Die deutsche Wirtschaft wurde von der Corona-Pandemie erschüttert. Ist auch der Berliner Immobiliensektor betroffen?
Janine Kahlow: Wie auch die Aktienmärkte einen heftigen“Corona-Effekt“ zu verdauen haben, ist die Corona-Krise auch für den deutschen Immobilienmarkt eine Last. Hinzukommen Arbeitsmarktrisiken und deutlich weniger Zuwanderung nach Deutschland, was die Wohnungswirtschaft belastet. Aktuell ist der Wohnimmobilienmarkt in den großen deutschen Städten noch robust und wir haben am Berliner Immobilienmarkt infolge der Corona-Krise noch keine gravierenden Auswirkungen auf dem Markt für Bestandswohnungen verzeichnen können. Dennoch entwickelt sich eine deutliche Asymmetrie am Immobilienmarkt, da Wohnungsmärkte vergleichsweise gut durch die Krise kommen, währenddessen der gewerbliche Immobilienmarkt deutlich mehr Schwierigkeiten zu verzeichnen hat.
Die Preise am Berliner Immobilienmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Wird dieser Trend weiter anhalten?
Janine Kahlow: Aktuell ist davon auszugehen, dass die Preise für Wohnimmobilien in den meisten deutschen Städten, wie auch Berlin, stabil bleiben werden. Meiner Meinung nach, werden Immobilien im Luxussegment Preisrückgänge erfahren, da die Menschen, in der Corona-Krise zu deutlichen Abstrichen bei Wohneigentum bereit sind. In den Standardsegmenten hingegen, ist relativ wenig Preisbewegung zu erwarten. Weiterhin wird es momentan deutlich weniger Konkurrenz in den Wohnimmobilienmärkten geben, wohingegen es seiner Zeit eine hohe Nachfrage und ein geringes Angebot gegeben hat. Es ist davon auszugehen, dass der Wohnimmobilienmarkt mittelfristig zu seiner alten Geschwindigkeit zurückkehren wird.
Die Berliner Mietpreisbremse hat zu massiven Protesten in der Immobilienbranche geführt. Welche Auswirkungen hatte die Gesetzgebung für Immobilienbesitzer?
Janine Kahlow: Ich gehe davon aus, dass Sie den Berliner Mietendeckel meinen, denn es gibt einen deutlichen Unterschied zwischen dem Berliner Mietendeckel und der Mietpreisbremse. Der Mietendeckel wurde von dem Berliner Senat auf Landesebene beschlossen und beinhaltet die drei grundlegenden Säulen: Mietobergrenze, Mietenstopp und Mietsenkung bei überhöhter Miete.
Die Mietpreisbremse hingegen ist ein Bundesgesetz, welches besagt, dass die Miete höchstens 10 % über dem Mietspiegel bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Der Berliner Mietendeckel ist rechtlich heiß umstritten und wird auch als verfassungswidrig angesehen. Für Vermieter sind hohe Bußgelder angesetzt, wenn sie gegen den Mietendeckel verstoßen.
Meiner Meinung nach, wird der Mietendeckel verfassungsgerichtlich angegriffen werden. Die FDP und Union haben hierzu auf Bundesebene die ersten Schritte eingeleitet und sehen in der Wohnungsmarkt-Regulierung der Landesregierung von Berlin einen Verfassungsbruch. Sollte sich bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, der Mietendeckel durchgesetzt haben und Mieten dadurch eingespart worden sein, könnten diese Beträge im schlimmsten Fall wieder von dem Mieter zurückgefordert werden.
Meiner Meinung nach, führt der Berliner Mietendeckel zu wirtschaftlich katastrophalen Folgen – auf Vermieter- und Mieterseite. Eine Vielzahl an Vermietern sind Privatpersonen, die mit dem Kauf der Immobilie, als Kapitalanlage, für ihr Alter vorsorgen wollen. Die bisherige Kalkulation ist infolge des Mietendeckels nun massiv gefährdet. Zudem kommen nach meiner Erfahrung, Neubauprojekte von Investoren noch härter auf den Prüfstand, da Investoren gerne in einem investitionsfreundlichen Klima bauen möchten und ist es nicht das Ziel, mehr Wohnraum in Berlin zu schaffen. Für eine absolute Rechtssicherheit bleibt abzuwarten, wie das Bundesverfassungsgericht über den Berliner Mietendeckel urteilen wird, damit es auf Vermieter- und Mieterseite, sowie auch bei Investoren deutliche Klarheit geben kann.
Lohnen sich Investitionen in Berliner Bestandsimmobilien bei diesem Preisniveau noch?
