Bauherren klagen häufig über hohe Baukosten, verspätete Einzugstermine, schlechte Kommunikation mit den Baufirmen oder Subunternehmern und Mängel am Haus. Was sind die typischen Fallstricke auf dem Weg zum Eigenheim?
Michael Gall: Hohe Baukosten sind relativ zu sehen, d.h. Preis-/Leistungsverhältnis. Was ist teuer? Einen großen Teil der Kosten wird über den Bürokratismus und Steuerabgaben produziert. Mir scheint manchmal, bzw. besteht der Verdacht für mich, dass Eigentum (Teil der Altersvorsorge) gar nicht gewünscht wird und eine Abhängigkeit des Bürgers im Vordergrund stehen soll.
Können sich Bauherren vertraglich absichern?
Michael Gall: Das Baurecht wird immer komplizierter und das Steuerrecht hat nichts mit Bürgerinteressen zu tun und geht mehr in Richtung Abzocke (Gelder für BER?). Ich bin hier mal direkt, da viele gar nicht wissen was hinter den Gemäuern vom Finanzamt u.a. passiert. Es gibt sogar das sträfliche Wort „Nichtanwendungserlasse“, das Bedienstete Rechtsprechungen nicht anwenden sollen und der Bürger klagen muss. Da keine Waffengleichheit mehr besteht und Bescheide oft sofort vollstreckt werden, bleibt den Bürgern meistens keine Wahl. Die Kosten von Verfahren sind über Jahre nicht zu bezahlen, zudem die Portemonnaies schon in und nach der Bauphase ziemlich geleert sind.
Ich habe zum Beispiel mehrere Unternehmungen von der Grundstücksentwicklung bis hin zur Wohnungsbaugesellschaft mit Vermietung/Verpachtung, sowie ein Bauunternehmen das schöne massive Häuser baut (ich bin selbst Handwerksmeister – Maurer-/Stahlbetonbau).
Der Kunde wird auf Grund meiner Person oder dem Namen „City-Haus“ usw. fast immer versucht auf das Haus anschließend auch noch die Grunderwerbsteuer zu zahlen, d.h. dem Staat reicht die 19 %, bzw. heute 16 % MwSt. nicht aus!
Steuern sind also ein wichtiger Kostenfaktor, der gerne vergessen wird?
Michael Gall: Ich habe mehrere Beispiele auch Urteile, indem dieser Wahnsinns Prozess untermauert wird, weil sich zwei Steuerbehörden Grunderwerbsteuerstelle und Mehrwertsteuerstelle nicht einig sind, bzw. mit Unterstützung der Bundesregierung nicht einigen wollen/sollen.
Ich habe Ihnen mal ein Fallbeispiel zum besseren Verständnis nachstehend dargelegt.
————————————————————-
Angenommener mittlerer Einkommensteuersatz 35 %
Zur Verfügung stehendes Kapital für Haus und Grundstück 400.000,00 € – 35 % = 260.000,00 € Netto (140.000,00 € Abzüge).
1. Zwischenstand und Grundlage für Haus und Grundstück 260.000,00 €
Grundstückskauf 100.000,00 € – 6,5 % = 93.500,00 € (6.500,00 € steuerliche Abzüge)
2. Zwischenstand Rest für Haus und Grundstück 253.500,00€
Hausbau 250.000,00 € – 19 % MwSt. = 202.500,00 € (47.500,00 € steuerliche Abzüge)
3. Zwischenstand Rest für Haus und Grundstück 206.000,00€
Erschließungskosten 25.000,00 € – 6,5 € = 23.375,00 € (1.625,00 € steuerliche Abzüge)
Haus 250.000,00 € – 6,5 € = 233.750,00 € (16.250,00 € steuerliche Abzüge)
4. Zwischenstand Rest für Haus und Grundstück 188.125,00 €
————————————————————
Ohne die Einkommensteuer zu berücksichtigen sind somit schon 71.875,00 Euro Steuern entstanden und abgezogen! Das macht schon alles sehr nachdenklich und von einer fachlichen Qualifizierung der Bediensteten und Entscheider als Beitrag zur Altersvorsorge, neben der immer mehr geringeren Rente, hat das nichts mehr zu tun. Eigentumsbildung entlastet die Rentenkassen, bzw. die Wohngeldkassen/Gemeinden und darüber sollte einmal dringend nachgedacht werden. Der Unterzeichner hat schon Schreiben an die Bundesregierung als sogenannte Feldpost versendet, um praxisnah über Stimmungen und Tunnelblicke zu informieren.
Was passiert bei Bauverzögerungen?
