Sebastian Fesser ist Sachverständiger für Immobilienbewertung und Mediator der fesser:immobilien GmbH & Co. KG. Im Interview spricht er über die Mietpreisbremse und deren Auswirkung auf den Markt.

Die Miethöhe, die der vorherige Mieter gezahlt hat, darf ein Vermieter auch in Regionen mit Mietpreisbremse fordern. Gibt es Besonderheiten zu beachten, z. B. bei gewerblicher Nutzung?

Sebastian Fesser: Die Mietpreisbremse gilt nur für Wohnraum. Nun ist es natürlich auch möglich, dass eine Gesellschaft eine Wohnung für ihre Mitarbeiter anmietet. Hier würde der Vermieter besser damit fahren, einen gewerblichen Mietvertrag abzuschließen und somit nicht nur die Mietpreisbremse aushebeln, sondern sich auch vereinfachte Kündigungsmöglichkeiten etc. schaffen.

Wem nutzt die Mietpreisbremse und wem nicht? Oder profitieren Unternehmen wie Privatpersonen gleichermaßen davon?

Sebastian Fesser: Eigentlich ist die Mietpreisbremse dafür geschaffen, Geringverdiener vor zu starken Steigerungen der Miete zu schützen. Diese Idee ist zwar nett, aber zu kurz gedacht. Denn die Mietpreisbremse ist nicht an das Einkommen geknüpft und so kommt auch jeder Gutverdienende in den Genuss der Mietpreisbremse. Wenn man nun noch das Bestellerprinzip dazurechnet, ist die Entscheidung für den Vermieter bei einer Mieterauswahl recht einfach: „Nehme ich den gutverdienenden Manager oder eher die alleinerziehende Altenpflegerin als Mieter, wenn beide sowieso das gleiche an Miete zahlen?“. Damit ist es für Geringverdiener in meinen Augen noch schwieriger geworden, eine Wohnung zu bekommen. Und das kann nicht der Sinn eines sozialen Konzepts sein. Nicht vergessen darf man in dem Zusammenhang, dass es zwar eine Mietpreisbremse gibt, aber keine Kaufpreisbremse (was im Übrigen ein massiver Eingriff in die Grundrechte wäre). Das bedeutet, dass die Kaufpreise zwar weiter steigen, vermietete Eigentumswohnungen für Vermieter in bestimmten Lagen aber unattraktiver werden. So werden in Top-Lagen Wohnungen, die sowieso nur zum Mietspiegel vermietet werden dürften, auch mal leer stehen gelassen, um sie später ohne Mieter teurer an Eigennutzer zu veräußern. Statt dem Markt Wohnungen zuzuführen, werden hier Anreize geschaffen, dem Markt Wohnungen zu entziehen.

Wie ist Ihre Meinung zur Mietpreisbremse?

Sebastian Fesser: Die Mietpreisbremse ist meiner Meinung nach ein unausgegorenes Konstrukt, das Wählerstimmen bringen sollte. Es ist nicht durchdacht, geht am Markt vorbei und nur durch eine massive Beschränkung von Vermieterrechten ist keine einzige Wohnung zusätzlich entstanden.

Die Politik schafft es, den Vermietern Hürden aufzubauen und wundert sich dann, dass keiner mehr Lust hat zu investieren oder zu bauen.

Die Mietspiegelreform soll mehr Transparenz bringen, kann das funktionieren oder ist es nur Mehraufwand für Mieter und Vermieter?

Sebastian Fesser: Ein Mietspiegel ist sicherlich förderlich, um Mieten vergleichen zu können. In bestimmten Regionen unterscheidet er aber nur zwischen normaler und guter Lage. Grob gesagt: Wenn ich eine Top-Lage haben will, muss ich eine Top-Lage bezahlen. Oder um es auf Monopoly umzumünzen: Wenn ich kein Geld für die Schlossallee habe, muss ich notfalls eben in der Badstraße wohnen. Es gibt Wohnungen mit Marmorbädern und Jacuzzis, es gibt Dachterrassen und exklusives Interieur. Dagegen stehen dann auf der anderen Seite die mit Raufaser ausgestatteten Wohnungen mit Buchenlaminat. Sowas ist mit dem Mietspiegel nur minimal abbildbar. Die genauen Vergleichsmöglichkeiten fehlen.

Ist die Sorge berechtigt, dass in Regionen mit Mietpreisbremse weniger investiert wird?

Sebastian Fesser: Diese Sorge ist absolut berechtigt. Wenn der Mietspiegel sagt, ich bin bereits mit beispielsweise 6,50 Euro pro m² am oberen Ende dessen, was ich nehmen darf, dann hab ich auch keine Intention, ein neues Bad einzubauen oder mal den Fußboden aufzuarbeiten.

Herr Fesser, vielen Dank für das Gespräch.