Maria Lindemann: Es zahlt derjenige, der den Makler „bestellt“ hat

Bei einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf mit Makler fällt in der Regel eine Provision an. Es handelt sich hierbei um den Lohn der Makler bei erfolgreicher Vermittlung. Ab wann gilt eine Immobilie als erfolgreich vermittelt?

Maria Lindemann: Nicht nur bei erfolgreicher Vermittlung, auch bei erfolgreichem Nachweis kann ein Provisionsanspruch entstehen. Voraussetzung dafür ist, man hat dies vorab im Maklervertrag vereinbart (§ 652 BGB).

Ist der Makler lediglich als Nachweismakler tätig, entsteht der Provisionsanspruch bereits, indem er Käufer und Eigentümer die vollständigen Kontakt- und Objektdaten übermittelt. So werden sie in die Lage versetzt, eigenständig Verkaufsverhandlungen zu führen.

Der Vermittlungsmakler hingegen hat ein größeres Leistungsspektrum. Dazu zählen neben dem Nachweis zum Beispiel auch die Bewertung der Immobilie, eine aktive Vermarktung, das Durchführen von Besichtigungen und die aktiven Vertragsverhandlungen. Der Makler ist dann der Vermittler des Geschäfts und weist nicht nur die Gelegenheit zu einem solchen nach. Wir bei REPPE & PARTNER IMMOBILIEN® haben wir hierfür ein umfangreiches Leistungsverzeichnis erarbeitet, dessen Umsetzung wir dem Eigentümer für den erfolgreichen Verkauf seiner Immobilie versprechen. Es ist fester Vertragsbestandteil.

Grundsätzlich ist die Voraussetzung für den Provisionsanspruch bei der Nachweis- und auch der Vermittlungstätigkeit das Zustandekommen des Hauptvertrages, also des Kaufvertrages.

Das ist der Fall, wenn beide Parteien beim Notar Ihre Unterschriften geleistet und der Notar

das Geschäft beurkundet hat.

Wer zahlt die Maklerprovision und wie hoch ist diese in der Regel?

Maria Lindemann: Seit gut einem Jahr gibt es klare gesetzliche Regelungen, wenn es um den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung geht und der Käufer ein Verbraucher ist. Es ist nicht mehr möglich, die Provision ausschließlich dem Käufer in Rechnung zu stellen. Auch bei einer Teilung der Provision darf der Käufer nicht benachteiligt werden. Das bedeutet: Der private Käufer zahlt nie mehr als der Eigentümer. Je nach regionalem Markt beläuft sich die Provision auf 3,57 % bis 7,14 % inkl. MwSt. des beurkundeten Kaufpreises, welche dann entsprechend aufgeteilt werden.

Bereits vor Einführung dieser Regelungen hatten wir uns bei REPPE & PARTNER IMMOBI- LIEN® jedoch für einen anderen Ansatz entschieden. Wir arbeiten mit der vollen Innenprovision. Das bedeutet, dass der Eigentümer die vollständige Provision zahlt. Wir werden ausschließlich für den Eigentümer als unseren Auftraggeber tätig und vertreten eindeutig dessen Interessen. Damit wir uns vollumfänglich für ihn einsetzen können, müssen auch monetär die „Fronten geklärt sein“.

Zum Verständnis und Vergleich: Wie hoch ist die Maklerprovision in Deutschland im Gegensatz zu den Provisionen in anderen Ländern?

Maria Lindemann: Im Vergleich mit anderen europäischen Ländern ist die Maklerprovision in Deutschland recht hoch. In Irland oder den Niederlanden werden beispielsweise 1 % bis 2,5 % des Kaufpreises als übliche Provision aufgeführt, in Schweden 1,5 % bis 4,5%. Allerdings wechseln in diesen Ländern Eigenheime auch viel häufiger die Besitzer. Daher muss nicht für jede Immobilie wieder eine komplette neue Vorarbeit geleistet werden. Und dieses Einholen und Auswerten von Informationen ist sehr aufwändig.

