Wir sprechen mit Rechtsanwältin Heike Engelmann, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht der Kanzlei Hebel Schmidt-Morsbach und Partner mbB Rechtsanwälte, über rechtliche Aspekte beim Erwerb einer Immobilie.
Mängel am Wohneigentum sorgen häufig für Rechtsstreitigkeiten. Wie schlimm kann es im Ernstfall werden?
Heike Engelmann: Klassiker unter den mitunter schlimmen Ernstfällen beim Erwerb von Wohneigentum sind Schäden in Zusammenhang mit Wasser. Dazu zählen leider immer wieder feuchte Keller. Ursache ist meist eine falsche bzw. fehlerhaft ausgeführte Abdichtung der Bodenplatte oder des im Erdreich befindlichen Mauerwerks. In den höheren Etagen eines Gebäudes treten Feuchtigkeitsschäden z.B. auf, wenn Sanitärleitungen nicht fachgerecht verlegt wurden, Fenster falsch eingebaut sind oder an der Dachkonstruktion Mängel auftreten. Gemein ist allen diesen Fällen eine deutliche Beeinträchtigung der Wohnqualität. Feuchtigkeitseintritte führen zu Verfärbungen und Putzabplatzungen, sie können auch Schäden an Technischen Geräten oder Möbeln verursachen. Feuchtigkeit begünstigt zudem Schimmelbildung und kann deshalb für die Bewohner gesundheitsgefährdend sein. Abgesehen von den unmittelbaren Beeinträchtigungen kann die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und Mangelursachen manchmal zu einer weiteren Einschränkung des Wohnkomforts führen. Zu denken ist an das Aufstellen von zur Entfeuchtung notwendigen Bautrocknern in den Wohnräumen oder Nutzungseinschränkungen während der Sanierung. Kommt es zu Streit über die Ursachen der aufgetretenen Mängel, muss mit einem – leider häufig langjährigen – Rechtsstreit gerechnet werden. Eine solche Entwicklung ist für die Betroffenen im Regelfall mit zeitintensiven Besprechungen und Schriftverkehr verbunden und verursacht damit (weiteren) Stress.
Wie können sich Käufer beim Immobilienerwerb schützen?
Heike Engelmann: Zum Glück treten die soeben skizzierten Szenarien nur in den nachgefragten schlimmen Einzelfällen auf. Denn abgesehen davon, dass viele Bauleistungen tatsächlich ohne nennenswerte Mängel ausgeführt werden, ergreifen viele Immobilienerwerber geeignete Vorsorge. Zu der geeigneten Vorsorge gehört insbesondere die Hinzuziehung von Fachleuten für diejenigen Fragen, die Erwerber oder Bauherren nicht allein beantworten können. Dies variiert in Abhängigkeit von der Art des Immobilienerwerbs. Geht es um ein Einfamilienhaus, welches Bauherren von einem selbst beauftragten Architekten planen und von ebenso selbst beauftragten Bauunternehmen errichten lassen, ist zunächst die Auswahl des Architekten wichtig, bei der es hilfreich ist, wenn auf gute Erfahrungen anderer oder sonstige Referenzen zurückgegriffen werden kann. Die oben beschriebenen Feuchtigkeitseintritte im Keller können mit einer fachgerecht ausgeführten Bauwerksabdichtung vermieden werden. Ein Bodengutachten verschafft die notwendigen Informationen über den Baugrund. Keinesfalls sollten die damit verbundenen Kosten „eingespart“ und die Abdichtung auf der Grundlage von Erfahrungen des Architekten oder Berichten von Grundstücksnachbarn geplant werden. Sowohl bei der eigenbeauftragten Errichtung eines Einfamilienhauses wie auch beim schlüsselfertigen Erwerb eines noch zu errichtenden Einfamilienhauses ist es wichtig, dass die Ausführung der Bauleistungen durch einen Fachmann überwacht wird. Dafür sollte im erstgenannten Fall der planende Architekt auch mit der sog. Objektüberwachung beauftragt werden. Bei dem schlüsselfertigen Erwerb vom Bauträger versprechen die Erwerberverträge zwar immer eine fachgerechte Überwachung. Dies bedeutet meist aber nichts anderes als dass der Vertragspartner sich selbst überwacht. Jedenfalls für die Arbeiten an den kritischen Gebäudebereichen, wie z.B. die Kellerabdichtung, sollte der Erwerber auch in diesen Fällen einen Fachmann seines Vertrauens zur Überwachung hinzuziehen. Möchten Käufer ein schon fertiggestelltes Haus oder eine bezugsfertige Wohnung erwerben, sollten sie ebenfalls einen Bausachverständigen zu einem der Besichtigungstermine hinzuziehen, um das Objekt nach etwaigen technischen Mängeln untersuchen zu lassen.
