Christiane Feist: Kündigungsmöglichkeiten des Mietvertrages

Christiane Feist ist Rechtsanwältin und Partnerin in der Kanzlei Groenewold Tiedemann Griffel Partnerschaft mbB in Hamburg. Mit ihr sprechen wir über Vermietung von Gewerberäumen, Mietverträge sowie Kündigungsmöglichkeiten.

Christiane Feist

Ein Gewerbemietvertrag beinhaltet die Vermietung von Räumen zur rein geschäftlichen Nutzung. Wann liegt ein Gewerbe vor und wozu ist der Vermieter berechtigt, wenn die Räume zweckwidrig als Wohnung verwendet werden?

Christiane Feist: Das Gesetz unterscheidet zwischen Wohnraum und Räumen, die keine Wohnräume sind. Zu letzteren zählen vor allem die Gewerberäume. Ein Gewerbemiete liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter die Räume zu gewerblichen Zwecken (z.B. zum Betrieb eines Geschäfts, eines Restaurants, eines Büros oder einer Praxis) überlassen hat. Es kommt also auf den zwischen den Parteien vereinbarten Zweck an. Ein Gewerbemietvertrag liegt allerdings auch dann vor, wenn eine Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird, der Mieter jedoch eine juristische Person oder eine Personengesellschaft ist, weil ein solcher Mieter nach der Rechtsprechung schlichtweg nicht wohnen kann. Dies können nur natürliche Personen. Sofern die Parteien dies vereinbart haben, kann aber trotzdem Wohnraummietrecht gelten. Der „Zwitter des Mietrechts“ ist das Mischmietverhältnis, bei dem der Mieter die Räume sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann. Um zu entscheiden, ob Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht zur Anwendung kommt, muss geprüft werden, welche Nutzung nach dem Parteiwillen den Schwerpunkt bildet. Wenn Gewerberäume vom Mieter zweckwidrig als Wohnung verwendet werden, kann der Vermieter vom Mieter verlangen, dass er diese vertragswidrige Nutzung unterlässt. Der Vermieter ist darüber hinaus berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn die vertragswidrige Nutzung auch nach dem Ausspruch einer Abmahnung fortgesetzt wird.

In Gewerbemietverträgen können die Parteien die Kündigungsmöglichkeiten des Mietvertrages erheblich einschränken. Worauf sollte man bei der Laufzeit achten?

Christiane Feist: Gängiges und auch bewährtes Modell bei der Laufzeitregelung ist die Vereinbarung einer Festlaufzeit sowie mieterseitige Verlängerungsmöglichkeiten durch eine oder mehrere Verlängerungsoptionen. Bei der Laufzeit sollte man insbesondere – auch im Hinblick auf das Schriftformerfordernis – darauf achten, dass der Mietbeginn zumindest bestimmbar ist. Eine Klausel, wonach das Mietverhältnis bei Übergabe beginnt, ist zwar nach der Rechtsprechung ein hinreichend bestimmbarer Beginn, wenn sich der konkrete Zeitpunkt zum Beispiel dem Übergabeprotokoll entnehmen lässt, besser ist jedoch die Angabe im Mietvertrag selbst oder in einem späteren Nachtrag zum Mietvertrag. Einige Mietverträge sehen bei der Verlängerungsoption die stillschweigende Ausübung vor, hier muss der Mieter dann aktiv werden, wenn er keine Verlängerung möchte. So oder so muss der Mieter jedoch die Ausübungsfrist im Blick behalten!

Warum sollte man vor allem bei Mustervorlagen aus dem Internet vorsichtig sein?

