Rechtsanwältin Katrin Locke ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Locke Borchardt Rechtsanwälte. Im Interview spricht sie über den Haftungsausschluss für Mängel und nennt den Vorteil des Notaranderkontos.
Immer wieder hört man von Häuslebauern oder Immobilienkäufern, dass es Probleme gibt. Was versteht man eigentlich unter baubegleitender Rechtsberatung?
Katrin Locke: Beim Hausbau empfiehlt es sich primär einen Sachverständigen (TÜV oder DEKRA) für die Bauüberwachung zu beauftragen. Juristische Beratung spielt dann ggfs. eine Rolle, wenn dem Sachverständigen Unregelmäßigkeiten in der Bauausführung auffallen oder sich z. B. der Bauablauf verzögert. Rechtsanwälte arbeiten dann Hand in Hand mit dem Sachverständigen, um eine interessengerechte Lösung aller am Bau Beteiligter zu finden.
Welches sind die typischen „Fallstricke“, auf die ein Käufer einer Immobilie achten sollte?
Katrin Locke: In den notariellen Kaufverträgen wird beim Erwerb einer sog. Bestandsimmobilie in der Regel ein Haftungsausschluss für Mängel vereinbart. Das heißt, der Käufer kauft die Immobilie in dem Zustand, in dem sie ist. Auch hier empfiehlt es sich einen Fachmann bei der Besichtigung zu Rate zu ziehen, der ggfs. für einen Fachmann erkennbare sog. versteckte Mängel am Gebäude aufzeigt. Dies ermöglicht ggfs. einen Preisnachlass oder die Erkenntnis, vom Kauf der Immobilie Abstand zu nehmen.
Auch sollte von einer übereilten Kaufentscheidung Abstand genommen werden. Makler neigen manchmal dazu, dem Kaufinteressenten das Gefühl zu vermitteln, aufgrund angeblich hoher Nachfrage den Kauf schnell abwickeln zu müssen.
Vor Abschluss eines notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie, insbesondere bei einer Eigentumswohnung empfiehlt sich zudem die Rechtsberatung zu weitergehenden Fragen. Oft ist einem (Erst-) Käufer nicht bewusst, dass er neben dem Besitz einer schönen Wohnung auch Mitglied einer Gemeinschaft wird, deren Regeln in einem eigenen Vertragswerk niedergeschrieben sind.
Wann bzw. wohin soll ich den Kaufpreis überweisen? Nach Vertragsunterschrift auf das Konto des Verkäufers oder auf ein Notaranderkonto?
Katrin Locke: Die Parteien vereinbaren einvernehmlich im notariellen Kaufvertrag, auf welches Konto der Kaufpreis zu zahlen ist. Denkbar ist das Konto des Verkäufers oder ein Notaranderkonto.
Ein Notaranderkonto verursacht zusätzliche Notargebühren, bietet aber den Vorteil, dass der Kaufpreiseingang problemlos nachgewiesen ist und die Abwicklung des Kaufvertrages weiter vonstatten geht. Relevant ist das z. B. in dem Fall, wenn der Verkäufer den Notar einfach nicht benachrichtigt, obwohl der Kaufpreis bei ihm bereits eingegangen ist.
Was macht man, wenn sich nach dem Kauf Baumängel ergeben oder Reparaturen notwendig werden?
Katrin Locke: Hierbei ist entscheidend, welche vertragliche Regelung im notariellen Kaufvertrag bei sog. Bestandsimmobilien getroffen wurde. Für den Fall des Haftungsausschlusses hat der Käufer keine Ansprüche bei Baumängeln bzw. Reparaturen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Verkäufer Mängel an der Immobilie arglistig verschwiegen hat, obwohl der Käufer im Einzelfall danach gefragt hat.
In Fällen des Hausbaus gilt die 5-jährige Verjährungsfrist, d. h. zeigt sich innerhalb von 5 Jahren nach Abnahme des Gebäudes ein Mangel, muss der Käufer Gewährleistungsansprüche gegenüber der Hausbaufirma geltend machen. In der Praxis wird sodann jedoch häufig darum gestritten, ob es sich überhaupt um einen Mangel handelt, den die Hausbaufirma dann zu beseitigen hätte.
Wie lange kann ich von dem Kaufvertrag zurücktreten?
Katrin Locke: Ein Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag kann grundsätzlich im Vertrag zwischen den Parteien vereinbart werden. Das Gesetz sieht hierfür nur ganz wenige Anwendungsfälle vor. Auch hierfür empfiehlt sich eine Rechtsberatung bei der Vertragsgestaltung.
Was muss ich berücksichtigen, wenn 2 Personen die Immobilie zusammen erwerben?
Katrin Locke: Hierbei ist zu beachten, welcher Eigentumsanteil übertragen werden soll. In der Praxis wählen Ehegatten bzw. Lebenspartner oft die 50/50 Verteilung der Eigentümerstellung. Sofern ein Käufer weniger Eigenkapital aufbringt bzw. anderweitige Absprachen existieren, kann eine entsprechende andere Verteilung vorgenommen werden. Sofern es mehrere Eigentümer einer Immobilie gibt, ist eine Veräußerung (im Ganzen) allerdings nur mit Zustimmung des Anderen möglich.