nicht nur steigen können. Seit 2010 sind wir dies zwar gewohnt aber bis dahin gab es Stagnationsphasen und auch Phasen der Preisrückschläge, nicht nur regional. Das Leben bedeutet nun einmal ständige Veränderung. Der Deutsche ist eher schwach darin dies zu antizipieren aber es wird kommen. Eine Weile lang gehen Preise vielleicht noch nach oben aber es wäre heute eine gute Zeit zu verkaufen. Die Annahme, die für die Börse gilt kann auf den Immobilienmarkt übertragen werden, den besten Zeitpunkt muss ich gar nicht erwischen, verkaufe wenn die Preise steigen. Fallen die Preise erstmal spielt uns die Psychologie einen Streich, dann halten wir aus lauter Verlustangst an etwas fest was möglicherweise weiterhin verlieren wird. Menschen können, auch vermeintliche Verluste (vom schon bekannten Höchststand aus gesehen), schwer verkraften, selbst Profis können es nicht wirklich gut.

Macht es bei den teils sehr hohen Preisen überhaupt noch Sinn, sich einen Kredit über 20-30 Jahren aufzubürden?

Dieter Huber: Wenn ich den mit einer entsprechend langen Zinsbindung gesichert habe oder ein Zinsänderungsrisiko aus anderen Gründen mich nicht bedrohen kann (hohe Tilgung, „sicheres Erbe“ …) unbedingt. Ich will doch meinen Wohntraum realisieren, jedenfalls 70-80% aller Bürger geht es so. Außerdem hat ein Mieter das bei weitem größere Risiko steigender Kosten und er bleibt arm (es sei denn anderweitig investiert er klug) im Vergleich mit einem durchschnittlich erfolgreichen Eigentümer.

Herr Huber, vielen Dank für das Gespräch.

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