Michael Gall: Das neue Vertragsrecht regelt das eigentlich. Unternehmen müssen die Termine verbindlich bestimmen. Es gibt sicherlich Ausnahmen, aber ist schon kundenfreundlicher geworden. Bauen ist immer etwas Spezielles und wird es auch bleiben, was auch gut ist. Es geht beim Bauen um Handwerker, Wetter, Materialien, Vorschriften und sehr viele Auflagen bis hin zum „lieben“ Geld. In Deutschland herrscht aber noch freies Vertragsrecht, so dass die Verträge in Einhaltung der Gesetze verhandelt und abgestimmt werden können.
Sollte man beim Bau einer Immobilie einen Sachverständigen hinzuziehen?
Michael Gall: Ich kann nur jeden Kunden empfehlen, wenn er nicht selbst fachlich bewandert ist einen Rat einzuholen. Ich habe schon rund 5.000 Häuser Ein- und Zweifamilienhäuser gebaut und bin mit den Kunden immer gut gefahren, denn es muss sich in die Lage der Kunden versetzt und eigene Interessen zurückgestellt werden, dann klappt das auch mit dem Vertrauen und bringt gemeinsam Spaß.
Was sollte bei der Auswahl von Bauunternehmen berücksichtigt werden?
Michael Gall: Ganz wichtig ist sich über das Unternehmen/Anbieter zu informieren und Referenzen zu erfragen. Der Preis ist nicht allein das Entscheidende, sondern das Vertrauen und letztlich das Baugefühl.
Meine Erfahrung sagt mir, dass gute Verkäufer ein schlechtes Produkt verkaufen können, aber ein schlechter Verkäufer kein Gutes! Für die Reduzierung der Kosten sollten Sie mal ein einfaches Steuermodell anschneiden, indem der Kunde bei Eigenbedarf die Hälfte der Mehrwertsteuer der gestellten vorgelegten Rechnungen mit der Steuererklärung erstattet bekommt, so haben sie auch gleich die Schwarzarbeit mehr im Griff und in der nächsten Generation weniger Wohngeldanträge.
Als Zwischeninfo habe ich Ihnen mal aktuelle Projekte von uns beigefügt:
-Neubau KITA in Werneuchen
-Entwicklung von 9 ha Bauland im vierten Jahr.
-Das Bild zeigt zum Beispiel eine Wohnanlage, die wir derzeit bauen.
Zum Abschluss kommend möchte ich noch auf das Risiko eingehen, welches oft die letzte Angst zur Entscheidung mit sich bringt, aber teilweise unbegründet ist, wenn sie Punkte einhalten und kundenfreundliche Zahlungspläne vereinbaren. Wichtig ist nie Vorkasse und erst nach erbrachter Leistung bezahlen. Eine überschaubare Planungsrate, aber erst nach Fertigstellung des Bauantrages und angemessenem Leistungsumfang.
Muss der Bauherr eine Insolvenz des Bauunternehmers nach Vertragsabschluss fürchten?
Michael Gall: Eine Unternehmerinsolvenz entsteht oft aus Verbindlichkeiten aus abgewickelten Aufträgen, d.h. einige Unternehmen leben von Folgeaufträgen, welches bei Ausbleiben dann gefährlich wird. Ganz schlimm wird es immer, wenn sich die Regierung einmischt, wie z.B. Förderungen und Subventionen. Die damalige Eigenheimzulage hat den Markt extrem durchgewühlt und einen anschließenden Einbruch verursacht, denn warum soll man zeitnah nach Auslauf einer Förderung bauen? Das heißt es entstehen Vorzieheffekte und anschließende „Auftragslöcher“. Von einer Planungssicherheit kann man in der heutigen Zeit nicht mehr sprechen!
Der schleppende Bau neuer Wohnungen wird häufig als Problem genannt. Woran liegt es, dass die Branche die Nachfrage nach neuen Wohnraum nicht ausreichend befriedigen kann?
Michael Gall: Das größte Problem, bzw. eines der größten Probleme sind die fehlenden Baugrundstücke, da die zeitliche Entwicklung und Auflagen, sowie die Kosten und „Bremser“, so nenne ich die „Verhinderer“ hier, vieles zusätzlich erschweren.
Ich habe schon mehrere große Baugebiete abgewickelt, wie z.B. in Werneuchen-Rosenpark von rund 200 Wohneinheiten, das hat bis heute 15 Jahre gedauert und ist kein Einzelfall.
Ich habe gerade eine junge Familie, die sich gegen die Steuerabzocke der Grunderwerbsteuer mit Rechtsbeistand noch vergeblich wehrt (schon Vorlage beim BFH als nicht Zulassungsbeschwerde), daher auch meine Stimmung Ihnen umfangreicher zu antworten. Der Nachbar bezahlt keine sogenannte „wirtschaftliche Einheit“, da diese mit einer anderen Hausmarke bauen. Das hat nichts mit einem Rechtstaat zu tun und geht für mich unter Diskriminierung und Wettbewerbsverzerrung.
