In einem eng besiedelten Land wie Deutschland kommt es häufig zu Auseinandersetzungen um die Nutzung von landwirtschaftlichen Nutzflächen. Welche Fälle betreut Ihre Kanzlei am häufigsten?
Franz-Christoph Michel: In diesem Kontext die Vertretung von Käufern, bei einer Versagung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz Beratung von Flächeneigentümern bei der Nutzung ihrer Flächen für Windkraftanlagen und für PV-Freiflächenanlagen.
Der Ausbau der Hochspannungstrassen „Südlink“ bzw. „SüdOstLink“ führt zu großen Teilen durch landwirtschaftliche Nutzflächen. Welche Rechte haben die Eigentümer?
Franz-Christoph Michel: Sie können diese Vorhaben nicht verhindern. Sie haben lediglich einen Entschädigungsanspruch, der das wirtschaftliche Interesse der Betreiberunternehmen bei Weitem nicht spiegelt. Entgegen der nachhaltig erhobenen Forderung nach einer jährlichen Zahlung, die den wirtschaftlichen Vorteil der Betreiber berücksichtigt, erhält der Eigentümer nur einen einmaligen Schadenersatz. Dieser hängt vom Bodenwert und der Bauweise (Kabel oder Freileitung) ab und beträgt 25% bis 35 % des Bodenwerts zuzüglich Ertragsausfall durch die Bautätigkeit. Das sind zwischen 0,50 Euro pro Quadratmeter und einem Euro pro Quadratmeter.
Landwirte profitieren vom Ausbau der Erneuerbaren Energien. Welche rechtlichen Vorschriften sind zu beachten, wenn auf landwirtschaftlichen Nutzflächen ein Wind- oder Solarpark installiert werden soll?
Franz-Christoph Michel: Die planungsrechtlichen Voraussetzungen müssen gegeben sein. Für Windenergie ist eine Privilegierung bereits in § 35 Abs 1 Nr. 5 BauGB vorgesehen. Es dürfen also nur keine vorrangigen öffentlichen Interessen entgegenstehen. Das wird grundsätzlich in den Raumordnungsplänen vorgesehen. Dementgegen ist für eine PV- Freiflächenanlage ein entsprechender Flächennutzungsplan und Bebauungsplan erforderlich.
Was ist zu tun, wenn Ackerland- in Bauland umgewandelt wird?
Franz-Christoph Michel: Die möglichen und erforderlichen Reaktionen sind aus rechtlicher und steuerlicher Sicht vielfältig. Für den Bodenmarkt relevant ist aber der Umstand des § 6 b Einkommensteuergesetz. Demnach ist der bei einem Verkauf des Baulandes erzielte Gewinn nicht zu versteuern, wenn der Verkäufer innerhalb von vier Jahren anderweitig Land kauft. Bei knapp 50% Steuerlast treibt das die Bodenpreise in die Höhe. Auffällig ist, dass aus diesem Grund viele Landwirte in Ballungsgebieten im „Westen“ den Gewinn aus Baulandverkäufen dort in den neuen Bundesländern reinvestieren, da häufig dort eher entsprechende Flächen zum Kauf stehen.
Landwirte erhalten häufig Angebote von Großunternehmen. Wie wichtig ist es anwaltlichen Rat während der Verhandlungen einzuholen?
Angebote wofür? Flächen-/Betriebskauf? Oder Errichtung von Windkraftanlagen oder PV-Freiflächenanlagen? In jedem Fall sollte ein spezialisierter Rechtsanwalt gefragt werden. Die „Großunternehmen“ arbeiten mit Formularverträgen, die für den anderen Teil regelmäßig nachteilig sind und nur das Interesse der Anbieter berücksichtigen.