Gibt es Möglichkeiten die Haftung für bauliche Mängel bereits im Kaufvertrag einer Immobilie zu regeln?
Heike Engelmann: Für beide Seiten eines Kauf- oder Bauvertrages ist von großer Bedeutung, dass wesentliche Haftungsregelungen für bauliche Mängel bereits im Gesetz vorgesehen sind. So sind ein Verkäufer und auch ein Bauunternehmer nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verpflichtet, dem Erwerber eine neu errichtete Immobilie frei von Sach- oder Rechtsmängeln zu übertragen. Geschieht dies nicht, stellt das BGB dem Erwerber Nacherfüllungs- und Mängelansprüche zur Verfügung. Seit 2018 gibt es insbesondere für den Erwerb von Wohneigentum Sondervorschriften im BGB, den sog. Verbraucherbauvertrag. Für die davon erfassten Erwerbsverträge gelten ohne gesonderte vertragliche Regelungen besondere Vorschriften für die Baubeschreibung der Immobilie, ein Widerrufsrecht, Abschlagszahlungen und Sicherheitsleitungen. Der Gesetzgeber möchte damit dem besonderen Schutzbedürfnis von Verbrauchern Rechnung tragen. Neben den gesetzlichen Vorschriften besteht selbstverständlich die Möglichkeit, vertraglich ergänzende Haftungsvereinbarungen zu treffen. Insbesondere beim Erwerb von Bestandsimmobilien sind individuelle Regelungen zum Vertragsgegenstand und zur Behandlung etwaiger Mängel meist unerlässlich. Bei anderen Kauf- oder Bauverträgen ist eine rechtliche Prüfung zur Notwendigkeit etwaig ergänzender Vertragsregelungen für Erwerber wie für Verkäufer oder Bauunternehmer empfehlenswert.
Welche sind die häufigsten Probleme und Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien, die Ihnen im Alltag begegnen?
Heike Engelmann: Der Alltag ist abwechslungsreich. Verkäufer und Käufer streiten sich ebenso wie Bauunternehmer und Besteller oder Architekten und deren Auftraggeber über das Bestehen und die Verantwortlichkeit von Mängeln oder um Kaufpreis, Werklohn oder Honorar. Zu diesen Themen gibt es häufig außergerichtliche oder gerichtliche Auseinandersetzungen, bei denen anwaltliche Unterstützung geboten ist. Ebenso häufig treffen aber die Beteiligten eines Immobilienerwerbs rechtzeitig Vorsorge. In meiner Kanzlei prüfen und erstellen wir im Vorfeld häufig Architekten-, Ingenieur-, Bau- und Kaufverträge.
Unter welchen Umständen kann ein Kaufvertrag rückabgewickelt werden?
Heike Engelmann: Es können verschiedene Situationen auftreten, in denen ein Kauf- oder Bauvertrag über eine Immobilie rückabgewickelt werden kann oder muss. Bei dem oben genannten Verbraucherbauvertrag besteht z.B. zugunsten des Erwerbers ein Widerrufsrecht. Wurde der Erwerber über dieses Recht bei Abschluss des Vertrages nicht ordnungsgemäß belehrt, so kann der Vertrag innerhalb eines Jahres nach Vertragsschluss – ohne Vorliegen zusätzlicher Gründe – widerrufen und dann rückabgewickelt werden. Im Einzelfall können auch das Vorliegen von Mängeln oder die nicht rechtzeitige Verschaffung der Immobilie Grund für die Rückabwicklung eines Vertrages sein. Zu denken sind an einen Rücktritt oder eine (außerordentliche) Kündigung. Die Voraussetzungen sind von Fall zu Fall unterschiedlich und im Einzelfall rechtlich zu überprüfen. Ohne Rechtsrat sollte kein Erwerber eine Rückabwicklung eines Kaufvertrages einleiten.