„Beim Traum von den eigenen vier Wänden muss es nicht bleiben“ – Rainer Guldener (BERLINHOME)

Rainer Guldener ist Inhaber des Maklerbüros BERLINHOME. Im Interview spricht der Immobilienexperte über die problematisch niedrige Eigentumsquote in der Hauptstadt und die wichtigsten Anforderungen für Immobilienfinanzierungen.

Rainer Guldener
BERLINHOME

Viele Menschen träumen vom Eigenheim, welche Voraussetzungen muss ich für eine Immobilienfinanzierung mitbringen?

Rainer Guldener: Beim Traum von den eigenen vier Wänden muss es nicht bleiben. Durch meine tägliche Erfahrung als Makler von Kauf-Wohnungen in Berlin hat sich gezeigt: Es könnten sich gerade in Berlin wesentlich mehr Leute eine Eigentumswohnung oder ein Haus leisten, als die meisten denken. Noch immer wohnen über 80% der Berliner zur Miete. In anderen Städten sind die Hälfte der Bewohner oder gar mehr Eigentümer. Die größte Hürde besteht fast immer darin, dass das sogenannte „Eigenkapital“ vorhanden sein muss. Also Ersparnisse oder (ganz typisch) eine Erbschaft in Höhe von mindestens 20% der Kaufsumme. Und ein geregeltes Einkommen. Dann gibt es zurzeit oft einen Bankkredit zu sehr guten Bedingungen. Die Zinsen sind immer noch sehr niedrig. Ich kann meinen kaufenden Kunden sehr seriöse und erfahrene Finanzierungs-Vermittler nennen.

Wie ist der Ablauf beim Immobilienkauf?

Rainer Guldener: Ich empfehle, Kaufinteressenten/innen tatsächlich zuerst den Gang zur Hausbank oder einem Finanzierungs-Vermittler. Ich nenne auf Anfrage gerne einen oder zwei. Diese klären mit dem Kunden seinen finanziellen Spielraum ab. Kostenlos! Dies ist sehr nützlich, damit klar ist, was erschwinglich ist. Und damit die Kundendaten beim Berater schon vorliegen. Das spart enorm Zeit bei der Zuteilung eines späteren Kredites. Denn wenn man/frau etwas Passendes gefunden hat, sollten man/frau schnellstmöglich handeln und kaufen. Es gibt für jede Wohnung bzw. jedes Haus immer mehrere Interessenten.

Dann geht die spannende Phase der Wohnungssuche los. Das größte Angebot findet sich natürlich im Internet. Immobilien-Plattformen wie immoscout24, immowelt sind die Marktführer. Auch die meisten Makler benutzen die Anzeigen dieser Plattformen und präsentieren (hoffentlich) mit guten Bildern, einem Grundriss mit Himmelsrichtungs-Angabe und klaren Vor-Informationen. Und dann wird besichtigt. Bitte selber persönlich hingehen, und nicht einen Freund oder Bekannten hinschicken. Die Erfahrung hat gezeigt, dass die Entscheidung für oder gegen eine Wohnung nur vom Käufer gefällt werden kann.

Es ist gut, wenn ein Makler das Objekt vermittelt. Warum? Er oder sie kostet zwar Geld, aber er/sie ermöglicht Besichtigungen an jedem Tag und zu jeder Stunde. Und er/sie hilft mit Dokumenten und Informationen, die für den Kauf nötig sind. Er ist ansprechbar bei Problemen. Nicht zuletzt wird der Makler oder die Maklerin auch den notariellen Kaufvertrag vermitteln. Ich persönlich biete sogar die Erläuterung des juristischen Kauderwelsch im Kauf-Vertrag an, wenn dies gewünscht wird.

ACHTUNG: Die Makler-Courtage wird ganz neu ab 23. Dezember 2020 zu gleichen Teilen vom Käufer und zur Hälfte vom Verkäufer getragen werden. Die Maklerkosten für die Käufer verringern sich also enorm ab diesem Datum.

Was ist günstiger mieten oder kaufen einer Immobilie?

Rainer Guldener: Wie ich unter schon erklärte, lohnt sich die Prüfung ob Miete oder Kauf für sehr viele Leute. Was für den einzelnen besser ist, kann nur der Finanzierungsvermittler oder eben die Hausbank bei der Beratung sagen. Und das tun die auch. Aufschwatzen wird es nicht geben. Gerade in diesem Bereich gelten heute strenge Verbraucherschutzbestimmungen!

Worauf sollte ich bei der Baufinanzierung achten und welche kosten fallen an?

Rainer Guldener: Bei der Finanzierung fallen nur Kosten an, die mit dem Kredit abgedeckt werden können. Die Finanzierungs-Vermittlung selber ist für den Kreditnehmer kostenlos. Der Kauf selber besteht aus 3 Teilen:

1. dem Kaufpreis (geht an den Verkäufer)
2. der Grunderwerbsteuer (geht an die Stadt Berlin), und
3. der Makler-Courtage (geht an den Makler).

Worauf sollte ich bei der Baufinanzierung achten und welche kosten fallen an?

Rainer Guldener: Ja, der Kauf lohnt sich meist immer noch. Wenn man die Preise in Berlin und Umgebung mit denen in anderen europäischen Hauptstädten vergleicht, versteht man das. Berlin ist immer noch wesentlich günstiger. Und die Prognosen für Kaufpreise in Berlin und Umgebung zeigen alle nur in eine Richtung: nach oben. Die Nachfrage nach Berlin ist nach wie vor sehr hoch. Nicht nur aus dem Ausland, wie viele glauben, sondern auch von vielen Leuten aus allen Teilen Deutschlands, die nach Berlin ziehen wollen oder müssen.

Immobilien in Metropolregionen sind in den letzten Jahren stark im Preis gestiegen, lohnt sich der Wohnungs- oder Hauskauf überhaupt noch?

Rainer Guldener: Die Risiken bestehen allgemein darin, dass man/frau sich beim Kredit nicht übernehmen sollte. Aber die Finanzierungs-Vermittler der Banken haben da eine gesetzliche Beratungs-Pflicht. Das Risiko ist also beschränkt. Eine Verpflichtung besteht m.E. darin, dann man sich nach Kauf um sein Eigentum kümmern muss. Das heißt man/frau sollte dann auch jedes Jahr zur jährlichen Eigentümerversammlung gehen. Eine würdige Sache, die ich jedem empfehlen kann. Es ist etwas ganz anderes, über sein Eigentum selber zu bestimmen, als es in den Händen des Vermieters zu belassen. Ich rate (aus persönlicher positiver Erfahrung) zu Mut in dieser Sache!

Herr Guldener, vielen Dank für das Gespräch.

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