Bei einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf mit Makler fällt in der Regel eine Provision an. Es handelt sich hierbei um den Lohn der Makler bei erfolgreicher Vermittlung. Ab wann gilt eine Immobilie nach §642 BGB als erfolgreich vermittelt?
Michael Pellinghoff: Die Kaufimmobilie gilt bei notarieller Unterschrift nach §642 BGB als erfolgreich vermittelt. Selbst bei späterer evtl. eintretender Kaufrückabwicklung gilt die Provision als verdient bei erfolgreicher Vermittlungs- und/oder Nachweistätigkeit.
Bei Mietimmobilien (ebenfalls gewerbliche Mietimmobilien) zählt die beidseitige Unterschrift des Mietvertrages (Vermieter,-sowie Mieterseite).
Wer zahlt die Maklerprovision und wie hoch ist diese in der Regel?
Michael Pellinghoff: Das kommt ganz auf die Immobilie an. Bei gewerblichen Immobilien ist diese frei verhandelbar. Bei Kaufimmobilien- sowie bei Mietimmobilien gibt es hier regionale Unterschiede. Beim Kauf wird i.d.R. 3% zzgl. der gesetzl. MwSt. von beiden Seiten genommen, sprich Verkäufer und Käufer. Hier kann man aber auch bspw. 4% netto mit dem Käufer vereinbaren und 2% mit dem Verkäufer. 6% netto sollten hier nicht überschritten werden um nicht in die gesetzl. Wucher zu rutschen. Bei der gewerblichen Miete ist die Provision von der im Mietvertrag vereinbarten Dauer abhängig. Unser Büro nimmt ab einschließlich 5 Jahren und mehr bspw. 3 Monatsmieten netto pro Seite, unter 4 Jahren Mietdauer 2 Monatsmieten netto pro Seite. Auch hier gibt es regionale Unterschiede.
Bei der Vermittlung von Wohnimmobilien gibt es gesetzl. Regelungen, so gilt bei der Wohnimmobilienvermietung das Bestellerprinzip, sprich wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch. Die Provision ist hier auf 2 Monatsmieten netto gedeckelt, zu zahlen i.d.R. von der Vermieterseite, da diese für gewöhnlich den Makler auch beauftragt. Es gibt auch die Möglichkeit Suchaufträge mit dem Mieter abzuschließen, hier ist dann aber darauf zu achten, dass dem Makler vor Kontaktaufnahme des Mieters die dann offerierten Immobilien nicht bekannt waren.
Beim Wohnimmobilienkauf gibt es auch gesetzl. Regelungen. So gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern oder Wohnungen, dass die von außen vereinbarte Provision (Käuferseite) max. dem Provisionssatz entsprechen darf, die auch im Innenverhältnis (Eigentümerseite) schriftlich vereinbart wurde. I.d.R. sind das 3% netto Innen wie Außen.
Bei Mehrfamilienhäusern sowie Zweifamilienhäusern oder unbebauten Grundstücken gilt gleiches wie beim Kauf gewerblicher Immobilien, hier kann ich „frei“ agieren, sollte aber auch die 6% netto nicht überschreiten.
Zum Verständnis und Vergleich: Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland im Gegensatz zu den Provisionen in anderen Ländern?
Michael Pellinghoff: Relativ hoch. Nachbarländer von Deutschland wie z.B. die Niederlande erhalten bei erfolgreicher Vermittlung (Wohnimmobilien Kauf) max. 2% netto (Gesamtprovision). Hierbei gilt auch zu beachten, dass die Abwicklung aber ausschließlich über Makler zu erfolgen hat, sprich ohne Makler kein Verkauf. Dadurch ist natürlich die Quantität der Transaktionen höher und der Makler kommt trotzdem auf seinen Umsatz. In Deutschland hätte so ein marktwirtschaftlicher Eingriff erhebliche Folgen, d.h. die Maklerunternehmen könnten u.E. nicht mehr wirtschaftlich arbeiten.
Ein im Dezember letzten Jahres erlassenes Gesetz 2020 soll die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser neu regeln. Können Sie uns erklären, was sich geändert hat?
Michael Pellinghoff: Wie schon oben erwähnt, wollte der Gesetzgeber mit dem seit 23.12.20 rechtsgültigen Gesetz bezwecken, dass die Verkäufer (die ja auch erheblich von den Maklerdienstleistungen profitieren) ebenfalls in die Bringschuld genommen werden und den Makler auch dafür vergüten müssen, nicht nur der Käufer. Viele Makler haben Aufträge bis dahin nur so akquiriert, in dem der Verkäuferseite mitgeteilt wurde, dass bei erfolgreicher Vermittlung gar nichts zu bezahlen sei an den Makler. Die Provision wurde hier meistens vollständig vom Käufer getragen. Bei den am Meisten gehandelten Objekten von Privatpersonen (Einfamilienhäuser und Wohnungen) ist das so nun nicht mehr möglich.
Wir haben uns ausdrücklich für die Gesetzesänderung ausgesprochen und haben schon vor der Änderung am Markt so agiert, dass immer beide Seiten die von unserer Dienstleistung profitiert haben, in die Bringschuld genommen wurden und uns letztendlich bei erfolgreicher Vermittlung dann auch vergüten durften.
Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Was genau ist das eigentlich?
Michael Pellinghoff: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. I.d.R. ist das der Vermieter. Mit dieser Gesetzesänderung sollten die Mietinteressenten entlastet werden und der Vermieter (der ja hauptsächlich von der Dienstleistung des Maklers profitiert) in die Bringschuld genommen werden.
Gesetzl. gilt hier – wie schon oben erwähnt – 2 Monatsmieten netto. max. also Provision bei erfolgreicher Vermittlung. Grundlage ist immer die im Mietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete.
Trotzdem steht das Gesetz in Kritik bzw. viele Experten betonen es müsse noch mehr passieren, damit Käufer beim Immobilienkauf entlastet werden. Die Teilung der Maklercourtage war dabei ein Anfang. Wird man in Zukunft mit weiteren Entlastungen für Immobilienkäufer rechnen können?
Michael Pellinghoff: M.E. in näherer Zukunft nicht. Wir haben uns über den BVFI (Bundesverband für die Immobilienwirtschaft) zur Senkung der Grunderwerbssteuer ausgesprochen, die einen erheblichen Teil der Kaufnebenkosten bei erfolgreichem Immobilienerwerb für den Käufer ausmacht. In einigen Bundesländern berträgt diese 6,5%, bei uns in Baden-Württemberg liegt diese bei 5%. Zum Vergleich: Der Käufer zahlt für den Makler bei o.g. Immobilientypen max. 3,0% netto (und kann hierbei die Maklerrechnung sogar noch steuerlich geltend machen). Für den Notar fallen i.d.R. 1,5% Gebühr an, Grundlage ist hier immer der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis abzgl. des Inventars (bewegliche Gegenstände, wobei es selbst hier von Finanzamt zu Finanzamt Unterschiede gibt). Der Staat verdient hier am meisten mit und eine Minderung der Grunderwerbssteuer würde den Käufer (je nach Kaufhöhe) teilweise erheblich entlasten. Aber hier sehen wir wenig Hoffnung auf eine Anpassung zu Gunsten der Käuferseite.
