Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, wickeln den Verkauf meist über einen oder mehrere Immobilienmakler ab. Auf welche drei verschiedene Makleraufträge können Eigentümer dabei zurückgreifen und wie unterscheiden sich diese untereinander? Auch ein Makleralleinauftrag muss eine gewisse Form verfolgen. Wie muss solch ein Vertrag festgehalten werden und wie lange sind befristete Makleralleinaufträge gültig?
Einfacher Maklerauftrag/Provisionsbestätigung
In der Provisionsbestätigung ist festgelegt, dass der Makler seinen Kunden das entsprechende Objekt, zu einem vorab festgelegten Preis, anbieten darf und wie hoch die Provision ausfällt, sollte sich einer der Kauf-Interessenten für den Erwerb entscheiden. Zur Sicherung des Provisionsanspruchs erklärt der Interessent bereits bei Übersendung des Exposés, dass er mit der Provisionsvereinbarung einverstanden ist und wird über sein Widerrufsrecht aufgeklärt. Zusätzlich unterzeichnet er später bei der Besichtigung des Objektes einen sogenannten „Objektnachweis“, in dem bestätigt wird, dass die Immobilie dem Interessenten zuvor unbekannt war und das Objekt auf eigenen Wunsch besichtigt wird. Dieses Dokument sichert dem Makler den Provisionsanspruch, sollte sich der Interessent, auch zu einem späteren Zeitpunkt dazu entscheiden, das angebotene Objekt zu erwerben. Bei dieser Vermarktungsform ist der Eigentümer berechtigt, weitere Makler miteinzubeziehen oder das Objekt privat zu veräußern.
Einfacher Makler-Alleinauftrag
In einem einfachen Alleinauftrag ist geregelt, dass die Immobilie ausschließlich durch den Makler, mit dem der Alleinauftrag geschlossen wurde, angeboten werden darf. Demnach verpflichtet sich der Eigentümer dazu, mit keinem anderen Makler in die Vermarktung des Objektes zu gehen. Ihm steht es hier jedoch frei, das Objekt privat zu veräußern, womit der Provisionsanspruch des Maklers erlöschen würde. Bezüglich der Provisionsvereinbarung und des Objektnachweises verhält es sich bei einem einfachen Makler-Alleinauftrag genau wie bei der Provisionsbestätigung. Sollte sich später ein Interessent des Maklers doch dazu entscheiden, das Objekt zu erwerben, so ist die Maklerprovision in voller Höhe fällig, obwohl die Laufzeit des Makler-Alleinauftrages schon vorüber ist.
Qualifizierter Makler-Alleinauftrag
Ein qualifizierter Makler-Alleinauftrag verhält sich bezüglich der Thematik der Provisionsbestätigung und des Objektnachweises wie die bereits erwähnten Erscheinungsformen des Maklervertrages, sichert dem Makler jedoch zu, dass er das Objekt exklusiv auf dem Markt anbieten darf. Das impliziert, dass das Objekt weder privat (durch den Eigentümer) noch gewerblich (durch andere Makler) angeboten werden wird. Der Makler verpflichtet sich hier, sich intensiv um den Verkauf zu bemühen und alle erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um einen schnellen Verkauf zum höchstmöglichen Preis zu realisieren. Um präventiv Missverständnisse zu vermeiden, wird der Leistungsumfang bereits im Alleinauftrag genau definiert. Die Laufzeit wird, genau wie der Provisionsanspruch, individuell mit dem Kunden vereinbart und im dazugehörigen Vertragsdokument festgehalten. Der Verkäufer (Auftraggeber) verpflichtet sich in der Regel, alle Kaufinteressenten während der Laufzeit des Alleinauftrages an den Makler zu verweisen. Auch hier gilt, sollte sich ein Interessent nach Ablauf der Vertragslaufzeit doch dazu entscheiden, das Objekt zu kaufen, so ist die Maklerprovision in voller Höhe fällig, sofern nachgewiesen werden kann, dass dieser erstmalig durch den Makler auf das Objekt aufmerksam geworden ist.
Bei PRIMODEUS Immobilien arbeiten wir zumeist mit qualifizierten Makler-Alleinaufträgen, vermarkten jedoch auch Objekte mittels Provisionsbestätigung.
Können Sie uns die Vor- und Nachteile eines Makleralleinauftrages nennen?
