Robin von Kathen: Immobilien werden häufig fremdfinanziert gekauft

Robin von Kathen ist Geschäftsführer der von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH. Mit ihm sprechen wir über Inflation, steigende Immobilienpreise sowie Wunsch nach einer sicheren Geldanlage.

Sind Immobilienpreise überhaupt von einer Inflation betroffen? Und können sich Immobilienbesitzer durch Kauf vor einer Inflation schützen?

Robin von Kathen: Inflation und steigende Immobilienpreise weisen empirisch und auch theoretisch einen engen Zusammenhang auf. Unter Inflation wird heutzutage in der Regel der Anstieg eines Verbraucherpreisindex verstanden. In Anlehnung an diese Begriffsdefinition finden nur Mietpreise Berücksichtigung im Verbraucherpreisindex – jedoch nicht steigende Vermögenspreise in Form von höheren Immobilienkaufpreisen. Definiert man die Inflation – wie ursprünglich zu Zeiten des Goldstandards – als „Aufblähung“ der nicht durch Gold gedeckten Geldmenge, wird der direkte Einfluss auf Immobilienpreise deutlich. Das Papiergeld hat keine entsprechende Deckung und die Ausweitung der Geldmenge hat sich sehr stark vom Wirtschaftswachstum entfernt. Die Geldmenge steigt vereinfacht beschrieben durch eine erhöhte Kreditvergabe (Verschuldung). Immobilien werden häufig fremdfinanziert gekauft. In den letzten Jahren gab es eine erhebliche Vermögenspreisinflation inkl. stark steigender Immobilienpreise als Folge der Niedrigzinspolitik und der daraus resultierenden Geldschwemme. „Neu geschaffenes Geld“ in Form von Krediten wird durch die Erstbezieher für den Kauf von Immobilien eingesetzt. Die aktuell zu erwartende „Inflation“ in Form von steigenden Verbraucherpreisen ist lediglich als ein „Durchsickern“ auf die Verbraucherpreise zu verstehen. Man kann diesen Prozess mit dem Ausgießen eines zähflüssigen Honigs vergleichen, der zunächst eine Erhebung (kreditfinanzierte Preiserhöhung) hinterlässt und sich dann langsam in die Breite verteilt. Weder steigende Immobilien- und Ölpreise oder die Mehrwertsteuer sind die eigentlichen Ursachen der Inflation, sondern die Geldpolitik. Die Niedrigzinsen kommen mit einem Nachfrageüberschuss in Ballungsgebieten zusammen. Zusätzlich spielt die emotionale Komponente eine Rolle, denn Immobilien gelten als guter Inflationsschutz. Wie gut Immobilien hierzu geeignet sind, ist eine Frage des Zeithorizonts und der Eigenkapitalausstattung.

Wie macht sich eine potenzielle Inflation auf dem Immobilienmarkt bemerkbar?

Robin von Kathen: Eine Inflationserwartung macht die Investition in Sachwerte interessanter. Gleichzeitig führen Inflationserwartungen in der Theorie zu einem höheren Zins, da kein Gläubiger real Geld verlieren möchte. Dieser Effekt machte sich bisher noch nicht spürbar bemerkbar. Immobilien werden gerne als „Betongold“ bezeichnet und dieser Ruf wird sicherlich für zusätzlich steigende Preise sorgen. Aus Investorensicht sind zwei Effekte einer moderaten Inflation vorteilhaft:

1. Die Kreditverbindlichkeiten verlieren real an Wert und Schuldner können sich somit leichter „entschulden“ und

2. In einem nicht zu stark regulierten Immobilienmarkt sind inflationsbedingt steigende Mieteinnahmen zu erwarten. Selbst in stark regulierten Mietmärkten kann über einen Indexmietvertrag ein Inflationsschutz implementiert werden, wodurch Immobilieninvestments doppelt interessant werden, da neben den Mieteinnahmen auch die Vermögenswerte wachsen.

Der Wunsch nach einer sicheren Geldanlage ist nachvollziehbar. Gehören Immobilien zu den Vermögensanlagen, die vor einer Inflation sicher sind?

