Stefan-Alexander Doernberg: Die Gerichte müssen die Interessen der Vermieter berücksichtigen

Stefan-Alexander Doernberg ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Meincke Bienmüller Rechtsanwälte PartmbB in Berlin. Er beantwortet Fragen zu Mietanpassung für Gewerberaummieten, Folgen für Mieter und Vermieter sowie eine mögliche Insolvenzwelle.

Am 1.1.2021 ist der §313 BGB verabschiedet worden, Mietanpassung von Gewerberaummieten für solche Mieträume geregelt wird, die infolge behördlicher Anordnung nicht genutzt werden konnten. Was verändert sich im Vergleich zur bisherigen Gesetzgebung?

Stefan-Alexander Doernberg: § 313 BGB wurde, streng genommen, gar nicht geändert. Dort ist die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage geregelt. Der Gesetzgeber hat aber eine Art Ausführungsbestimmung zu § 313 BGB erlassen, die speziell auf gewerbliche Mietverhältnisse ausgerichtet ist, die von der Corona-Pandemie betroffen sind.

Dieser neue Art 240 § 7 EGBGB soll es diesen Mietern erleichtern, eine Anpassung des Mietvertrages durchzusetzen, also dass die Miete zeitweise reduziert wird. Sind vermietete Gewerberäume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird nach dieser Ausführungsbestimmung vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

Der Gesetzgeber ist übrigens auch noch an einer anderen Stelle tätig gewesen. Nach § 44 EGZPO sind gerichtliche Verfahren über die Anpassung der Miete für Gewerberäume wegen staatlicher Corona-Maßnahmen vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Dies soll es den Mietern ebenso erleichtern, ihre Ansprüche durchzusetzen.

Welche Folgen hat das neue Gesetz für Vermieter und welche für Mieter?

Stefan-Alexander Doernberg: Meines Erachtens ändert sich für beide nicht viel. Hierzu muss man wissen, dass § 313 Abs. 1 BGB vier Voraussetzungen hat, die erfüllt sein müssen. Vermutet wird nur das Vorliegen der ersten der vier Voraussetzungen. Die Vermutung kann im Einzelfall auch widerlegt werden. Entscheidend ist aber, dass der Mieter das Vorliegen der übrigen drei Voraussetzungen darlegen und beweisen muss. Insbesondere die vierte Voraussetzung hat es dabei in sich.

Allein die vermutete Störung der Geschäftsgrundlage berechtigt nämlich noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr bleibt nach § 313 Abs. 1 BGB in jedem Einzelfall die Frage zu beantworten, ob und inwieweit dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Insoweit bedarf es einer umfassenden Interessenabwägung. Dabei muss nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der das gesamte Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragstreue stets, aber auch nur dann, zurücktreten, wenn anders ein untragbares, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbares Ergebnis nicht zu vermeiden wäre. Nur in absoluten Ausnahmefällen haben die Gerichte dies in den letzten Jahrzehnten bejaht.

Keinesfalls kann man daher sagen, dass die betroffenen Mieter generell einen Anspruch auf eine Anpassung ihrer Miete haben. Eine Herabsetzung der Miete kann auch nicht nach objektiven Schemata erfolgen. Es spricht meines Erachtens aber Einiges dafür, dass aufgrund der Corona-Pandemie bei einzelnen Mietern ein solcher vom Gesetz verlangter Ausnahmefall gegeben ist, z. B. wenn sie in eine existenzbedrohliche Situation geraten sind. Insoweit genügt es nicht, dass der Mieter dies nur behauptet. Er muss dies beweisen, indem er seine gesamte wirtschaftliche Situation detailliert offenlegt.

Salopp ausgedrückt, muss sich der Mieter nackig machen, wenn er gemäß § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung des Mietvertrages erreichen möchte. Dabei wird es nicht genügen, allein Umsatzeinbußen während der Lockdowns nachzuweisen. Eine starke Beeinträchtigung des Mieters wird zwar nach der Gesetzesbegründung durch erheblich zurückgegangene Umsätze indiziert. Die Gerichte werden dies aber meines Erachtens nicht genügen lassen. Vielmehr werden sie vom Mieter verlangen, dass er seine Umsatz- und Ertragssituation in der Zeit vor und nach den Lockdowns offenlegt, desgleichen welche staatlichen Hilfen er in Anspruch genommen und ob er Kurzarbeit angeordnet hat.

Wenn der Mieter diese Hürde nimmt, ist eine zeitweise Mietreduzierung von bis zu 50 % denkbar. Jedenfalls müssen die Gerichte auch die Interessen der Vermieter, insbesondere deren wirtschaftliche Situation, berücksichtigen; für sie muss die Vertragsanpassung ebenso angemessen und zumutbar sein.

