Rund 70% der 18- bis 40-jährigen träumen laut aktuellen Umfragen von einem Eigenheim. Die tatsächliche Eigentumsquote liegt hingegen bei 46,5%. Warum gibt es eine so große Diskrepanz zwischen Wunsch und Wirklichkeit?
Der Wunsch nach dem Eigenheim ist sehr verständlich: Generell spricht sehr viel für die eigenen vier Wände. Nicht zuletzt die großen Gestaltungsmöglichkeiten und der höhere Lebensstandard im Alter. Dass die tatsächliche Eigentumsquote so gering ist, liegt hauptsächlich – und ganz schlicht – an der Leistbarkeit: Die Kosten sind einfach zu hoch. Zum einen brauchen Immobilieninteressenten in Deutschland sehr viel Eigenkapital, denn mindestens die Kaufnebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbssteuer müssen aus der eigenen Tasche gezahlt werden. Da kommen schnell 30- oder 40.000 Euro zusammen, die sozusagen sofort weg sind und nicht mehr bei der Finanzierung helfen können. Zum anderen sind die Kaufpreise auch enorm gestiegen – in den letzten zehn Jahren haben sie sich ungefähr verdoppelt, ohne dass die Gehälter entsprechend mitgezogen sind.
Welche Voraussetzungen verlangen Banken, um einen Immobilienkredit zu gewähren?
Das Wichtigste ist für die Banken eine gute Bonität: Die Interessenten müssen sicherstellen und belegen können, dass sie die Monatsrate jetzt und auch in Zukunft zahlen können. Dazu gehört auch die Betrachtung der Rentenphase, falls die Immobilie dann noch nicht abbezahlt ist: Auch mit einem dann geringeren Einkommen muss das Darlehen noch zu bedienen sein. Hierbei ist wichtig, dass nach Abzug aller Kosten für die Lebenshaltung, das Darlehen und weiterer Ausgaben am Monatsende immer noch ein Plus unter der Haushaltsrechnung steht. Einige Banken erwarten einen Mindestüberschuss von 100 Euro, für andere reicht 1 Euro aus. Zusätzlich muss genügend Eigenkapital vorhanden sein, um mindestens die Kaufnebenkosten zahlen zu können. Außerdem haben sie Mindestanforderungen an das Objekt, das finanziert werden soll, weil dies als Sicherheit dient. Die Finanzierung eines aus ihrer Sicht heillos überteuerten Objekts wird schwierig bis unmöglich. Eine weitere Voraussetzung ist, dass es keinen negativen Schufa-Eintrag gibt und dass der Schufa-Wert eine bestimmte Höhe hat.
Welche Kriterien spielen für die Zinshöhe eine Rolle?
Das wichtigste Kriterium für den individuellen Zins, den die Bank Kaufwilligen anbietet, ist der so genannte Beleihungsauslauf. Das ist der Darlehensanteil am Immobilienwert, den die Bank festlegt – in der Regel liegt er unter dem Kaufpreis. Je höher der fremdfinanzierte Anteil ist, umso höher fällt auch der Zins aus, also: Wenn ich wenig Eigenkapital habe und die Immobilie zu hundert Prozent finanzieren muss, bekomme ich den schlechtesten Zinssatz. Das liegt daran, dass die Bank hiermit ein relativ hohes Risiko hat, falls das Darlehen nicht mehr bedient werden kann. Neben Eigenkapital können sich auch andere Sicherheiten günstig auf den Zins auswirken, zum Beispiel eine Immobilie der Eltern, die bereits abbezahlt ist. Kleinere Stellschrauben sind die Zinsbindung – wenn man sich den aktuellen Zins lange sichert, erhöht sich der Zins leicht – und die Tilgung: Wer den Kredit zügig rückführt, erhält bei einigen Banken einen besseren Zinssatz. Besonders bei den sogenannten Volltilger-Darlehen, bei denen nach der Zinsbindung keine Restschuld mehr bleibt.
Ein negativer Schufa-Eintrag gilt als Ausschlusskriterium für eine Immobilienfinanzierung. Zu Recht?
Unterm Strich würde ich sagen: Ja, wer negative Einträge hat, erhält zurecht keine Baufinanzierung. Denn wenn jemand bereits in der Vergangenheit Schwierigkeiten hatte, seine Rechnungen zuverlässig zu zahlen – warum sollte die Bank ihm oder ihr eine Immobilie finanzieren? Zumal es hier um hohe Beträge und ein entsprechend hohes Ausfallrisiko geht. Aber es gibt ein großes „Aber“! Denn so ein Schufa-Eintrag geschieht mitunter wahnsinnig schnell und ohne, dass die Kreditwürdigkeit in Frage steht. Heutzutage reicht ein versehentlicher Button-Klick, um eine Bestellung zu tätigen, die gar nicht gewollt war. Und wenn bei der Rückabwicklung des Kaufs etwas schiefläuft, kann das leicht zu einem Schufa-Eintrag führen. Außerdem sind die Schufa-Einträge nicht immer korrekt und manchmal werden falsche Sachen gemeldet. Mein Rat: einmal jährlich die Schufa abfragen und auf Richtigkeit prüfen – so kann man Ärger vorbeugen.
Und dann gibt es ja noch den Schufa-Score oder -Wert, auf den man oft keinen unmittelbaren Einfluss hat: Wenn die Zahlungsmoral der Nachbarn schlecht ist, wenn man zu oft umgezogen ist oder zu viel auf Rechnung kauft: Das alles senkt den Wert und kann dazu führen, dass die Bank die Finanzierung ablehnt. Ob das im Sinne der Sache ist, wage ich zu bezweifeln.
Gibt es Möglichkeiten, eine Baufinanzierung trotz negativem Schufa-Eintrags zu erhalten? Wenn ja, welche?
Wer negative Schufa-Einträge hat, weil er seine Kredite nicht bedient hat oder wiederholt die Rechnungen nicht begleicht, braucht die Bank nicht nach einer Baufinanzierung zu fragen. Auch bei einer schlechten Schufa besteht in der Regel oft nicht die Möglichkeit, noch etwas geradezuziehen. Anders sieht es aus, wenn man belegen und erklären kann, dass es zu Unrecht zu einem negativen Eintrag gekommen ist – zum Beispiel wegen einer nicht rechtmäßigen Forderung oder Auseinandersetzungen mit einem Lieferanten. Hier lässt sich zum Beispiel anhand des Schriftverkehrs mit dem Anwalt, der einbezogen wurde, das Blatt noch wenden. Ich hatte mal einen Fall, da ist einer Kundin ihr Personalausweis gestohlen worden und jemand anderes hatte sich damit eine neue Identität aufgebaut. Die Schufa war extrem schlecht, aber durch die Diebstahlanzeige konnte sie das erklären und belegen, dass sie nicht verantwortlich dafür ist.
Welche Voraussetzungen sollte man für eine Baufinanzierung trotz negativer Schufa mitbringen?
Man sollte belegen können, dass es sich um wenig relevante oder unverschuldete Gründe handelt, warum die Schufa schlecht ist – zum Beispiel kleinere Summen oder Missverständnisse bei Zahlungen oder Forderungen. In der Verhandlung mit der Bank helfen auch eine gute Bonität und viel Eigenkapital. Und der richtige Berater an der Seite, der einen guten Kontakt zu den Banken hat – dann kann es trotzdem klappen.