Robin von Kathen: Immobilien haben gegenüber anderen Anlageklassen die zuvor genannten Vorteile. Jedoch sind Investitionen in Immobilien nicht risikolos. Die Wahl der richtigen Immobilie sowie die Verwaltung/das Management dieser, entscheiden letztendlich über Rendite und Wertentwicklung. Nicht jedes Investment lohnt sich und viele Kaufpreise sind bereits sehr hoch. Daher sollte man bei der Auswahl der Immobilie besonders gewissenhaft vorgehen und ggf. professionelle Unterstützung heranziehen.

Immobilienbesitz als einzige Anlage, die rentabel und sicher bleibt? Trotz Corona steigen die Immobilienpreise. Hat die Pandemie auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise?

Robin von Kathen: Sicherlich unterliegt der Immobilienmarkt auch vielen psychologischen Einflüssen und gerade in Krisenzeiten neigen die Marktteilnehmer nicht immer zu rationalen Entscheidungen. Eingangs habe ich die eigentliche Ursache der „Inflation“ in der Ausweitung der Geldmenge beschrieben. Ich gehe davon aus, dass dieser Einfluss die treibende Kraft ist und hier sicherlich noch spannende und turbulente Zeiten vor uns stehen. Die Coronakrise wurde wirtschaftlich bisher besser als angenommen aufgefangen – jedoch mit noch ausstehenden Folgewirkungen: Im Euroraum ist die Geldmenge M1 im Jahr 2020 um mehr als 15% gestiegen und hat sich innerhalb der letzten 10 Jahre mehr als verdoppelt! Wenn unter dieser Voraussetzung die Kreditvergabe der Banken anziehen würde, werden sämtliche Vermögenspreise weiter steigen und vermutlich irgendwann auch wieder mit einigen wirtschaftlichen Verwerfungen fallen. Hier sollte man grundsätzlich auf eine gewisse Diversifikation setzen und Immobilien sind m.E. neben anderen Anlageklassen ein wichtiger Baustein einer Risikodiversifikation.

Eine Prognose: Kann man davon ausgehen, dass die Immobilienpreise weiter steigen oder könnte der Boom schon bald beendet sein?

Robin von Kathen: Es ist ein spannender Blick in die Glaskugel mit vielen Unbekannten. Zu berücksichtigen sind u.a. der demographische Wandel, Migrationsbewegungen sowie insbesondere steuerliche und sozialpolitische Marktrestriktionen: Der erste Prüfstein wird die anstehende politische Wahl sein. Die Einführung einer Vermögenssteuer oder eines „Mietpreisdeckels“ könnte unter den gegenwärtigen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt der Auslöser einer schwerwiegenden Immobilien- und Vertrauenskrise sein. Werden diese Maßnahmen vermieden und die Geldpolitik der EZB erwartungsgemäß expansiv fortgeführt, werden die Preise vermutlich noch eine ganze Weile steigen. Bei zu stark steigenden Verbraucherpreisen, wird jedoch auch die EZB die Zinsen erhöhen und das Ankaufen von Staatsanleihen reduzieren müssen. Ferner laufen die Kaufpreise den möglichen Mieteinnahmen seit geraumer Zeit immer mehr davon. Bei den inzwischen üblichen sehr knappen Renditekalkulationen dürften bei steigenden Zinsen einige Immobilieninvestoren und Anleger zunehmend in Schwierigkeiten geraten. Bei Mehrfamilienhäusern in Berlin sind auch bedingt durch das Verbot zur Aufteilung schon erste Tendenzen einer „Abkühlung“ zu beobachten. Wohnimmobilien zur Eigennutzung bilden ein anderes Teilsegment. Hier ist in den nächsten Jahren vermutlich weiterhin mit steigender Nachfrage zu rechnen. Letztendlich ist der Kauf einer Immobilie oftmals auch eine emotionale Entscheidung, die sich glücklicherweise nicht ausschließlich an Zahlen orientiert.

Herr von Kathen, vielen Dank für das Gespräch!

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