Erik Uwe Amaya: Eigentümerstellung bleibt unberührt

Erik Uwe Amaya ist Geschäftsführer der Haus & Grund RHEINLANDWESTFALEN Verlag und Service GmbH in Düsseldorf. Mit ihm sprechen wir über Umkehrhypothek, Gegensatz zum üblichen Baukredit sowie Verrentung einer Immobilie.

Erik Uwe Amaya

Verschiedene Strategien ermöglichen es in den eigenen vier Wänden alt werden zu können, ohne finanzielle Einbußen aufgrund von niedrigen Renten hinnehmen zu müssen. Die Immobilienrente ist dabei nur ein Oberbegriff für Leib- und Zeitrente. Wie genau funktioniert diese Rentenstrategie?

Erik Uwe Amaya: Die Immobilienrente, auch Umkehrhypothek genannt, ist ein Kreditvertrag. Im Gegensatz zum üblichen Baukredit steigt die eigentragende Grundschuld zugunsten der Bank oder der Versicherung, die als Kreditgeber in Frage kommen. Als Sicherheit dient die Immobilie. Hierbei kann die Auszahlung als Einmalbetrag oder aber in monatlichen Raten erfolgen. Unberührt bleibt die Eigentümerstellung. Der Kreditnehmer erhält als Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht. Allerdings dient als Sicherheit das verbriefte Grundstück. Erst nach dem Tod des Kreditnehmers oder bei einem Auszug aus der betreffenden Immobilie wird die Rückzahlung des Darlehens fällig. Im Erbfall können die Erben durch eigenes Vermögen, mit einer neuen Finanzierung oder durch Veräußerung der Immobilie das Darlehen ablösen. Bei einer Verwertung durch die Bank kommt es zu einer Auszahlung eines möglichen Überschusses an die Erben. Sollte bei den Kreditnehmern noch einer der Ehepartner leben, ist eine Räumung der betreffenden Immobilie nicht möglich.

Für wen ist Verrentung einer Immobilie ein gutes Konzept?

Erik Uwe Amaya: Die Verrentung einer Immobilie ist für Immobilieneigentümer ab dem Rentenalter geeignet, die auf Grund einer niedrigen Rente sonst über kein größeres Vermögen verfügen.

Können Sie uns sagen, nach welchen Kriterien hierbei die Rente bzw. der Kaufpreis für eine Immobilie berechnet wird?

Erik Uwe Amaya: Hier gelten die gleichen Kriterien wie bei einem regulären Immobilienkauf. Vor allem die Lage und der Zustand der Immobilien sind maßgeblich. Relevant ist auch, ob das Grundeigentum bereits abbezahlt ist. Allerdings muss der Kreditnehmer, der die Immobilienrente erhält, damit rechnen, dass die Auszahlung deutlich niedriger ausfällt, als wenn es zu einem Verkauf der Immobilie gekommen wäre. Der Beleihungswert liegt meist zwischen 50 bis 80 Prozent. Das Erbe reduziert sich ebenfalls, weil sich bei dieser Umkehrhypothek die Schuldenlast von Jahr zur Jahr aufbaut. 

Neben Leib- und Zeitrente gibt es noch die Option des Teilverkaufs. Was kann man hierunter verstehen?

Erik Uwe Amaya: Beim Teilverkauf verkauft der Immobilieneigentümer nur einen Teil seiner Immobilie an einen Anbieter und wohnt weiterhin in der Immobilie. Allerdings erhält das Unternehmen im Gegenzug ein monatliches Nutzungsentgelt und bei einem kompletten Verkauf zusätzliche Gebühren. Instandhaltungskosten muss der Immobilieneigentümer außerdem komplett selbst tragen.

Über Leibrente und Teilverkauf hinaus gibt es noch die Option des Rückmietverkaufs. Was passiert in dieser Option mit der Immobilie und dessen Wert?

Erik Uwe Amaya: Bei einem Rückmietverkauf veräußert der Eigentümer seine Immobilie und bleibt als Mieter in dieser Immobilie wohnen. Vorteil ist, dass der Verkäufer Kapital beschaffen konnte und sich dennoch kein anderes Haus oder eine andere Wohnung suchen musste. Allerdings können sich im Laufe der Zeit die Miete bzw. die Betriebskosten erhöhen. 

Mehr finanzielle Freiheit wäre für viele wünschenswert bzw. notwendig in der heutigen Rentensituation. Welche Fallstricke müssen von Interessenten beachtet werden?

Erik Uwe Amaya: Sowohl die Immobilienrente, der Teilverkauf als auch der Rückmietverkauf haben Vor- und Nachteile. Im Vergleich zu einem regulären Verkauf der Immobilie muss der Eigentümer mit deutlichen finanziellen Einbußen rechnen. Da es sich bei der Immobilienrente um eine Umkehrhypothek handelt und sich die Schuldenlast von Jahr zu Jahr erhöht, sind hier vor allem die potenziellen Erben die Leidtragenden. Beim Teilverkauf zahlt der Eigentümer an den Anbieter eine monatliche Nutzungsgebühr, hat die Instandsetzungskosten zu tragen und hat bei einer kompletten Veräußerung zusätzliche Gebühren zu entrichten. Beim Teilverkauf wird die größere Schwierigkeit sein, einen Käufer zu finden, der sich auf einen Rückmietverkauf einlässt. Denn hier handelt es sich für den Käufer um eine reine Kapitalanlage.

Herr Amaya, vielen Dank für das Gespräch!

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