Wie haben die Gerichte bis dato entschieden, wenn es um Corona-bedingte Mietanpassungen oder Mietkürzungen ging?

Stefan-Alexander Doernberg: Es gibt einen bunten Blumenstrauß von Entscheidungen. Es würde den Rahmen hier sprengen, diese hier im Detail darzustellen. Vergröbernd kann man sagen, dass es zwei Gruppen gibt. Ein Teil der Gerichte bejahte eine Reduzierung der Miete, teils bis zu 100 %. Die Mehrheit der Gerichte verneinte eine Reduzierung, wobei eine Anpassung der Mietverträge nach § 313 Abs. 1 BGB oft zwar nicht generell aber im Einzelfall abgelehnt wurde, weil es an der Unzumutbarkeit fehlte.

Es zeigt sich, dass die Gerichte – wie schon in der Vergangenheit – bei Vertragsanpassungen wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage sehr zurückhaltend agieren. Teilweise wird schlicht darauf Bezug genommen, dass der Mieter das Verwendungsrisiko trage und daher Anpassung grundsätzlich nicht verlangen könne. Teilweise wird von den Mietern verlangt, dass sie in guten Zeiten Rücklagen bilden, um Umsatzeinbrüche entsprechend abfedern zu können. Bezüglich des ersten Lockdowns wurde zudem argumentiert, dass dieser zu kurz war, um zu einer Vertragsanpassung zu führen. Schließlich wurde den Mietern wiederholt vorgehalten, dass die Zahlen, die sie dem Gericht präsentiert haben, eine Unzumutbarkeit nicht belegen würden.

Viele Vermieter haben sich wenig kulant im Umgang mit Gewerbemietern gezeigt. Ein prominentes Beispiel war der Karstadt-Eigner Rene Benko. Wird die Verhandlungsbereitschaft von Vermietern durch die neue Gesetzgebung tendenziell steigen?

Stefan-Alexander Doernberg: Ich glaube, man sollte nicht alle Vermieter über einen Kamm scheren. In meinem Dezernat hatte ich jedenfalls eine ganze Reihe von „Corona-Fällen“, bei denen sich die Vermieter durchaus entgegenkommend gezeigt haben.

Es gibt aber auch die Vermieter, für die Kompromissbereitschaft ein Fremdwort ist. Um letzteren auf die Sprünge zu helfen, ist die neue Gesetzgebung meines Erachtens kaum geeignet. Diese Aufgabe dürfte vielmehr im Einzelfall, insbesondere im Falle einer Existenzgefährdung, den Gerichten zufallen, vorausgesetzt der Mieter hat seine Hausaufgaben gemacht, seine wirtschaftliche Situation im Detail offen- und auch im Übrigen dargelegt, dass es für ihn unzumutbar war, während des Lockdowns die Miete vollständig zu zahlen.

Es gibt Sorgen, dass Deutschland eine Insolvenzwelle in Folge der Corona-Krise droht. Wie berechtigt sind diese Ängste?

Stefan-Alexander Doernberg: Ich bin kein Insolvenzexperte. Wenn Sie mich nach meiner persönlichen Meinung fragen, so vermute ich, dass die Zahl der Insolvenzen deutlich steigen wird, sobald Ende April die Insolvenzaussetzung ausläuft. Ich rechne damit, dass wir eine Reihe (pandemiebedingter) Unternehmensinsolvenzen erleben werden; ob es eine massive Insolvenzwelle wird, bleibt abzuwarten. Bereits heute gibt es einige Einzelhändler, die vom sogenannten Schutzschirmverfahren Gebrauch gemacht haben, das es nach der Insolvenzordnung gibt. Der Fall der Adler Modemärkte ist durch die Presse gegangen.

Die Verödung der Innenstädte droht durch die Insolvenz vieler großer Filialketten an Fahrt zu gewinnen. Gibt es bereits einen erhöhten Beratungsbedarf bezüglich Anpassungen von Gewerbemietverträgen oder vorzeitigen Vertragsauflösungen?

Stefan-Alexander Doernberg: Ja, es gibt einen erhöhten Beratungsbedarf. In erster Linie geht es dabei um die zeitweise Reduzierung der Miete. Vorzeitige Vertragsauflösungen sind bisher kein bedeutendes Thema. Dies dürfte sich aber ändern, sobald mehr Mieter einen Insolvenzantrag stellen müssen, wobei sich dann die Insolvenzverwalter um die Kündigungen kümmern werden. Manche Finalisten nutzen auch das Schutzschirmverfahren, um ihre Sorgenkinder loszuwerden. Ich glaube, dass die Innenstädte unabhängig von Corona teils dringend neue Impulse brauchen, um eine Verödung zu vermeiden; die Pandemie erweist sich hier nur als Katalysator.

Herr Doernberg, vielen Dank für das Gespräch!

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