Noch interessanter als die häufig diskutierte Provisionshöhe ist jedoch die Zulassung der Immobilienmakler. In Deutschland bedarf es leider keiner besonderen Ausbildung. Betrachtet man hier andere Länder, sind diese uns weit voraus. Für eine gute Arbeit benötigt man eine gute Ausbildung. Dabei erlernt man nicht nur den Umfang und die Qualität der zu erbringenden Leistungen, sondern auch eine engagierte und ehrliche Arbeitsweise. Von einer soliden Ausbildung der Makler profitieren vor allem die Kunden.

Ein im Dezember letzten Jahres erlassenes Gesetz 2020 soll die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser neu regeln. Können Sie uns erklären, was sich geändert hat?

Maria Lindemann: Wie bereits erwähnt war es bis zum 22.12.2020 noch möglich, die Provision frei zu verhandeln. So konnten die Maklergebühren auch ausschließlich dem Käufer zugeschrieben werden. Mit Einführung des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ist dies nun nicht mehr so möglich. Wie der Gesetzestitel aufzeigt, betrifft das Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht aber Mehrfamilienhäuser oder

Gewerbeimmobilien. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Käufer demnach nicht mehr als der Verkäufer. Voraussetzung für die Wirksamkeit dieses Gesetzes ist aber, dass der Käufer ein Verbraucher ist, also ein privater Käufer. Das Gesetz soll für eine Entlastung der Kaufnebenkosten beim Käufer sorgen. Aber in diesem Zusammenhang hat sich noch mehr geändert: Ist diese Immobilie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, dann muss der Maklervertrag in Textform festgehalten werden. Das beinhaltet, dass der Käufer wenigstens per E-Mail aktiv bestätigen muss, dass er mit den Konditionen einverstanden ist. Erst dann darf der Makler tätig werden und weitere Informationen liefern. Die Widerrufsbelehrung ist dabei ein wichtiger Bestandteil. Letzteres ist jedoch ein Punkt, der bereits seit Juni 2014 zu berücksichtigen ist und immer wieder für Verwunderung sorgt – insbesondere auf Käuferseite.

Bei der Vermittlung von Mietimmobilien gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Was genau ist das eigentlich?

Maria Lindemann: Wie schon der Name besagt: Es zahlt derjenige, der den Makler „bestellt“ hat. Das ist im Regel- fall der Eigentümer. Für Mieter fällt damit keine Maklerprovision mehr an. Dies betrifft jedoch nur Mietwohnungen. Büros, Läden oder andere nicht Wohnzwecken dienende Immobilien fallen nicht in diese Regelung. Darüber hinaus ist Vorsicht geboten. Gerade an angespannten Märkten gibt es leider teilweise unseriöse Makler, die trotzdem eine Provision vom Mieter verlangen und diese als „Bearbeitungs- oder Reservierungsgebühren“ tarnen.

Trotzdem steht das Gesetz in Kritik bzw. viele Experten betonen es müsse noch mehr passieren, damit Käufer beim Immobilienkauf entlastet werden. Die Teilung der Maklercourtage war dabei ein Anfang. Wird man in Zukunft mit weiteren Entlastungen für Immobilienkäufer rechnen können?

Maria Lindemann: Das ist eine interessante Frage, deren Beantwortung uns letztlich nur die Zukunft zeigen kann. Man darf nicht vergessen: „Des einen Freud’ ist des anderen Leid.“ Denn die Frage ist: wenn Entlastung, wie genau und vor allem zu wessen Belastung?

Fakt ist, dass nicht nur die Maklercourtage zu einer zusätzlichen Belastung beim Immobilienkauf führt. Zu den Erwerbsnebenkosten gehört zum Beispiel auch die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland mit 3,5 % bis 6,5% des Kaufpreises nicht unerheblich zu Buche schlägt. Diese Erwerbsnebenkosten sind aber Kosten, die Banken nur ungern beim Immobilienkauf finanzieren. Das bedeutet, dass sie vom Käufer aus eigenen Mitteln gestemmt werden müssen. Wichtig ist, dass man den Immobilienkauf als Ganzes betrachtet und nicht nur einzelne Teilbereiche isoliert und kritisch betrachtet.