Janine Kahlow: Selbstverständlich ist Berlin nach wie vor ein attraktiver Standort um in Bestandsimmobilien zu investieren und als Hauptstadt ist Berlin, im nationalen als auch im internationalen Vergleich, preislich noch sehr „günstig“, insofern wir die Berliner Immobilienpreise, mit den Preisen von Hamburg, München oder Frankfurt vergleichen. Dies gilt erst Recht im internationalen Vergleich zu anderen Metropolen, wie London oder Paris. In Anbetracht der Corona-Krise rate ich meinen Klienten immer, ihre Kapitalmöglichkeiten vorsichtig und ausführlich zu prüfen, auch unter dem Aspekt, dass ein Arbeitsmarktrisiko realistisch werden kann. Zudem sollten Zinsen langfristig gebunden werden.
Eigenheime gelten als der Klassiker? Hat sich durch Corona etwas geändert?
Janine Kahlow: Die Corona-Krise hat den Wunsch vieler Deutscher nach einem klassischen Eigenheim eher befeuert als gebremst. Infolge der Corona-Krise ist den Menschen, das Thema Wohneigentum deutlich wichtiger geworden, da für viele Familien der Zusammenhalt Priorität hat, ebenso wie ein krisensicheres Dach über den Kopf zu haben. Hierbei handelt es sich durchaus um einen psychologischen Trend im Bereich des Wohneigentums, der infolge der Corona-Krise geboren wurde.
Welche Berliner Bezirke sind aus Ihrer Sicht besonders attraktiv?
Janine Kahlow: Das kommt immer darauf an, welche Parameter für einen Interessenten besonders wichtig sind. Fakt ist, dass Berlin seit Jahren als heißester Immobilienmarkt Europas gehandelt wird. Nirgendwo sonst in Deutschland sind die Preise in den vergangenen Jahren so stark gestiegen, wie in Berlin. In den Kernstadtteilen, wie Charlottenburg, Wilmersdorf, Kreuzberg, Friedrichshain und Schöneberg wird sich schwer ein „Schnäppchen“ finden lassen. Für „Schnäppchenjäger“, die in die Hauptstadt investieren wollen, sollten auf unbekanntere Ecken ausweichen, die im Norden und Osten der Stadt liegen. Der Berliner Südwesten ist sehr elitär und zieht nach wie vor viele Eigennutzer an. Zu den Bezirken zählen u.a. Wannsee, Zehlendorf und Grunewald. In diesen Bezirken sind und waren die Preise vor dem jüngsten Immobilienboom schon hoch.
Welche Rolle spielen internationale Investoren für die Entwicklung des Berliner Immobilienmarkts?
Janine Kahlow: In Berlin steppt seit Jahren der Bär, denn Investoren und Anleger aus dem In- und Ausland streiten sich um das Attraktivste, was Berlin zu bieten hat – Immobilien. Die Statistiken beweisen, dass sich in der Hauptstadt, die Kaufpreise in den vergangenen zehn Jahren, mehr als verdoppelt haben. Der Trend zu höheren Immobilienpreisen ist mehr als selbstverständlich, denn Berlin ist mehr als nur angesagt. Berlin wurde im Jahr 2018 zu dem attraktivsten Standort in Europa für Immobilieninvestoren gekürt. Berlin zieht Menschen aus aller Welt an und die Bevölkerungszahl fällt seit Jahren nicht ab, sondern steigt stetig an. Sicher ist, dass all diese Menschen Wohnraum nachfragen. Zudem investieren namenhafte Unternehmen wie Teslar oder Siemens in den Standort Berlin/Brandenburg, was auch die Wirtschaftskraft der Stadt fördern wird, denn Kritiker sind häufig noch der Meinung, dass die Wirtschaftskraft längst nicht vergleichbar sei, mit der anderer Metropolen.
Das Konjunkturprogramm der Bundesregierung spült neue Liquidität in die Märkte. Wird das mittelfristig in steigenden Immobilienpreisen resultieren?
Janine Kahlow: Um Notverkäufe am Immobilienmarkt zu vermeiden, hat die Bundesregierung kurzfristig mit ersten Maßnahmen dagegen gesteuert. So konnten Immobilienbesitzer bei Zahlungsschwierigkeiten, infolge der Coroana-Krise, die Zins-und Tilgungsrate bis zu drei Monate bei ihrer Bank aussetzen. Durch die umfangreichen Unterstützungen vom Staat, sollte die Wirtschaft wieder anlaufen und eine Preisdelle wird demnach am Immobilienmarkt nur von kurzer Dauer sein. Der Wohnimmobilienmarkt wird mittelfristig zu seiner gewohnten Geschwindigkeit zurückkehren, so dass zu erwarten ist, dass die Preise zum Ende des Jahres wieder auf Kurs sein werden. Zumal werden die Zinsen weiterhin auf niedrigem Niveau verharren, was seit jeher, als Treibstoff des Immobilienmarktes galt.
