Immer wieder hört man von Häuslebauern oder Immobilienkäufern, dass es Probleme gibt. Was versteht man eigentlich unter baubegleitender Rechtsberatung?
Matthias Dols: Unter baubegleitender Rechtsberatung versteht man die rechtliche Beratung und Betreuung des Käufers eines Grundstücks, der auf dem erworbenen Grundstück selbst ein Haus bauen und sich bei der Gestaltung der einzelnen abzuschließenden Verträge anwaltlich beraten lassen möchte oder die rechtliche Beratung eines Käufers eines neu zu errichtenden Wohnungseigentums von einem Bauträger, der sich bei dem Erwerb und während der Bauphase bis zur Abnahme bei der Gestaltung des Kaufvertrages und bei der Geltendmachung von Mängeln gegenüber dem Bauträger anwaltlich unterstützen lässt, um soweit als möglich nachteilige Vertragsgestaltungen zu vermeiden bzw. mit anwaltlicher Unterstützung abzumildern und seine Gewährleistungsrechte gegenüber dem Bauträger und den einzelnen Handwerkern erfolgreich durchzusetzen. Typischerweise wird eine baubegleitende Rechtsberatung von Fachanwälten im Bereich des Bau- und Architektenrechts durchgeführt.
Welches sind die typischen „Fallstricke“, auf die ein Käufer einer Immobilie achten sollte?
Matthias Dols: Typische Fallstricke beim Erwerb einer Immobilie sind im allgemeinen Probleme der Gewährleistung, die Prüfung, ob Sonderumlagen in einer Eigentümergemeinschaft zu erwarten sind und auch die Finanzierung des Bauvorhabens. Hinsichtlich der Gewährleistung verhält es sich so, dass bei dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie ähnlich wie beim Gebrauchtwagenkauf typischerweise die Gewährleistung vollständig ausgeschlossen wird, sodass ein Käufer bei Erwerb einer gebrauchten Immobilie in der Regel rechtlich so gut wie keine Möglichkeit hat, bei bestehenden Mängeln Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer geltend zu machen. Ausgenommen hiervon sind lediglich Fälle, in denen ein Verkäufer dem Käufer vorsätzlich oder grob fahrlässig ihm bekannte Mängel verschweigt. Um sich vor Mängeln und den sich daraus ergebenden Problemen der Gewährleistung zu schützen, empfiehlt es sich deshalb, vor einem Immobilienkauf die Immobilie in Begleitung eines Fachkundigen (z.B. eines Sachverständigen) zu besichtigen. Derartige Unterstützung bietet zum Beispiel der Bauherrenschutzbund an.
Beim Erwerb eines Wohnungseigentums sollte ein Käufer sich im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses bei dem Verwalter des Gemeinschaftseigentums darüber informieren, ob und gegebenenfalls mit welchem finanziellen Aufwand in absehbarer Zeit mit Sanierungsmaßnahmen gerechnet werden muss und ob derartige, möglicherweise anstehende Maßnahmen aus der vorhandenen Instandhaltungsrücklage finanziert werden können oder ob hierfür eine Sonderumlage erhoben werden muss.
Empfehlenswert ist es auch, im Vorfeld des Erwerbs einer Eigentumswohnung zu klären, ob im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit häufig Rechtsstreitigkeiten anhängig waren, da auch dies Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben kann. Auch die Frage, ob in absehbarer Zeit mit größeren Bauvorhaben zu rechnen ist, durch die eine vorhandene Instandhaltungsrücklage aufgebraucht wird oder eine Sonderumlage zu erwarten ist, sollte vor dem Kauf geklärt werden.
Was die Finanzierung der Immobilie angeht, empfiehlt es sich für Käufer, Finanzierungsangebote unterschiedlicher Kreditinstitute einzuholen oder einen Finanzierungsvermittler in Anspruch zu nehmen, der unabhängig ist und Vergleichsangebote verschiedener Banken einholen kann. Hierdurch wird in aller Regel sichergestellt, dass die Darlehenskonditionen für Käufer besonders günstig ausfallen.
Wann bzw. wohin soll ich den Kaufpreis überweisen? Nach Vertragsunterschrift auf das Konto des Käufers oder auf ein Notar-Anderkonto?
