Viele Menschen träumen vom Eigenheim, welche Voraussetzungen muss ich für eine Immobilienfinanzierung mitbringen?
Christian Hanke: Sinnvoll ist ein geregeltes Einkommen sowie eine ausreichende Menge an Eigenkapital. Denn einen Immobilienkauf ganz ohne Eigenmittel zu finanzieren, ist nicht zu empfehlen. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Ersparnissen gezahlt werden können, was die Banken in aller Regel auch verlangen. Zusätzlich sind Eigenmittel von etwa zwanzig Prozent vom Kaufpreis empfehlenswert – zum einen, weil dann die Darlehenshöhe geringer ausfällt, und zum anderen, weil die Banken Zinsaufschläge verlangen, wenn nicht viel Eigenkapital vorhanden ist. Wer aber ein sehr gutes und sicheres Gehalt hat, kann durchaus auch mit etwas weniger Eigenkapital finanzieren – die richtige Höhe ermitteln wir für unsere Kunden in einem unverbindlichen Beratungsgespräch.
Wie ist der Ablauf beim Immobilienkauf?
Christian Hanke: Gut ist, wenn vorab schon die Möglichkeit eines Kredits geklärt ist – auch schon vor der Objektsuche. Denn mit einer vorgeprüften Finanzierung in der Tasche können Immobilieninteressenten den Verkäufer oder Makler am besten überzeugen. Deshalb beraten wir unsere Kunden auch schon zur Finanzierung, bevor sie eine konkrete Immobilie gefunden haben. Für den Kauf selbst ist natürlich ein Kaufvertrag notwendig, der beim Notar abgeschlossen wird und dem Kunden vorab zugesandt wird. Die Banken benötigen in der Regel den Kaufvertragsentwurf zur Prüfung und zur Zusage der Finanzierung. Je eher der Vertragsentwurf vorliegt, desto eher kommt in der Regel auch die Zusage der Bank. Käufer sollten den Kaufvertrag nur unterschreiben, wenn die finale Finanzierungszusage vorliegt.
Was ist günstiger: mieten oder kaufen einer Immobilie?
Christian Hanke: Kaufen statt mieten lohnt sich in vielen Fällen und ist die langfristig günstigere Alternative. Denn Immobilienkäufer bauen langfristig Eigentum auf und die Immobilie ermöglicht Sicherheit fürs Alter. Wichtig ist, dass die Finanzierung wohlüberlegt und möglichst zukunftssicher gestaltet ist, etwa mit ausreichend Eigenkapital und einer ausreichend hohen Tilgungsrate, um früher schuldenfrei zu sein. So ganz pauschal für jeden Fall lässt sich die Frage aber dennoch nicht beantworten: Wer in einer sehr günstigen Mietwohnung wohnt, kein Eigenkapital hat und wenig verdient, wird eine Finanzierung, wenn überhaupt, nur sehr teuer realisieren können – und die Mietwohnung ist dann die bessere Alternative.
Worauf sollte ich bei der Baufinanzierung achten und welche Kosten fallen an?
Christian Hanke: Sie sollten alle Kosten einkalkulieren. Zu den Kaufnebenkosten zählen die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer sowie die Maklergebühr, wenn ein Makler eingeschaltet ist. Je nach Bundesland sind die Sätze unterschiedlich. Die Grunderwerbsteuer beträgt zum Beispiel in Bayern und Sachsen 3,5 Prozent, in Berlin 6 Prozent. Auch bei den Maklergebühren gibt es derzeit noch Unterschiede von rund 3,5 Prozent bis zu über 7 Prozent – obwohl sich künftig Käufer und Verkäufer die Maklergebühr teilen sollen. Insgesamt können die Kaufnebenkosten auf bis zu rund 16 Prozent des Kaufpreises aufsummieren. Zudem müssen Käufer die laufenden Kosten einkalkulieren. Das sind die normalen Nebenkosten, die auch Mieter zahlen, aber zum Beispiel auch Verwaltungskosten. Grundsätzlich sollten die Belastungen nicht mehr als vierzig Prozent des Haushaltseinkommens ausmachen. Das ist eine erste Orientierungsgröße, am besten lässt sich die Leistbarkeit eines Kaufs im Beratungsgespräch klären.
Immobilien in Metropolregionen sind in den letzten Jahren stark im Preis gestiegen, lohnt sich der Wohnungs- oder Hauskauf überhaupt noch?
Christian Hanke: Als größter Vermittler für private Baufinanzierungen in Deutschland hat Interhyp den Blick auf rund eine Million Finanzierungen seit Gründung des Unternehmens vor zwanzig Jahren. Wir sehen, wie sich der Markt entwickelt hat, und können sagen: Auch wenn die Preise stark gestiegen sind, so ermöglicht das extrem niedrige Zinsniveau auch heute in vielen Fällen doch die Finanzierung zu leistbaren Raten. Wenn also eine gewisse Menge an Eigenkapital vorhanden ist, kann sich der Immobilienkauf aus meiner Sicht natürlich auch in den Metropolregionen lohnen. Zudem sollte an die Werthaltigkeit der Immobilie gedacht werden und an die Lebensqualität, die sich durch eine eigene Immobilie erhöht – für viele Menschen ist dies ein wichtiges Kriterium. Wir sehen an den Rückmeldungen unserer Kunden und auch an Studien wie unserer Wohntraumstudie, dass die Menschen in aller Regel sehr zufrieden sind mit ihrer Entscheidung für die eigene Immobilie, auch in den Metropolregionen.
Was sind die Risiken beim Immobilienkauf?
Christian Hanke: Natürlich sollte man auch auf mögliche Risiken schauen, das heißt, sich finanziell nicht übernehmen, ausreichend Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einplanen und die Immobilie vorab genau prüfen, um alle möglichen Kosten, zum Beispiel auch Renovierungskosten einzuplanen. Ich mache meinen Kunden aber gerne Mut: Ein Immobilienkauf und die Finanzierung ist auch heute angesichts der niedrigen Baufinanzierungszinsen in vielen Fällen leistbar und durch zahlreiche Optionen bei der Finanzierung auch zukunftssicher auszurichten.
