Ein Gewerbemietvertrag beinhaltet die Vermietung von Räumen zur rein geschäftlichen Nutzung. Wann liegt ein Gewerbe vor und wozu ist der Vermieter berechtigt, wenn die Räume zweckwidrig als Wohnung verwendet werden?

Thomas Christ: Maßgebliches Abgrenzungskriterium ist nach der den Abreden der Vertragsparteien verfolgte Zweck der Nutzung. Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen (BGH, 23.10.2019, XII ZR 125/18). Erfolgt die Vermietung zu Zwecken, die keinen unmittelbaren Wohnraumcharakter haben, ist hingegen „allgemeines“ Mietrecht maßgebend und damit bei Anmietung von Räumen ein gewerbliches Mietverhältnis gegeben. Will beispielsweise der Mieter die Räume weitervermieten oder Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlassen, ist der vertraglich vereinbarte Zweck nicht auf die unmittelbare Wohnnutzung durch den Mieter gerichtet, so dass auch hier ein Gewerberaummietverhältnis begründet wird (BGH, 13.1.2021, VIII ZR 66/19). Eine Nutzung als Wohnraum kann damit aber letztendlich ein „Gewerbemietvertragsverhältnis“ darstellen. Wie die Vertragsparteien Ihren Vertrag dabei bezeichnen, ist unmaßgeblich. Unter Gewerbemietverträgen (oftmals auch schlicht als Geschäftsraummiete bezeichnet) werden daher Verträge über Räumlichkeiten verstanden, die zu geschäftlichen (insbesondere eben zu gewerblichen oder freiberuflichen) Zwecken angemietet werden. Nur weil der Vertragstypus als „Gewerbemietverhältnis“ bezeichnet wird, ist damit in mietrechtlicher Hinsicht nicht (zwingend) die Begrifflichkeit des „Gewerbes“ in steuerrechtlichen oder handelsrechtlichen Definitionen gemeint. Auch ein Mietvertrag über die Anmietung zum Betrieb einer Arztpraxis stellt daher ein Gewerberaummietverhältnis dar, auch wenn der Arzt eine freiberufliche Tätigkeit ausübt. Ist die Wohnraumnutzung von Gewerberäumlichkeiten/Geschäftsräumlichkeiten nicht vom vereinbarten Mietzweck erfasst, liegt eine vertragswidrige Nutzung vor. Ein derartiger Gebrauch kann in öffentlich-rechtlicher Hinsicht einen Verstoß gegen die genehmigten Nutzungsvorgaben darstelle. Umgekehrt kann bei einer Nutzung von Wohnraum als Gewerberaum auch ein Verstoß gegen Zweckentfremdungssatzungen vorliegen. Ob und wenn ja, welche Konsequenzen dann hieraus aber in mietrechtlicher Hinsicht folgen, ist durch die Rechtsprechung noch nicht abschließen geklärt („Juristendeutsch: es ist umstritten“). Eine klärende Entscheidung des Bundesgerichtshofs steht hierzu leider noch aus. So sieht exemplarisch das OLG Köln (WuM 1996, 270) nur dann eine erhebliche Verletzung der Interessen des Vermieters, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken in einem Gewerberaumietvertrag mit dem Charakter des Hauses/Mietobjektes nicht zu vereinbaren ist. Im „umgekehrten Fall“, d.h. einer gewerblichen Nutzung in Wohnräumlichkeiten schließt der Bundesgerichtshof (BGH, 14. 07. 2009, VIII ZR 165/08) eine „zweckwidrige Nutzung“ ebenfalls nicht grundsätzlich aus, sondern stellt darauf ab, inwiefern eine derartige Nutzung nach außen hin in Erscheinung tritt, was insbesondere bei Publikumsverkehr Relevanz hat. Zieht man daneben die Wertung des Bundesgerichtshofs zum Wohnungseigentumsrecht und die dortige Rechtsprechung zu einer Wohnnutzung im Teileigentum heran, wird deutlich, dass der Bundesgerichtshof dort ebenfalls darauf abstellt, ob die Nutzung als Wohnung ausnahmsweise deswegen zulässig sein kann, weil die Wohnnutzung nicht mehr stört als eine zulässige Nutzung des Teileigentums zu gewerblichen Zwecken. Je nachdem, ob also im Mietobjekt ansonsten nur berufliche oder gewerbliche Nutzer gegeben sind, wird eine dazu vorzunehmende Abwägung eine Nutzung als Wohnung dann gegebenenfalls sogar ermöglichen. Andernfalls bestehen Unterlassungsansprüche oder es drohen die Konsequenzen einer Kündigung und etwaige Schadensersatzansprüche.

In Gewerbemietverträgen können die Parteien die Kündigungsmöglichkeiten des Mietvertrages erheblich einschränken. Worauf sollte man bei der Laufzeit achten?