Matthias Dols: Von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen werden Kaufverträge über Immobilien heutzutage nur noch in der Weise abgewickelt, dass der Kaufpreis bei Vorliegen bestimmter Fälligkeitsvoraussetzungen, die der beurkundende Notar dem Käufer mit einer sogenannten Fälligkeitsmitteilung mitteilt, nahezu ausschließlich direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen werden, soweit der Kaufpreis nicht dafür verwendet werden muss, die vom Käufer nicht übernommenen Belastungen der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger abzulösen. Eine Abwicklung der Kaufpreiszahlung über Notaranderkonto ist gesetzlich grundsätzlich nicht mehr zulässig. Ausgenommen sind Fälle, in denen die Vertragsparteien ein besonderes Sicherungsinteresse haben, was zum Beispiel dann der Fall sein kann, wenn es sich bei dem Vertragsobjekt um eine Immobilie in der Zwangsversteigerung handelt oder wenn der Käufer eine besonders schnelle Übergabe der Immobilie nach Abschluss des Kaufvertrages wünscht. Die Abwicklung der Kaufpreiszahlung durch direkte Überweisung ist genauso sicher, wie bei einer Hinterlegung auf Notaranderkonto, weil der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen, die den Auszahlungsvoraussetzungen bei einer Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto entsprechen, dem Käufer nach deren Vorliegen schriftlich bestätigt, sodass sich hieraus für den Käufer kein erhöhtes Risiko ergibt, dass der Kaufpreis unberechtigt oder zu früh und gegebenenfalls ungesichert an den Verkäufer oder die abzulösenden Gläubiger gezahlt wird.
Was macht man, wenn sich nach dem Kauf Baumängel ergeben oder Reparaturen notwendig werden?
Matthias Dols: Wie bereits weiter oben unter Ziffer 2) ausgeführt, werden Kaufverträge über gebrauchte Immobilien üblicherweise unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Wenn bei einer gebrauchten Immobilie ein Mangel auftritt, der für den Käufer bei der Besichtigung erkennbar war, wird dieser Mangel nicht der Gewährleistung unterliegen, sodass dem Käufer keine Rechte auf Mängelbeseitigung zustehen. Wenn ein Käufer sich insoweit Rechte vorbehalten möchte, ist es erforderlich, dass bekannte Mängel im Kaufvertrag aufgeführt werden und die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Verkäufer für die Beseitigung derartiger Mängel zum Beispiel bis zum Tag der Übergabe oder innerhalb einer zu vereinbarenden Frist verantwortlich ist.
Sofern eine Immobilie von einem Bauträger erworben wird, beträgt die gesetzliche Gewährleistungsfrist, die vertraglich nicht verkürzt werden darf, fünf Jahre, sodass ein Käufer einer neu errichteten Eigentumswohnung bis zu fünf Jahre seine Rechte aus dem Kaufvertrag geltend machen kann und die Mängelbeseitigung vom Verkäufer innerhalb dieses Zeitraums verlangen kann.
Wie lange kann ich von dem Kaufvertrag zurücktreten?
Matthias Dols: Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist grundsätzlich nicht möglich. Es gilt der alte lateinische Satz: Pacta sunt servanda.
Ein Vertrag, der wirksam abgeschlossen worden ist, ist rechtsgültig. Anders als bei einem Onlinegeschäft, bei dem jedem Verbraucher ein Widerrufsrecht zusteht, gilt bei einem Kaufvertrag über eine Immobilie kein gesetzliches Rücktrittsrecht. Sofern sich ein Käufer ein Rücktrittsrecht vorbehalten möchte, müsste dies im Kaufvertrag entsprechend vereinbart werden.
Was muss ich berücksichtigen, wenn 2 Personen die Immobilie zusammen erwerben?
Matthias Dols: Beim Erwerb einer Immobilie durch zwei Personen sollte zunächst berücksichtigt werden, in welchem Anteilsverhältnis der Erwerb erfolgen soll, d. h. ob die beiden Personen je zur Hälfte Eigentümer sein sollen oder ob ein anderes Anteilsverhältnis vereinbart werden soll.
Abgesehen davon sollte immer überlegt werden, ob man Regelungen treffen möchte, durch die erschwert wird, dass eine Partei die Auseinandersetzung der bestehenden mit Eigentümergemeinschaft von der anderen Partei verlangen kann. Es gibt die Möglichkeit, diesen Anspruch auszuschließen und den entsprechenden Ausschluss im Grundbuch zu vermerken, sodass auch im Falle des Wunsches einer Partei, die Auseinandersetzung der bestehenden Miteigentümergemeinschaft zu verlangen, diese Partei nicht in der Lage ist, ihren Anspruch durch Einleitung einer Teilungsversteigerung zu realisieren. Eine solche grundbuchmäßige Absicherung verschafft Sicherheit und steigert in aller Regel die Bereitschaft, sich gütlich über die Auseinandersetzung einer Immobilie zu einigen.“
