Seriöse Bauverträge sind relativ einheitlich gestaltet – Florian Schmid (SchwörerHaus KG)

Florian Schmid ist Verkaufsleiter bei der SchwörerHaus KG. Im Interview spricht der Immobilienexperte über Fallstricke bei der Planung des Eigenheims und die Gestaltung seriöser Bauherrenverträge.

Florian Schmid
SchwörerHaus KG

Bauherren klagen häufig über hohe Baukosten, verspätete Einzugstermine, schlechte Kommunikation mit den Baufirmen oder Subunternehmern und Mängel am Haus. Was sind die typischen Fallstricke auf dem Weg zum Eigenheim?

Florian Schmid: Der Hauskauf ist eine sehr komplexe Angelegenheit. Bauinteressenten müssen viel Geduld und auch einiges an Zeit aufbringen, um aus dem großen Pool der Anbieter das für sie passende Angebot herauszufiltern. Klar, der eigene Hausbau ist auch ein sehr emotionales Thema, schließlich will man für sich und seine Liebsten ein ZUHAUSE schaffen, eine Heimat. Das macht Kunden empfänglich für Versprechen und Sorglos-Aussagen, denen sie liebend gerne vertrauen wollen. Helfen kann etwa einen persönlichen Fragenkatalog zu erstellen, Beispiele finden sich auf seriösen Immobilienportalen oder entsprechenden Hausbauzeitschriften. Auch der Besuch einer Hausausstellung kann sinnvoll sein, denn so bekommen Bauinteressierte Infos aus erster Hand, oder sie lassen sich Referenzen nennen. Zentral ist die Bau- und Leistungsbeschreibung eines Herstellers. Hier sollten sich detaillierte Informationen finden, was alles im Leistungsumfang enthalten ist, die seriösen nennen konkret die Anzahl der Steckdosen und Medienanschlüsse, die Anzahl Waschbecken, den U-Wert (Wärmedämmwert) der Außenwand und der Fenster etc. Akribische Bauherren legen sich Excellisten an, das muss nicht sein, aber vergleichen lohnt sich. Selbstverständlich muss man auch Vertrauen zu seinem Bauberater oder Bauberaterin gewinnen, auch das gelingt durch gezielte Fragen und offene Antworten. Auch Angebote sind mehr oder weniger aussagekräftig, auch hier sollten angehende Baufamilien auf eine transparente Darstellung achten. Firmen wie SchwörerHaus und deren Berater, die alle zum Zeitpunkt der Planung bekannten Kosten, sowie Ausbau- und Lieferzeiten von Anfang an offen und ehrlich kommunizieren, fallen zunächst vielleicht nicht in die offenen Arme der Bauherren, weil die Wunschvorstellungen eventuell andere waren. Aber am Ende zeigt sich, ehrliche, verlässliche Aussagen zahlen sich aus und schützen vor bösen Überraschungen.

Gerne kann ich diesen Punkt mit konkreten Beispielen unterstreichen, wie sie in der täglichen Praxis vorkommen:

1) Der Bauherr fragt vier Firmen nach den Baunebenkosten (welche theoretisch überall die gleichen sind) und bekommt 3x die Antwort ca. 50.000 Euro und einmal die Antwort ca. 60.000 Euro. Anstelle nun zu hinterfragen, warum drei Firma geringere Kosten benennen und skeptisch zu werden, ob nicht vielleicht die niedrigen Baunebenkosten veraltet sind, wird die Firma aus dem Verkaufsprozess ausgeschlossen, die es ehrlicher meint und im Sinne des Bauherren mehr Sicherheit eingebaut hat.

2) Bauinteressenten sehen ein Siegel oder eine Auszeichnung auf der Homepage eines Haushersteller und freuen sich über die dadurch suggerierte Sicherheit. Vergessen jedoch zu hinterfragen wofür das Siegel überhaupt steht und welche Qualitätskriterien dadurch definiert werden. Meist lassen sich Interessenten von der Vielzahl der Siegel blenden, als die wenigen wirklich relevanten Siegel zu beachten.

