Die Miethöhe, die der vorherige Mieter gezahlt hat, darf ein Vermieter auch in Regionen mit Mietpreisbremse fordern. Gibt es Besonderheiten zu beachten, z.B. bei gewerblicher Nutzung?
Mehmet Kibar: Vorweg ist das ein Blick in die Kristallkugel, und spiegelt auch nur eine Facette der Problematik wider:
Insbesondere bei gewerblichen Objekten hat die Vertragsfreiheit Vorrang, da es sich hierbei um konkludentes Handeln zweier Kaufleute handelt. Hier ist das Anwenden des Mieterschutzes, in dessen Rahmen die Vereinbarungen der Mietpreisbremse greifen soll, nicht anzuwenden.
Bei Vermietung zu Wohnzwecken gilt auch bei dem Nachweis der Vormiete der Grundsatz, nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten zu dürfen.
Wem nutzt die Mietpreisbremse und wem nicht? Oder profitieren Unternehmen wie Privatpersonen gleichermaßen davon?
Mehmet Kibar: Die Mietpreisbremse ist eine „Verschlimmbesserung“ für beide Seiten. Mietpreise können nur dann sinken, wenn sich das Angebot an Wohnraum erhöht. Der Mietpreisdeckel hindert Investoren eher daran, ein Neubauvorhaben durchzuführen, da die Baukosten durch strengere Auflagen, Vorgaben etc. in die Höhe getrieben werden, und die zu erwartende Rendite (Miete) bei Wohnraum begrenzt wird. Dies lässt Investitionen in den gewerblichen Bereich abfließen. Der Nutzen der Mietpreisbremse ist die Flucht vor der Selbigen in die Modernisierung der vorhanden Bestandsimmobilien, der für Firmen eine staatlich geförderte Aufwertung der Immobilie bedeuten kann, und dem Mieter eine bessere Wohnqualität und einen höheren Nutzwert zur Verfügung stellt. Ob damit jedem Mieterklientel geholfen ist, lasse ich dahingestellt.
Wie ist Ihre Meinung zur Mietpreisbremse?
Mehmet Kibar: Es ist nur bedingt die Lösung staatlicherseits, sich in Belange von freiem wirtschaftlichem Handeln einzumischen, da rechtskonform die Gestaltung der Eigentumsverfügung die Basis unserer Staatsform (soziale Marktwirtschaft) erst ermöglicht. Solange das Finanzamt im Gegenzug einen zu versteuernden Mindestmietpreis ansetzt, erscheint das Handeln grotesk, weil der Zweck der „Gewinnoptimierung“ dann auch eine merkwürdige Färbung bekommt.
Der Wirtschaft steht es meines Wissens nicht zu, einen Steuerdeckel zu kreieren, um die Förderung des sozialen Wohnungsbaus voranzutreiben und nur die Schaffung bezahlbaren Wohnraums wird die Mietpreisentwicklung einbremsen.
Die Chance wäre, die Corona-Krise zum Umdenken zu begreifen, und partielle Lockerung der zukünftig im „Überfluss“ vorhandenen Gewerbeflächen zu Wohnzwecken zu ermöglichen. Solange die Schaffung von Wohnraum nicht möglich ist, könnte auch hier der Ansatz einer sinnvollen Umverteilung eine denkbare Variante sein. Jeder Handel einer Immobilie verteuert die Immobilie durch die Kaufnebenkosten, und höhere Anschaffungskosten rechtfertigen höhere Mietkosten. Ich halte die Lastenverteilung dieser „Wohnraumverknappung“ zu Lasten der Vermieter eher für kontraproduktiv. Zumal die Umgehung der Mietbremse durch eine Möblierung, Modernisierung ohnehin noch im Bereich des Möglichen liegt…
Die Mietspiegelreform soll mehr Transparenz bringen, kann das funktionieren oder ist es nur Mehraufwand für Mieter und Vermieter?
Mehmet Kibar: Keine Reform löst die bestehenden Probleme, es gibt keine Transparenz auf einem Markt, der Unikate handelt, gehandelt hat, und wohl auch zukünftig handeln wird. Was hilft Ihnen die Übersicht über die Nutzungspreise eines Van Goghs? Auch hier regelt die Nachfrage den Preis, und im Gegensatz zur Kunst kann man Wohnraum schaffen, z.B. durch das Ausweisen von Bauland, Absenken baulicher Vorschriften, Freigabe von Gewerbeflächen zu Wohnzwecken o.ä.
Ist die Sorge berechtigt, dass in Regionen mit Mietpreisbremse weniger investiert wird?
Mehmet Kibar: Wäre auch meine Quintessenz, aber jetzt, wo Ich ihre Abschlussfrage lese, sehe ich ein logisches Denkmuster, das auf ähnliche Ergebnisse zielt.
Und ich schreibe das als Beschäftigter der Immobilienbranche, der zur Miete wohnt.