Christiane Feist: Es gibt Vorlagen von Vermieterverbänden, Interessenvertretungen u.ä., die durchaus zu gebrauchen sind. Die Tücke liegt jedoch im Detail, also vor allem darin, diese Formulare richtig auszufüllen und anzupassen. Ich erlebe oft, dass diejenigen, die dies tun, hierzu nicht in der Lage sind und Felder, bei denen etwas einzutragen oder anzukreuzen ist, falsch ausgefüllt werden oder leer bleiben. Oder es wird versucht, die Mustervorlage dadurch zu optimieren, dass unter dem Punkt „Sonstige Bestimmungen“ am Ende des Mietvertrages ein ellenlanger Text gepackt wird, mit dem die zuvor getroffenen Regelungen konterkariert oder durch den diese sogar unwirksam werden. Der Klassiker dabei ist, zu regeln, dass der Mieter die Gewerberäume am Ende des Mietverhältnisses vollständig frisch renoviert zurückzugeben hat, obgleich weiter vorne in dem Formular die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen durch den Mieter geregelt ist. Dies kann nach der obergerichtlichen Rechtsprechung auch im Gewerbemietrecht dazu führen, dass beide Verpflichtungen unwirksam sind und der Vermieter die Schönheitsreparaturen schuldet. Üblicherweise ist es der Vermieter, der den Mietvertrag stellt, ab einer gewissen Marktmacht – also vor allem bei Filialisten – macht dies jedoch der Mieter. Vereinfacht kann man es so auf den Punkt bringen: Je kürzer der Mietvertrag ist, desto mieterfreundlicher ist er, weil bei den nicht geregelten Themen auf die gesetzlichen Regelungen und die hier zu ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen wird und diese ausgewogen bzw. tendenziell mieterfreundlich sind. Je länger ein Mietvertrag ist, desto vermieterfreundlicher ist er. Mietverträge, die aus mehreren Vertragsteilen bestehen und eigentlich darauf ausgelegt sein sollen, Abläufe beim Vermieter zu optimieren und künstliche Intelligenz walten zu lassen, bewähren sich nach meiner Einschätzung nicht, denn spätestens nach einigen Nachträgen wird das gesamte Vertragswerk nicht nur unübersichtlich, sondern es steigt auch das Risiko, dass sich Schriftformfehler einschleichen. Am Ende sind es dann doch Menschen aus Fleisch und Blut, nämlich Mitarbeiter der Hausverwaltung, die mit den Mietverträgen arbeiten müssen und auch im Streitfall entscheidet ein Richter und kein Algorithmus.

Die Schriftform ist Pflicht, denn die Gewerbemietverträge werden länger als für ein Jahr geschlossen. Was muss man bei der Schriftform konkret beachten und welche Folgen drohen bei unsauberen Formulierungen im Vertrag?

Christiane Feist: Bei Verstößen gegen das gesetzliche Schriftformgebot, das für Mietverträge mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr gilt, bleibt der Mietvertrag zwar wirksam, er kann aber vorzeitig gekündigt werden, weil ein Schriftformverstoß zur Folge hat, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit nach der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten jeweils zum Quartalsende kündbar ist. Zu den Anforderungen an die gesetzliche Schriftform gibt es eine Fülle von Urteilen. Um die gesetzliche Schriftform zu erfüllen, müssen insbesondere alle wesentlichen Inhalte des Mietvertrags schriftlich fixiert sein, sei es im Ursprungsmietvertrag selbst oder in Anlagen, Nachträgen oder Übergabeprotokollen. Oft sind Schriftformverstöße bereits aus dem Mietvertrag bzw. den Nachträgen hierzu ersichtlich. Sie können sich jedoch auch daraus ergeben, dass inhaltliche Änderungen und Absprachen zum Mietvertrag nur mündlich bzw. durch Mailkorrespondenz o.ä. getroffen wurden, denn formbedürftig sind alle Vereinbarungen, die den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Parteien von wesentlicher Bedeutung sind. Formbedürftig sind beispielsweise die Zusicherung von Eigenschaften des Mietobjekts, alle Vereinbarungen über die Miete und den Umfang des Gebrauchsrechts des Mieters sowie den Nutzungszweck, über die Nutzung von Stellplätzen, über Ausbauarbeiten seitens des Vermieters oder des Mieters, über die Gewährung eines Baukostenzuschusses, über die generelle Erlaubnis oder das generelle Verbot der Untervermietung sowie über die Haftung eines Dritten, etwa im Wege des Schuldbeitritts. Weniger zur Schriftform, sondern eher zur Wirksamkeit gehört, dass beim Rubrum des Vertrages und der Unterschriftenzeile genau darauf geachtet werden sollte, dass diejenigen, die den Vertrag unterschreiben, hierzu berechtigt sind und dass dies entweder aufgrund gesetzlicher Vertretung (z.B. bei Geschäftsführern) oder aufgrund rechtsgeschäftlicher Vertretung (Vollmacht) der Fall ist. Die Angaben im Vertragsrubrum und bei der Unterschriftenzeile müssen miteinander im Einklang stehen. Vermeintliche Kleinigkeiten wie zum Beispiel, dass nicht lesbar ist, von wem die Unterschrift stammt und es auch ansonsten an einer lesbaren Namensangabe fehlt, können ebenfalls zu Schwierigkeiten führen. Wichtig ist auch, dass nur dann von einem wirksamen Vertragsschluss auszugehen ist, wenn zwischen den Unterschriften nicht mehr als zwei bis drei Wochen liegen.

