Wiebke Först: Vermietung von Räumen zur rein geschäftlichen Nutzung

Wiebke Först ist Rechtsanwältin in der Kanzlei Dr. Hüsch & Partner mbB in Neuss. Mit ihr sprechen wir über Gewerbemietverträge, Unterschiede zum Wohnraummietvertrag sowie Beachtung bei der Laufzeit.

Ein Gewerbemietvertrag beinhaltet die Vermietung von Räumen zur rein geschäftlichen Nutzung. Wann liegt ein Gewerbe vor und wozu ist der Vermieter berechtigt, wenn die Räume zweckwidrig als Wohnung verwendet werden?

Wiebke Först: Ein Gewerbemietvertrag liegt immer dann vor, wenn es um die Nutzung von Flächen als Geschäftsraum geht, davon abzugrenzen ist die Nutzung als Wohnraum. Ob letztlich ein Gewerbe betrieben wird oder eine freiberufliche Tätigkeit ausgeübt wird, ist erst einmal nicht entscheidend. Der ganz wesentliche Unterschied liegt beim Wohnraummietvertrag, da hier viele Schutzvorschriften zu Gunsten der Mieter greifen. Der von den Parteien vereinbarte Vertragszweck ist dabei maßgeblich. Sollte eine Gewerbefläche vertragswidrig zu Wohnzwecken genutzt werden, muss der Vermieter dieses Verhalten abmahnen und den Mieter auffordern, dies in Zukunft zu unterlassen. Sollte das nicht funktionieren, kann der Vermieter gemäß § 541 BGB eine Unterlassungsklage beim Amtsgericht einreichen. Die Fortsetzung der vertragswidrigen Nutzung kann aber auch Grundlage für die Kündigung des Mietvertrages sein, ebenso kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, falls ihm solcher durch die vertragswidrige Nutzung entstanden ist.

In Gewerbemietverträgen können die Parteien die Kündigungsmöglichkeiten des Mietvertrages erheblich einschränken. Worauf sollte man bei der Laufzeit achten?  

Wiebke Först: Die Laufzeit des Mietvertrages ist insbesondere dann für die Vertragsparteien von Bedeutung, wenn eine oder beide Seiten in das Mietobjekt investieren und für den bestimmten Vertragszweck Anpassungen vornehmen. Wenn der Mieter also die Inneneinrichtung nach seinen Vorstellungen oder dem Konzept des Unternehmens gestaltet und dies mit hohen Kosten verbunden ist, möchte er sicherstellen, dass der Vertrag nicht schon nach kurzer Zeit einseitig durch den Vermieter beendet werden kann, seine Investition soll sich rentieren. Das gleiche gilt für den Vermieter, oftmals werden seine Aufwendungen durch die Miethöhe über die Jahre von dem Mieter zumindest mitgetragen. Auch dann ist der Vermieter daran interessiert, den Mieter für eine bestimmte Zeit zu binden. Auf der anderen Seite sind die Parteien mangels Kündigungsmöglichkeiten weniger flexibel, insbesondere kann ein erheblicher Schadensersatz drohen. Wenn der Mieter z.B. seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete nicht nachkommt und der Vermieter daraufhin kündigt, kann theoretisch für die restliche Laufzeit des Mietvertrages Schadensersatz in Höhe der entgangenen Miete verlangt werden.

Warum sollte man vor allem bei Mustervorlagen aus dem Internet vorsichtig sein?

Wiebke Först: Bei solchen Verträgen werden keine Besonderheiten des Mietobjekts oder der Parteien berücksichtigt; erfahrungsgemäß gibt es solche aber immer. In jeden Vertrag werden auch andere Schwerpunkte gelegt. Will der Vermieter besonders wenig mit dem Objekt zu tun haben und dem Mieter möglichst viele Aufgaben überlassen, weil er weit weg wohnt? Oder handelt es sich um einen Vermieter, der gerne involviert ist und sich selbst um Wartung und Reparaturen kümmern will? Solche Feinheiten kann ein Standardvertrag nicht berücksichtigen, er birgt daher immer das Risiko, dass die Parteien unzufrieden sind und im schlechtesten Fall ein Gericht mit dem Streit befasst wird.

Die Schriftform ist Pflicht, denn die Gewerbemietverträge werden länger als für ein Jahr geschlossen. Was muss man bei der Schriftform konkret beachten und welche Folgen drohen bei unsauberen Formulierungen im Vertrag?

Wiebke Först: Kein Thema beschäftigt die Gerichte im Bereich der Gewerbemiete so sehr wie die einzelnen verschiedenen Fragen zur Schriftform. Was alles zu beachten ist, kann nur anhand der jeweiligen Verträge beurteilt werden. Allgemein gilt, dass die wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages schriftlich festgehalten werden müsse, zu denen mindestens das Mietobjekt, die Mietdauer, die Bezeichnung der Parteien und die Miethöhe gehören. Es kann aber auch je nach Einzelfall viel mehr wesentlich sein. In den letzten Jahren ist die Rechtsprechung zu der Form gelockert worden, z.B. müssen der Mietvertrag, Anlagen und Ergänzungen nicht mehr fest miteinander verbunden sein, also getackert o.ä. Es reicht, wenn es eine eindeutige Bezugnahme gibt und klar erkennbar ist, dass die Unterlagen zusammengehören. Ausreichend ist, wenn sich die Zusammengehörigkeit mehrerer Urkunden oder mehrerer Blätter „aus fortlaufender Paginierung, fortlaufender Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitlicher grafischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt“.

Welche Angaben sollte der Mieter vor dem Unterzeichnen genau prüfen, wo liegen die Fallstricke?

Wiebke Först: Auch hier ist eine allgemeine Auskunft nicht sinnvoll. Es kommt auf die Interessen der Mietparteien und auch die weiteren Besonderheiten des beabsichtigen Mietverhältnisses an. So kann in einer belebten Gegend ganz wesentlich sein, sich über einen Konkurrenzschutz Gedanken zu machen, in anderen Verträgen spielt dies überhaupt keine Rolle. Es lohnt sich bei Bedenken immer, den Mietvertrag prüfen zu lassen und sich beraten zu lassen. Dies ist etwas mehr Aufwand vor Abschluss des Mietvertrages, aber weitaus weniger belastend, als offene Fragen erst nach Unterschrift zu klären und dann ggf. einen teuren und langen Rechtsstreit führen zu müssen.

Frau Först, vielen Dank für das Gespräch!

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