Thomas Christ: Gewerberaummietverträge unterliegen nicht den strengen mieterschützenden Vorgaben im Wohnraummietrecht. Es gilt im Grundsatz Vertragsfreiheit. § 544 BGB sieht lediglich vor, dass eine Befristung von länger als 30 Jahre grundsätzlich nicht möglich ist. Die Frage, worauf die Parteien bei der Laufzeit des Mietvertragsverhältnisses und insbesondere einer Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit durch eine im Vertrag vorgesehene Befristung zu achten haben, kann daher nur im konkreten Einzelfall beantwortet werden. In Gewerberaummietvertragsverhältnissen stellen befristete Verträge den Regelfall dar, weil ein – teilweise sehr langfristiger – Bestand eines Vertragsverhältnisses für beide beteiligten Seiten erhebliche wirtschaftliche Bedeutung hat. Auf Seiten des Vermieters erfasst dies vor allem die Werthaltigkeit eines Investments (und damit auch mit Relevanz für die Konditionen einer etwaigen Finanzierung), weil für den Investor die Kombination aus Gebäude und (sicherem) Mietvertrag den eigentlichen Wert des Investments ausmacht. Demgegenüber ist die Möglichkeit und die Bereitschaft des Mieters, sich sowohl am vorgesehenen Standort zu etablieren und hierbei auch Aufwendungen – nicht nur durch Investitionen in das Mietobjekt – zu tätigen, in der Regel davon abhängig, wie sicher auch die Nutzungsmöglichkeit für die Zukunft ist. Währenddessen der Vermieter oftmals möglichst langlaufende Vertragsverhältnisse mit einer klar kalkulierbaren Miete (in der Regel gekoppelt an eine entsprechende Wertsicherungsklausel) bevorzugt, ist aus Mietersicht neben dem Wunsch, eine Sicherheit für die Laufzeit eines Vertragsverhältnisses inne zu haben, oftmals auch relevant, ein Vertragsverhältnis bei einer z.B. nicht gegebenen wirtschaftlichen Entwicklung auch wieder ohne Erfüllung langer Vertragslaufzeiten beenden zu können, weswegen von Seiten der Gewerbemieter oftmals kürzere Grundlaufzeiten mit dann einseitigen Optionsausübungsmöglichkeiten bevorzugt werden. Gegebenenfalls kann auch ein Sonderkündigungsrecht, d.h. den Mietvertrag vorzeitig beenden zu können, gewünscht sein. Welche Seite sich dann im Rahmen der Vertragsverhandlungen mit ihren Wünschen und Vorgaben durchsetzt, hängt letztendlich vom Angebot und der Attraktivität des Standorts ab.

Warum sollte man vor allem bei Mustervorlagen aus dem Internet vorsichtig sein?

Thomas Christ: Mustervorlagen aus dem Internet klingen zunächst verlockend, da sie den Anschein einer rechtssicheren und gleichsam günstigen Lösung erwecken. Je nach Art und (wirtschaftlichem) Umfang eines Mietverhältnisses kann sich die ungeprüfte Verwendung einer Mustervorlage aus dem Internet auch als nachteilig erweisen. In diesen sind auch oftmals diverse Regelungen in allgemeiner Form enthalten. Daraus wird allerdings auch bereits ersichtlich, woran diese kranken – sie sind nicht auf den konkreten Einzelfall und die konkreten Absprachen und eventuell notwendigen Regelungen angepasst. Man kann gerade langfristige Gewerberaummietvertragsverhältnisse nicht als „Muster“ gleichbehandeln, weil oftmals Anpassungsnotwendigkeiten bestehen. Zudem können Musterverträge aus dem Internet, insbesondere, soweit sie oftmals unentgeltlich aufgefunden werden können, den Nachteil haben, dass diese nicht „up to date“ sind und unwirksame Klauseln (z.B. nur Schönheitsreparaturen, Haftungsklauseln, etc.) beinhalten.

Die Schriftform ist Pflicht, denn die Gewerbemietverträge werden länger als für ein Jahr geschlossen. Was muss man bei der Schriftform konkret beachten und welche Folgen drohen bei unsauberen Formulierungen im Vertrag?

