Viele Gewerbetreibende waren vom Lockdown und weiteren Corona-Beschränkungen betroffen. Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit geschaffen zeitweise die Mieten zu stunden. Wurde diese Möglichkeit in großem Stil genutzt?
Annett Bob-Orthen: Nach unseren Beobachtungen haben Großmieter häufiger den Liquiditätsvorteil in Anspruch genommen, was „kleinere“ Privatmieter überraschte. Mit Blick auf die „zweite Welle“ bereuen heute gerade die „kleineren Mieter“ ihre Zurückhaltung.
Ist es im Zuge der Pandemie vermehrt zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern gekommen?
Annett Bob-Orthen: Die Solidarität war überraschend hoch. Beide Parteien waren zuerst paralysiert und rechtsunsicher. Etwa 60% der von uns betreuten Vermieter zeigte sich konstruktiv, viele gingen sogar von sich aus auf die Mieter zu, einige waren sogar bereit auf einen Teil der Miete zu verzichten.
Haben Sie den Eindruck, dass der Dialog um etwaige Mietkürzungen oder Mietanpassungen zwischen Vermietern und Mietern eher konstruktiv oder konfrontativ geführt wird?
Annett Bob-Orthen: Die meisten Mieter blieben abwartend, viele scheuten das Gespräch und die Vermieter handelten nach einem objektspezifischen Leidensdruck: „Je schlechter die Mikrolage, desto wohlwollender die Verhandlungsbereitschaft“. Konfrontativ verhielten sich lediglich einige der ganz großen überregional agierenden Topmieter, die jede sich bietende Chance auf Mietminderung nutzten.
Hat sich die aktuelle Situation auf die Vertragsgestaltung bei Neuvermietungen und Mietverlängerungen ausgewirkt, z.B. bezüglich der Miethöhe oder Laufzeiten?
Annett Bob-Orthen: Tendenziell zum Faktor „Lage“ hat sich die Miethöhe kaum reduziert, die Laufzeiten haben sich jedoch verlängert. Die Ursache ist dem Investment- und Finanzmarkt geschuldet. Langfristig vermietete Objekte, das war nicht immer so, werden favorisiert. Eigentümer können mittels Langfristfaktor über den Verkauf oder einer Neufinanzierung besser punkten. Der Wert einer Immobilie hat sich deshalb wegen Corona kaum bewegt: Trotz verändertem Cashflow, kompensierte der weltweit sichere Hafen Deutschland/Berlin den Wert fast aller Immobilienbestände.
Sehen Sie langfristige Folgen für den Gewerbe- und Büroimmobilienmarkt aufgrund der Pandemie?
Annett Bob-Orthen: Die Pandemie ist ein negativer Faktor vor allem für die deutsche Wirtschaft. Die wirklichen Auswirkungen werden sich erst in den nächsten zwei Jahren zeigen. Der Immobilienmarkt ist in deutlich geringerem Maße betroffen. Corona ist aber bereits jetzt schon ein Katalysator des Veränderungsdrucks. Abgesehen von der Hotelbranche wird allerdings die Bedrohung des stationären Einzelhandels überschätzt. Auch bei der Entwicklung des Büromarktes sehen wir nicht die ganz großen Einbrüche auf uns zukommen. In Sachen Homeoffice bleibt abzuwarten, ob die Wirtschaft auf die Idee kommt, dass ein Homeoffice nicht unbedingt in der Nähe des ehemaligen Arbeitsplatzes, sondern auch in „Wo auch immer in der Welt“ liegen könnte.