Beim Schlüsselfertigkauf werden alle Details im Bauvertrag geregelt. Kann man nachträglich noch Änderungen vornehmen?

Florian Schmid: Bei unseren Schwörer-Häusern ist der Verkaufsprozess so gestaltet, dass Bauherren bis zur Einreichung der Baugenehmigung die Hausgröße, Dachneigung, Fenster, Raumaufteilung, Keller und Architektur frei definieren können. Viele weitere Elemente wie Farben, Dekore und Materialien für den Innenausbau sowie die Fassadengestaltung werden beim sogenannten Bemusterungstermin von den Kunden festgelegt. Übrigens sprechen wir lieber von bezugsfertig, das ist der Begriff, mit dem tatsächlich ein komplett innen wie außen fertiges Haus gemeint ist, in das die Baufamilie praktisch sofort einziehen kann.  

Welche Punkte sollten Bauherren im Vertrag unbedingt regeln?

Florian Schmid: In jedem Bauvertrag müssen konkrete Zeitangaben oder Zeitspannen für die einzelnen Arbeitsschritte bis zur Fertigstellung enthalten sein, sowie Angaben zu den Zahlungskonditionen. Alles weitere wird häufig nicht im Bauvertrag niedergeschrieben, sondern findet sich in der Bau- und Leistungsbeschreibung. Dort solle man darauf achten, dass Materialen, Ausstattung und Bauteile mit ganz konkreten Daten/Fakten beschrieben werden und nicht nur mit wohlklingenden Worten. Beispielsweise sollte bei einem Fenster angegeben sein wie der Uw-Wert, g-Wert und Ug-Wert ist. Wenn ein Fenster nur als „formschön“ beschrieben ist, dann bringt das nichts.

Sollte man einen Sachverständigen hinzuziehen oder sind Bauverträgen einheitlich?

Florian Schmid: Seriöse Bauverträge sind in der Regel relativ einheitlich gestaltet. Wichtig sind die Angebote, diese sollten genau geprüft werden. Je kleiner das Bauunternehmen, desto empfehlenswerter ist aber auch eine Überprüfung des Bauvertrags. Bei großen Firmen, welche mehrere hundert Häuser pro Jahr bauen sind die Verträge meist kundenorientiert gestaltet. Wegen der großen Anzahl an Bauverträgen, sind diese mit Sicherheit von vielen kritischen, Kunden unter die Lupe genommen worden.

Muss der Bauherr eine Insolvenz des Bauunternehmers nach Vertragsabschluss fürchten?

Florian Schmid: Nein, warum? Tendenziell gilt auch hier, dass größere Firmen eine höhere Liquidität haben und im Bereich des Qualitätsmanagements deutlich besser organisiert sind. Bauinteressenten können darauf achten, ob sich Hersteller diesbezüglich unabhängig überprüfen lassen und dies durch eine entsprechende Bescheinigung dokumentieren (z.B. CrefoZert – Bonitätszertifikat).

Manche Menschen übernehmen sich beim Bauen finanziell. Haben Sie eine Erklärung dafür?

Florian Schmid: Wie eingangs bereits angesprochen, fangen viele Bauherren an zu idealisieren und blenden schon ganz zu Beginn der Planungsphase Investitionssummen aus, welche zur Durchführung benötigt werden. Manchmal werden auch die Wünsche im Laufe der Planungsphase immer größer und man verliert die Relation zum Budget. Dann hört man von Bauherren Sätze wie: „auf die 10.000 Euro kommt es jetzt auch nicht mehr an, dann läuft der Kredit eben ein paar Jahre länger“. Oder aber man möchte seinem Umfeld, Familie und Freunden gegenüber nicht offen sagen, dass man sich verkalkuliert oder Entscheidungsfehler gemacht hat und „schluckt“ die unvorhergesehenen Mehrkosten. Das ist schade, denn so halten sich auch unseriöse Firmen über Wasser.

Herr Schmid, vielen Dank für das Gespräch.

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