Dr. Henryk Seeger: Finanzielle Sicherheit für Eigenheimbesitzer

Dr. Henryk Seeger ist Geschäftsführer der Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (GNIW). Mit ihm sprechen wir über niedrige Renten, Immobilienrente sowie Rückmietverkauf.

Verschiedene Strategien ermöglichen es in den eigenen vier Wänden alt werden zu können, ohne finanzielle Einbußen aufgrund von niedrigen Renten hinnehmen zu müssen. Die Immobilienrente ist dabei nur ein Oberbegriff für Leib- und Zeitrente. Wie genau funktioniert diese Rentenstrategie?

Dr. Henryk Seeger: In Deutschland gibt es sehr unterschiedliche Modelle der Immobilienrente. Alle haben eine Gemeinsamkeit: Eigenheimbesitzer können sich finanzielle Sicherheit im Alter verschaffen, indem sie ihre Immobilie in Geld umwandeln. Die sogenannte Leibrente ist dabei nur eine mögliche Ausgestaltungsform. In diesem Fall erhalten Senioren nach dem Verkauf ihres Eigenheims ein lebenslanges Wohnrecht und eine lebenslange monatliche Rentenzahlung. Dieses Modell lohnt sich für den Käufer des Hauses jedoch oft erst, wenn der Verkäufer früh verstirbt und die Leibrente nicht mehr weitergezahlt werden muss. Bei GNIW setzen wir auf ein neues und für Senioren faires Modell, den Rückmietverkauf. Nach dem Verkauf des eigenen Hauses wird mit dem Kunden ein Mietvertrag geschlossen, mit dem wir als neuer Hauseigentümer die monatlichen Kosten decken. Der Kunde ist nicht an die Immobilie gebunden und kann bei Bedarf ausziehen. Den vollen Kaufpreis für das Haus erhält er direkt bei Vertragsabschluss.

Für wen ist die Verrentung einer Immobilie ein gutes Konzept?

Dr. Henryk Seeger: Immobilienverrentungen kommen für Kunden zwischen Anfang 70 und Anfang 80 infrage, die nicht planen, ihr Haus oder ihre Wohnung zu vererben. Durch einen Verkauf können sie von der oftmals beachtlichen Wertentwicklung der eigenen Immobilie in den vergangenen Jahren profitieren und sich monatlich zusätzliche Liquidität verschaffen. Wer größere Ausgaben finanzieren möchte, sollte eher auf Modelle wie Gesamtverkauf und Rückmietverkauf setzen, da Verkäufern dabei direkt eine größere Summe auf ihr Konto überwiesen wird. Vor allem die Zielgruppe Anfang 70 hat noch viele Pläne und möchte den Ruhestand aktiv mit Reisen verbringen. Mit einem Rückmietverkauf können sie sich diesen Wunsch erfüllen und sich womöglich auch den einen oder anderen Luxus gönnen.

Auch wenn die Mehrzahl der Verkäufer finanziell solide aufgestellt ist, kann eine Immobilienverrentung vereinzelt auch aus einer finanziellen Notsituation helfen. Hierbei kommt es auf Schnelligkeit und Erfahrung im Umgang mit Gläubigern und Insolvenzverwaltern an. Bei GNIW haben wir auf diesem Weg schon mehrere Zwangsversteigerungen abwenden können.

Können Sie uns sagen, nach welchen Kriterien hierbei die Rente bzw. der Kaufpreis für eine Immobilie berechnet wird?

Dr. Henryk Seeger: Der zu erwartende Kaufpreis hängt vom gewählten Verrentungsmodell ab. Während beim Gesamtverkauf oder Teilverkauf der Marktwert der unbewohnten Immobilie gezahlt wird, zählt beim Rückmietverkauf aufgrund des lebenslangen Wohnrechts selbstverständlich der Marktwert in bewohntem Zustand. Der Kaufpreis hängt von Faktoren wie dem Immobilientyp und dem Alter des Eigentümers ab.

Neben Leib- und Zeitrente gibt es noch die Option des Teilverkaufs. Was kann man hierunter verstehen?

Dr. Henryk Seeger: Beim Teilverkauf wird lediglich ein Teil der Immobilie veräußert. Der Verkäufer zahlt für die von ihm bewohnte Immobilie ein monatliches Nutzungsentgelt und kann die Immobilie bei Bedarf zu einem späteren Zeitpunkt komplett verkaufen. Allerdings werden dann oft hohe Gebühren fällig. Anders als bei der Leibrente müssen laufende Instandhaltungskosten der Immobilie häufig gänzlich vom Kunden gezahlt werden.

Über Leibrente und Teilverkauf hinaus gibt es noch die Option des Rückmietverkaufs. Was passiert bei dieser Option mit der Immobilie und deren Wert?

Dr. Henryk Seeger: Der Rückmietverkauf bietet Verkäufern zwei entscheidende Vorteile: Sie erhalten den kompletten Marktwert ihrer Immobilie direkt aufs Konto überwiesen, mehr Geld, als viele von ihnen jemals frei zur Verfügung hatten. Gleichzeitig können sie bei Bedarf jederzeit ausziehen, etwa um sich nach einigen Jahren eine kleinere oder barrierefreie Wohnung zu suchen. Diese Flexibilität wird von älteren Kunden besonders geschätzt.

So lange Sie noch ihr angestammtes Haus oder ihre Wohnung bewohnen wollen, können Sie dies selbstverständlich tun. Der zugehörige Mietvertrag orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete und kann durch den Käufer nicht gekündigt werden. Im Fall von GNIW ist auch eine Mieterhöhung in den ersten fünf Jahren ausgeschlossen. Für diejenigen, die bei Vertragsbeginn älter als 80 Jahre alt sind, werden steigende Mieten grundsätzlich ausgeschlossen.

Während der gesamten Vertragslaufzeit übernimmt der Käufer die Instandhaltungskosten. Der neue Eigentümer hat ein ureigenes Interesse, dass sich Mieter mit ihrem Vertrag wohlfühlen und das Gefühl haben, dass es sich nach wie vor um „ihre“ Immobilie handelt.

Mehr finanzielle Freiheit wäre für viele wünschenswert bzw. notwendig in der heutigen Rentensituation. Welche Fallstricke müssen von Interessenten beachtet werden?

Dr. Henryk Seeger: Alle der beschriebenen Modelle haben am Markt ihre Berechtigung und zeichnen sich durch Vor- und Nachteile aus. Modelle wie Leibrente oder Teilverkauf lohnen sich aus Sicht der Anbieter allerdings meist dann, wenn der Kunde vergleichsweise früh verstirbt. Auch die Möglichkeit eines schnellen Umzugs ist nicht ohne Weiteres gegeben.

Grundsätzlich lohnt es sich vor allem für ältere Hausbesitzer, die eigene Immobilie in Kapital umzuwandeln. Für Menschen unter 60 Jahren geht die Rechnung nur bedingt auf. Sie müssten über Jahrzehnte monatlich Miete oder Gebühren zahlen, ohne von künftigen Wertsteigerungen der Immobilie zu profitieren.

Herr Dr. Seeger, vielen Dank für das Gespräch!

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.