Zwangsversteigerung: keine Haftung für Sach- oder Rechtsmängel – Inga Pieper-Müller (platinum relocation Hamburg UG)

Inga Pieper-Müller ist Geschäftsführerin der platinum relocation Hamburg UG. Im Interview spricht sie über die Sicherheitsleistung bei einer Zwangsversteigerung und wie der Zustand einer zu ersteigernden Immobilie geprüft werden kann.

Inga Pieper-Müller

„Schnäppchen-Jäger“ versuchen bei Zwangsversteigerungen günstig eine Immobilie zu ersteigern. Ist es für Laien, die nicht aus dem Immobilienbusiness kommen, empfehlenswert, an einem Bieterverfahren teilzunehmen?

Inga Pieper-Müller: Ob Versteigerungen ein Schnäppchen sind, ist fraglich. Jedem Bieter sollte klar sein, dass man oft nicht wirklich prüfen kann, was man da eigentlich kauft. Es ist in der Regel nicht möglich, die Immobilien von innen zu besichtigen. Auch werden sie häufig noch vom Eigentümer oder Mietern bewohnt. Diesen müsste dann nach dem Erwerb gekündigt und die Wohnung oder Haus im schlimmsten Fall zwangsgeräumt werden. Außerdem ist eine Mängelhaftung bei Versteigerungen ausgeschlossen (keine Haftung für Sach- oder Rechtsmängel!). Zur Vorbereitung auf den Versteigerungstermin sollte man probeweise vorher andere Zwangsversteigerungen besuchen.

Im Internet unter www.zvg.com sind sämtliche Zwangsversteigerungen in allen Bundesländern einsehbar. Zu jedem Objekt gibt es ein Exposé und/oder Gutachten mit Bildern.

Es ist zu empfehlen, sich beim zuständigen Gericht unter dem zum Objekt angegebenen Aktenzeichen die vorliegenden Unterlagen anzusehen. Dies sind z. B. das Gutachten, die Grundbuchauszüge und Protokolle von Eigentümerversammlungen. Auch ist es ratsam, sich zu verschiedenen Tageszeiten das Objekt von außen anzusehen und Nachbarn und die Hausverwaltung zum Zustand des Objekts zu befragen.

Für Laien ist es oft schwer, sich in diese Materie ohne Vorkenntnisse einzulesen. Auch die Zusammenhänge zu verstehen und einzuschätzen fällt vielen Interessenten oft schwer. Daher sollten sich Laien fachkundige Hilfe suchen, um nachher nicht eine böse Überraschung zu erleben. Wir bieten zum Beispiel einen Beratungs-Service an, der Käufern bei der Immobiliensuche und im gesamten Kaufprozess unterstützend zur Seite steht.

Wie funktioniert das mit der Hinterlegung von 10% des Kaufpreises, die ich als Banksicherheit vorweisen muss?

Inga Pieper-Müller: Die Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des im Gutachten angesetzten Verkehrswerts ist rechtzeitig, ca. 1 Woche vor dem Versteigerungstermin beim zuständigen Amtsgericht auf das dafür vorgesehene Bankkonto zu überweisen.

Weiterhin kann die Sicherheitsleistung auch durch Bundesbankchecks, Verrechnungsschecks oder Bankbürgschaften zur Vorlage beim Versteigerungstermin geleistet werden.

Erfolgt der Zuschlag nicht, wird die Sicherheitsleistung ca. 1 Woche nach der Versteigerung zurück überwiesen.

Welche Zusatzkosten kommen auf den Meistbietenden zu, wenn er/sie den Zuschlag bekommt?

Inga Pieper-Müller: Neben dem Meistgebot muss der Käufer folgende Zusatzkosten tragen:

  • Gebühr für die Erteilung des Zuschlages (wird vom Versteigerungsgericht erhoben)
  • 4% Zinsen auf das Meistgebot vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin (ca. 6-8 Wochen)
  • Grunderwerbssteuer, abhängig vom Bundesland
  • Gebühr für die Eintragung im Grundbuch (wird vom Grundbuchamt erhoben)

Wenn der Bieter bestehende Rechte übernehmen muss, sollte er den Wert dieser dem Meistgebot (zumindest gedanklich) hinzurechnen!

Wie kann ich den Zustand der zu ersteigernden Immobilie vorher prüfen?

Inga Pieper-Müller: Wie oben erwähnt durch:

  • Einsicht bei Gericht in die Versteigerungsakte (z.B. Gutachten, Bilder, Grundbuchauszug, Protokolle von Eigentümerversammlungen)
  • Besichtigung von außen
  • Befragung von Nachbarn und Hausverwaltung

Wie kann ich bei meiner Bank einen Kredit vereinbaren, bevor ich weiß, was die Immobilie am Ende kosten wird?

Inga Pieper-Müller: Das kommt auf die Banken an. Es wird die Kreditwürdigkeit geprüft und wenn möglich eine Finanzierungsbestätigung über eine bestimmte Kaufsumme/Bietsumme ausgestellt. Dabei muss man noch die Zusatzkosten und möglicherweise zu übernehmende Rechte dazurechnen.

Was bedeuten 5/10 Grenze und 7/10 Grenze beim Bieten?

Inga Pieper-Müller: Wenn das Meistgebot unter 5/10 des Verkehrswertes bleibt, kann der Zuschlag in einem ersten Versteigerungstermin nicht erteilt werden.

Wenn das Meistgebot unter 7/10 des Verkehrswertes bleibt, kann der Gläubiger Antrag auf Versagung des Zuschlags stellen. Der Zuschlag muss dann versagt werden, eine Ermessensentscheidung des Gerichts gibt es dabei nicht.

Außerdem hat der Gläubiger weitere Möglichkeiten, die Erteilung des Zuschlags zu verhindern, wenn ihm z. B. das Meistgebot zu niedrig ist.

In welchem Fall wird mir eine Bank keine Banksicherheit für ein Versteigerungsobjekt ausstellen?

Inga Pieper-Müller: Das kommt auf die Banken an, wie dort die Vorgaben sind. Deshalb sollte man sich frühzeitig bei mehreren Banken erkundigen, ob diese auch Objekte aus Zwangsversteigerungen finanzieren und ob eine Banksicherheit ausgestellt werden kann.

Frau Pieper-Müller, vielen Dank für das Gespräch.

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