Robin Dariusz Czyzewski: Eine Ausweisung von mehr Bauland wäre effektiver

Robin Dariusz Czyzewski ist Geschäftsführer von ROC Immobilien GmbH. Mit ihm sprechen wir im Interview über Tatendrang im Wohnungswesen, Verlängerung der Mietpreisbremse sowie ständig steigenden Mieten.

Robin Dariusz Czyzewski und Alina Marie Prümper

Der Wohngipfel der Bundesregierung ist vorüber. Im Vorfeld kündigt Justizministerin Lambrecht weitere Schritte an, sie will Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen strenger begrenzen. Sind Sie ebenfalls der Meinung, dass diese Umwandlung der erste Schritt zu Verdrängung ist oder haben Sie eine ganz andere Meinung?

Robin Dariusz Czyzewski: Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnung ist ein klassisches Modell von Immobilienunternehmen, da dieses schnell gewinnbringend umgesetzt werden kann. Dass Mietern jedoch mit teils rücksichtslosen Maßnahmen gekündigt oder sogar „rausgeekelt“ werden, ist hierbei natürlich weder fair, noch der richtige Weg. Jedoch bin ich der Meinung, dass ein generelles Verbot nie gut ist. Anstatt eine solche Umwandlung gänzlich zu verbieten, was vermutlich auch nicht möglich sein wird, sollte man eher nach einem Mittelweg, wie nach einer Eingrenzung mit gewissen „Spielregeln“ schauen und so versuchen, eine faire Alternative für alle Beteiligten zu schaffen (hierbei muss unbedingt an Ausnahmen gedacht werden, wie z.B. den Verkauf an Familienmitglieder oder die Erbschaftsfälle). Prinzipiell ist der Gedanke, Eigentum zu erwerben, wichtig und sinnvoll, vor allem, wenn an die Altersvorsorge gedacht wird. Daher sollte ein gesunder Mittelweg die Lösung sein und nicht eine Extreme – egal in welche Richtung! Wichtig ist in dem aktuellen Fall von Berlin zu beachten, dass Mieter bereits derzeit zehn Jahre nach der Umwandlung vor Eigenbedarfskündigungen geschützt sind. Des Weiteren muss die Eigenbedarfskündigungen nach dieser Frist nochmals begründet werden, bevor diese rechtkräftig wird.

Ohne Frage hat die Politik seit 2018 einen hohen Tatendrang im Wohnungswesen. Beispielsweise wurde die Mietpreisbremse verlängert und zu viel gezahlte Miete kann bis zu 30 Monate in die Vergangenheit zurückverlangt werden. Zudem ist der Betrachtungszeitraum für die örtliche Vergleichsmiete bis zu einem Zeitraum von 6, statt bislang 4 Jahren verlängert worden. Wie wirken sich die Maßnahmen auf das Ziel aus, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen?

Robin Dariusz Czyzewski: Die erste Frage, die man sich hier stellen muss, lautet: Wird durch die Mietpreisbremse überhaupt mehr Wohnraum geschaffen und wer profitiert von der Mietpreisbremse am meisten? Ich denke, dass nicht mehr Wohnraum geschaffen wird. Schließlich wird hierdurch lediglich über den Mietpreisgesprochen, aber nicht über die Menge des Angebots. Eine Ausweisung von mehr Bauland wäre meiner Meinung nach effektiver. Alternativ kann innerstädtisch nachverdichtet oder die Randbezirke könnten attraktiver gestalten werden. Es wäre schön, wenn mehr Sozialwohnungen entstehen würden, die das Land mitfinanziert oder wo das Land gar als Eigentümer auftritt. Sicher wäre der Lösungsansatz in diese Richtung effektiver und im Endeffekt, im monetären Sinn, erfolgreicher für die Mieter. Derzeit sind die großen Profiteure diejenigen, die große Wohnungen in top Lagen mieten. Hierbei handelt es sich überwiegend um „wohlhabendere“ Mieter. Immerhin wird dort die Miete am stärksten gekürzt und nicht bei denjenigen, die es eher bräuchten.

Nach Berechnungen des Hannoveraner Pestel-Instituts stiegen die Kaltmieten von Wohnungen für Hartz4-Empfängern im Vergleichszeitraum von 2015 von 5,43€ auf im Jahr 2020 6,96€. Die Gewerkschaft IG BAU kritisierte, dass der Staat somit 1,9 Mrd. Eurp pro Jahr zu viel an Vermieter zahlt. Wäre das nicht tatsächlich besser verwendbar – eben z.B. für sozialen Wohnungsbau?

