Zum Ende dieses Jahres 2020 hat der Gesetzgeber festgelegt, dass bei Kauf einer Wohnung oder eines Hauses der Käufer nur noch zur Hälfte die Maklercourtage zahlen muss. Ist das eine gute Regelung?
Maximilian Wöber: Der Immobilienmakler vertritt grundsätzlich sowohl die Interessen des Verkäufers als auch die des Käufers. Von diesem Aspekt her ist eine Teilung der Provision zumindest in der Theorie sinnvoll. In der Praxis jedoch wird weiterhin der Käufer die volle Provision zahlen – wenn auch indirekt.
In den meisten Städten gibt es einen starken Nachfrageüberhang. Deswegen wird die generelle Zahlungsbereitschaft der Käufer in der nahen Zukunft nicht sinken sondern gleichbleiben oder weiter steigen. Rationale Käufer betrachten bei der Kaufentscheidung die Gesamtinvestitionskosten, also Kaufpreis plus Nebenkosten.
Durch die neue Regelung ab Dezember müssen Käufer 3,57 Prozentpunkte weniger Provision (Nebenkosten) zahlen, jedoch werden Verkäufer nun auch einen 3,57 Prozent höheren Kaufpreis verlangen können, da die Gesamt-Zahlungsbereitschaft des Marktes gleichbleibt. Der Verkäufer zahlt nun den Makler aus dem 3,57% Mehrerlös seines Immobilienverkaufs und ist finanziell gleichgestellt mit der Situation vor Eintritt des Gesetzes. Nebeneffekt ist, dass durch die höheren ausgewiesenen Kaufpreise etwas mehr Grunderwerbsteuer und Notarkosten für den Käufer anfallen. Die Provisionsteilung ist übrigens in manchen Bundesländern und Städten schon seit Jahren gängige Praxis – auch ohne Gesetz.
Es heißt, Einzelbeauftragungen bei voller Zahlung der Maklergebühren sind dennoch weiterhin möglich. Was bedeutet das genau?
Maximilian Wöber: Ein Verkäufer kann sich immer dazu entscheiden, dem Makler alleinig die volle Provision zu zahlen. Doch auch der Käufer könnte nach Eintritt des Gesetzes dazu verpflichtet sein (alleinig) die volle Provision zu zahlen. Und zwar dann, wenn er beim Makler einen Suchauftrag anlegt, mit ihm eine Provisionsvereinbarung schließt und der Makler daraufhin ein geeignetes Objekt für den Käufer findet. Sollte der Käufer allerdings herausfinden, dass der Makler das Objekt bereits in seinem Bestand hatte, kann dies eine Verurteilung wegen eines Vermögensdeliktes für den Makler zur Folge haben.
Dem Käufer muss nachgewiesen werden, dass der Verkäufer eines Objektes mindestens 50% Maklergebühr selbst bezahlt hat, um den Provisionsanspruch des Maklers an den Interessenten zu begründen. Das hört sich kompliziert an, oder?
Maximilian Wöber: Das Gesetz wurde zur „Entlastung der Käufer“ verabschiedet. Resultat ist allerdings eine Belastung des Maklers beim Einfordern seiner Provision – und keine Entlastung des Käufers.
Wenn Makler aber weiterhin von beiden Seiten – Käufer und Verkäufer – beauftragt werden, bekommen sie trotzdem zweimal Provision. Also trifft Sie die Gesetzesänderung doch gar nicht so hart?
Maximilian Wöber: Die Herausforderung in den ersten Wochen und Monaten nach der Gesetzesänderung ist es, die Verkäufer davon zu überzeugen, dass sie nun einen Teil der Provision überweisen müssen, den sie vorher als Mehrerlös aus dem Verkauf erwirtschaftet haben. Das könnte für Verkäufer zunächst eine gedankliche Hürde sein einen Makler zu beauftragen, denn Makler sind nun gefühlt nicht mehr „kostenlos für Verkäufer“.
Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeeinheiten gilt diese Regelung allerdings nicht. Warum denn nicht, und ist das nicht eine Benachteiligung für den Käufer?
Maximilian Wöber: Es macht im aktuellen Marktumfeld meiner Meinung nach keinen Unterschied, welche Partei die Banküberweisung der Maklerprovision ausführt – vor allem bei Käufern von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeeinheiten und Wohnungspaketen, für die ohnehin die Gesamtinvestitionskosten relevant sind – und eher weniger die Verteilung zwischen Kaufpreis und Nebenkosten.
Man könnte jedoch argumentieren, dass in einem Markt mit starkem Nachfrageüberhang der Käufer bzw. Investor für den raren „Zugang“ zu attraktiven (Investitions-) Immobilien zahlen sollte.
Welche Rolle spielt der Lobbyverband IVD (Bundesverband der Immobilienmakler) bei dieser Änderung des Maklergesetzes?
Maximilian Wöber: Der IVD hat versucht dem Gesetzesgeber die Nachteile des neuen Gesetzes zu verdeutlichen. Ursprünglich war auch im Gespräch die Maklerprovision auf 1,68% (netto) zu deckeln. Zumindest konnte dies verhindert werden, da eine solch niedrige Provision in keiner Weise die Kostenstruktur eines professionellen Maklerunternehmens decken könnte. Auch der Vorschlag des Bestellerprinzips analog zum Bestellerprinzip bei Vermietung wurde (vorerst) abgelehnt.