Thomas Christ: Vertragsverhältnisse über Mieträumlichkeiten mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen nach § 550 Abs. 1 BGB der Schriftform. Diese Regelung ist über die Verweisungsnorm des § 578 Abs. 2 BGB insgesamt auch auf Gewerberaummietvertragsverhältnisse anwendbar. So folgt aus der nicht eingehaltenen Schriftform, man spricht dann von einem sogenannten Schriftformmangel, nicht etwa die Unwirksamkeit des gesamten Vertrages. Vielmehr hat ein solcher Mangel zur Folge, dass anstelle der im Vertrag vorgesehenen Laufzeit das Mietvertragsverhältnis von beiden Vertragsparteien unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden kann – womit dann also plötzlich die Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB droht, nämlich eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs. Allerdings kann sich nach der Rechtsprechung derjenige nach Treu und Glauben nicht auf einen Schriftformverstoß berufen, wenn dieser ihn einseitig begünstigt hat (also z.B., wenn derjenige Mieter, dem ein Mietnachlass mündlich gewährt wird, sich dann auf den Verstoß gegen die Schriftformabrede berufen möchte). Die in der Vergangenheit oftmalig zur „Rettung“ in Verträgen aufgenommenen Schriftformheilungsklauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs „unwirksam (BGH, 27.09.2017, XII ZR 114/16; 11.04.2018, XII ZR 43/17). Nach meiner Auffassung sind auch Regelungen, die „durch die Hintertür“ versuchen, mittels einer Klausel einen Verstoß gegen Treu und Glauben zu begründen, ebenfalls nicht wirklich erfolgversprechend, weil diese ja letztendlich im Ergebnis auch nur eine Art Schriftformheilungsklausel darstellen wird. Um die Schriftform im Sinne des § 550 BGB einzuhalten, fordert der Bundesgerichtshof, dass sich die wesentlichen Absprachen und Vertragsbedingungen (insbesondere Mietgegenstand, Vertragsparteien, Bestandteil und Höhe der Miete und die Dauer) aus einer, von den Mietvertragsparteien unterzeichneten Urkunde, jedenfalls aus gleichlautenden, zumindest jeweils von einer Partei unterzeichneten Urkunden ergibt (so etwa BGH, 11.04.2018, XII ZR 43/17 sowie 25.11.2015, XII ZR 114/14). Ausgenommen hiervon sind lediglich Angelegenheiten und Abreden von untergeordneter Bedeutung, wobei im Zweifel „alles wesentlich“ ist. Gerade dann, wenn nicht angepasste Mustervorlagen verwendet werden oder nicht die notwendige Sorgfalt an die Umsetzung der Absprachen der Parteien an den letztendlichen Inhalt des Vertragsverhältnisses an den Tag gelegt wird, kommt es oftmals zu Verstößen gegen die Schriftformvorgaben der Rechtsprechung. Aber auch beim Abschluss des „perfekten“ Vertrages können diverse Fehler passieren. Sieht z.B. das Rubrum des Mietvertrages bei einer GmbH vor, dass diese durch zwei Geschäftsführer vertreten wird, dann müssen auch beide Geschäftsführer für die Einhaltung der Schriftform den Vertrag unterzeichnen (hilfsweise einer in Vertretung und in seiner eigenen Eigenschaft als Geschäftsführer). Bereits an derartigen „Kleinigkeiten“ hängt dann die Frage der Schriftform. Daher sollte jedwede wesentliche Absprache schriftlich im Mietvertrag geregelt werden und spätere Ergänzungen / Änderungen in einem, die Schriftform wahrenden Nachtrag, getroffen und ordnungsgemäß dokumentiert werden. Im Mietrecht selbst bestehen zudem derzeit zumindest keine wirklichen „Rettungsmöglichkeiten“ weswegen nach derzeitiger Rechtslage größtmögliche Sorgfalt an die Wahrung der Schriftformvorgaben im Gewerberaummietrecht walten zu lassen ist. Auf Seiten eines Mieters kommen Mieterdienstbarkeiten zur Absicherung in Betracht, wenn solche im Rahmen der Verhandlungen durchgesetzt werden können. Ob der derzeitige Gesetzentwurf zur Neugestaltung des § 550 BGB zur Umsetzung gelangt (vgl. die Diskussion anhand eines Entwurfs eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht) muss abgewartet werden.

Welche Angaben sollte der Mieter vor dem Unterzeichnen genau prüfen, wo liegen die Fallstricke?

Thomas Christ: Die Frage, welche Angaben genau geprüft werden sollen und wo Fallstricke liegen, sind teilweise durch die Vorfragen bereits beantwortet. Ansonsten ist eine „Checkliste“ zwar ein Anhaltspunkt für die Prüfung, letztendlich kommt es aber darauf an, ob sich die getroffenen Absprachen in der Vertragsurkunde wiederfinden. Daneben sind eine Vielzahl von Regelung in Gewerbemietverhältnissen formularmäßig verwendete Klauseln. Da derartige aber – anders als im Wohnraummietrecht – auch in größerem Umfang zulässig sind, bleibt nichts Anderes übrig, als diese Punkt für Punkt durchzugehen. Ob sich diese dann abändern lassen, hängt von der Verhandlungsposition ab. Gerade kostenträchtige und vertragswesentliche Punkte wie  die Vertragsparteien, der Vertragsgegenstand und seine Ausstattung, der Mietzins und seine Zusammensetzung, Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen (auch bzgl. etwaiger „Sonderausstattungen“), die Vertragslauzeit und Regelungen zum Kündigungsrecht, der Mietzweck und etwaige Einschränkungen einschl. Konkurrenzschutzregelungen, Vereinbarungen zu Sicherheitsleistungen (Art, Höhe etc.), die Übernahmen einer Haftung (z.B. Verkehrssicherungspflichten) und Regelungen zum geschuldeten Rückgabezustand des Vertragsobjektes bei Rückgabe bedürfen einer Überprüfung.

Herr Christ, vielen Dank für das Gespräch!