Robin Dariusz Czyzewski: Wie bereits zuvor erwähnt, wäre es definitiv besser verwendbar. Mit 1,9 Mrd. Euro besteht die Möglichkeit, unfassbar viel zu erreichen und einen großen Teil der bestehenden Probleme zu lösen. Dem Staat bleibt, wie zuvor beschrieben, ebenso die Möglichkeit, Objekte zu kaufen und diese teilweise in Sozialwohnungen umzuwandeln. Dies ist zwar eventuell nicht ideal, aber es ist ein erster Lösungsansatz. Ausreichend Fläche zum Bauen ist bereits vorhanden, man sollte diese gut planen und den Bau noch besser umsetzen. Dafür wäre es empfehlenswert die Planung und Umsetzung mit Fachfirmen durchzuführen und nicht auf die Experten aus der Politik zurückzugreifen (mit Hinblick auf gescheiterte Projekte, wie z.B. den BER).

Sehen Sie einen Zusammenhang zwischen steigenden Mieten und zu wenig Wohnraum? Würden Sie sagen, dass in Deutschland eine vermieterfreundliche Politik herrscht oder was könnte noch verbessert werden?

Robin Dariusz Czyzewski: Der Zusammenhang ist auf jeden Fall da, denn gesetzmäßig der Volkswirtschaft bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis (vereinfacht formuliert).

Das Angebot von Wohnraum ist derzeit begrenzt und es herrscht ein Angebotsmangel, jedoch ist zwingend zu beachten, dass man hier zwischen unterschiedlichen Wohnungsgrößen und den jeweiligen Lagen unterscheiden muss. Beachtenswert ist, dass wir in Deutschland Lagen haben, wo wir einen hohen Leerstand verzeichnen müssen. Das ist Fakt. Auch sind Mietwohnungen, die für eine bestimmte Lage überproportional groß sind, nach wie vor schwer zu vermitteln. Dies kann auch durch objektspezifische Merkmale verzeichnet werden (Beispiel: 3-Zimmer-Wohnung mit rund 1.300,00€ Nettokaltmiete an einer lautstark befahrenen Straße oder gar Bahntrasse in B oder C Lage ist nicht ideal).

Ich bezeichne den Markt nicht als Vermieterfreundlich, da der Mieter im Vergleich zum Vermieter viel stärker geschützt wird. Beispielsweise ist eine Eigenbedarfskündigung teilweise sehr schwer bis gar unmöglich geworden. Eine ausgewogene Politik würde dies meiner Meinung nach verbessern. In der Regel sind die Fälle von Streitigkeiten oder Uneinigkeiten jedoch sehr individuell, sodass es sehr schwierig ist, ein allgemeines Gesetz zu entwerfen. Auch hier ist eine gesunde Mischung angebracht. Nicht alles sollte immer zugunsten des Mieters entschieden werden. Noch verhält es sich im Rahmen, aber das Gesetz fortläufig einseitig zu verschärfen, kann negative Auswirkungen haben.

Worauf ist Ihr Unternehmen spezialisiert und welcher Form sind Sie von Wohnungsmarkt-Reformen betroffen?

Robin Dariusz Czyzewski: Die ROC Immobilien GmbH ist ein junges Start-Up Unternehmen aus Berlin. Sie bietet einen vollwertigen Immobilienservice von der Einwertung über die Vermittlung bis hin zum After Sale Service inkl. Renovierung Ihres neuen Zuhauses für Käufer und Verkäufer (Baubetreuung). Vermittelt werden sämtliche privatgenutzte Immobilien, sowie Klein- und Mittelgewerbe. Ob Vermietung und Verkauf spielt für uns keine Rolle, da jede Bewertung und Vermarktung vom Objekt individuell erfolgt und erfolgreich durchgeführt wird. Die Person hinter dem Unternehmen, Robin Dariusz Czyzewski, hat dieses im Anschluss an sein erfolgreich abgeschlossenes duales Studium im Bereich Betriebswirtschaftslehre mit dem Schwerpunkt Immobilienmanagement, gegründet. Während der Studienzeit sowie Ausbildungszeit konnte er nicht nur erfolgreich von vielen bedeutsamen Geschäftspersonen der Immobilienbranche lernen, sondern auch praktische Erfahrungen in Hausverwaltungen, Verbänden und in Maklerbüros mitnehmen. Zusätzlich ist die ROC Immobilien GmbH Mitglied im Immobilien Verband Deutschland (IVD), dem größten Immobilienverband Deutschlands.

Derzeit sind wir nicht von den Wohnungsmarkt-Reformen betroffen. Dies ist auf unser Leistungsspektrum zurückzuführen.

Herr Czyzewski, vielen Dank für das Gespräch!

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