Welche Angaben sollte der Mieter vor dem Unterzeichnen genau prüfen, wo liegen die Fallstricke?

Christiane Feist: Neben den gerade genannten Fallstricken aufgrund des Schriftformgebots und den generellen Anforderungen an die Wirksamkeit des Vertrages gibt es noch einige andere Fallstricke. Einer der relevantesten ist nach meiner Erfahrung, wer dafür verantwortlich ist, dass die Gewerberäume zu dem vereinbarten Mietzweck genutzt werden können. Wird hierzu keine Regelung getroffen, trägt dieses Risiko der Vermieter und dies bilden auch einige Gewerbemietverträge so ab. Wenn der Mietvertrag jedoch eine Klausel enthält, nach welcher dieses Risiko dem Mieter überbürdet werden soll, ist unbedingt Vorsicht geboten. Dann müssen nämlich auch Bestimmungen mit hinein, die regeln, was passiert, wenn die Nutzungsgenehmigung nicht oder nur unter Bedingungen und/oder Auflagen erteilt wird, die zu einer erheblichen Kostenbelastung des Mieters führen. Die Pandemie hat uns außerdem gezeigt, dass die Gewerbemietverträge nicht darauf vorbereitet sind, dass es von staatlicher Seite Öffnungsverbote oder Auflagen wie Zugangsbeschränkungen gibt. Da auch die im Januar ergangene BGH-Entscheidung zum Anspruch des Mieters auf die Anpassung des Vertrages wegen der Störung der Geschäftsgrundlage sehr abstrakt bleibt, sollte zum einen möglichst eine Pandemieklausel mit aufgenommen werden, zum anderen sollten die Regelungen zur Betriebspflicht einer sorgfältigen Prüfung unterzogen werden. Hochaktuell aufgrund der fortschreitenden Inflation sind auch die Indexklauseln im Gewerbemietvertrag. Lange Zeit wurden diese einfach durchgewunken, nun sehen die Mieter verstärkt zu, dass sie das Interesse des Vermieters an einer Wertsicherung begrenzen, indem die Anpassung zum Beispiel nicht im gleichen Verhältnis zur Änderung des Verbraucherpreisindex erfolgt.  Andere Fallstricke finden sich mitunter bei den vom Mieter zu tragenden Kosten, also bei den Regelungen zu den Betriebskosten und den Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie zusätzliche Kostenbelastungen durch Hausverwaltungskosten, Werbekostenbeiträge, Center-Management-Gebühren usw. Und dann gibt es natürlich auch immer wieder einzelne kuriose Regelungen, die sich für den Mieter im Ernstfall als belastend und ärgerlich erweisen können, wie zum Beispiel Klauseln, die es dem Vermieter gestatten, in den letzten Monaten der Mietzeit ein großflächiges Vermietungsgesuch im Schaufenster des Mieters zu platzieren und dergleichen. Letztlich muss man sagen, dass beim Abschluss des Gewerbemietvertrages besondere Sorgfalt und Vorsicht geboten ist, um Streitigkeiten im Vertragsverhältnis, das ja meistens auf lange Jahre angelegt ist, vorzubeugen oder um nicht plötzlich mit einem Vertrag dazustehen, der kündbar ist, weil er einen Schriftformfehler aufweist. Schillers „Drum prüfe, wer sich ewig bindet“ ist daher auch ein passender Leitspruch für den Gewerbemietvertrag.

Frau Feist, vielen Dank für das Gespräch!

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