Ein qualifizierter Makler-Alleinauftrag bringt verschiedene Vorteile, aber auch einige Verpflichtungen mit sich, auf die wir im Folgenden näher eingehen werden. Wie besagt, verpflichtet sich der Eigentümer bzw. der Auftraggeber dazu, das Objekt ausschließlich durch den Vertragspartner vermarkten zu lassen und keine externen Makler miteinbeziehen. Auch er selbst ist während der Laufzeit des Alleinauftrages von der Möglichkeit ausgeschlossen, das Objekt privat zu veräußern. Der bedeutende Vorteil, der sich dadurch jedoch für den Eigentümer ergibt ist, dass der Makler sich durch die Exklusivität vollumfänglich mit der Vermarktung des Objektes beschäftigt und keine Mühe oder Kosten scheut, um es bestmöglich in Szene zu setzen. Bei PRIMODEUS Immobilien bedeutet dies, dass wir unseren Kunden ein FullService-Paket bieten, indem wir zunächst alle notwendigen Unterlagen eigenständig besorgen, sodass dem Kunden die bürokratischen Unannehmlichkeiten erspart bleiben, die ein Verkauf normalerweise mit sich bringt. Wir setzen innerhalb der Vermarktung alles daran, das bestmögliche Ergebnis für den Kunden zu erzielen und lassen hierfür selbstverständlich professionelle Fotos sowie eine virtuelle 360°-Tour anfertigen, mit der sich Interessenten vorab einen Überblick verschaffen und unnötige Besichtigungen vermieden werden können. Anfragen jeglicher Art werden bei uns darüber hinaus stets mit größter Sorgfalt behandelt und durch unseren Anfragen-Manager sofort und zu jeder Tageszeit beantwortet.
Um den Verkäufer stets auf dem aktuellsten Stand zu halten, setzen wir bei PRIMODEUS Immobilien auf vollständige Transparenz, sodass wir gleich zum Start der Vermarktung einen Link versenden, in dem jederzeit alle Aktivitäten bezüglich des entsprechenden Objektes eingesehen werden können. Zusätzlich arbeiten wir im engen persönlichen und telefonischen Kontakt, sodass der Eigentümer nie das Gefühl hat, die Kontrolle zu verlieren. Wir von PRIMODEUS Immobilien kümmern uns während, aber auch noch nach der Vermarktung, um die Anliegen unserer Kunden – für uns eine Selbstverständlichkeit.
Man kann die Vor- und Nachteile also wie folgt zusammenfassen:
Vorteile: Innerhalb des qualifizierten Makler-Alleinauftrages haben Eigentümer einen festen Ansprechpartner für alle Belange, eine fest definierte Provision & Laufzeit, einen höheren Leistungsumfang und Einsatz seitens des Maklers und eventuelle Nachwirkungen.
Nachteile: Durch einen qualifizierten Makler-Alleinauftrag hat der Eigentümer vertraglich festgelegte Verpflichtungen, die er einhalten muss. Des Weiteren ist er an eine feste Laufzeit gebunden.
Laufzeit: Die Laufzeit wird mit dem Eigentümer individuell festgelegt, sollte sich aber in einem realistischen Rahmen befinden. Meist werden 6 Monate angesetzt. Form und Umfang: Ein professioneller Makler-Alleinauftrag beinhaltet das Vertragssubjekt, die Rechte und Pflichten der Vertragspartner, die Höhe der Maklerprovision in %, die Laufzeit, eine Vollmacht zur Einhaltung der Dokumente etc. sowie individuelle Sondervereinbarungen. Nicht außer Acht gelassen werden sollte bei einem Alleinauftrag ebenfalls, den Auftraggeber über sein Widerrufsrecht sowie die Haftung aufzuklären. Zu diesem Zweck beinhaltet jeder gute Alleinauftrag eine Widerrufsbelehrung.
Ein unbefristeter Makleralleinauftrag kann ohne weiteres und jederzeit gekündigt werden. Wie verhält es sich aber bei einem befristeten Vertrag und wann kann der Auftraggeber vom “außerordentlichen Kündigungsrecht” Gebrauch machen?
Ein Makler-Alleinauftrag verlängert sich jeweils um einen weiteren Monat, sollte der Auftraggeber den Vertrag nicht kündigen. Natürlich besteht die Möglichkeit, diesen jederzeit auf Grundlage des außerordentlichen Kündigungsrechtes vorzeitig zu beenden. Nach §626 BGB setzt eine außerordentliche und damit fristlose Kündigung einen “wichtigen Grund” voraus, der eine Fortsetzung des Vertrags unzumutbar macht. Dieser wichtige Grund würde vorliegen, wenn der Makler seinen Pflichten nicht nachkommt oder sogar verletzt.
Was würden Sie abschließend einer Person raten, die potenziell einen Alleinauftrag veranlassen möchte?
Eine Immobilie zu verkaufen ist oft ein wichtiger Meilenstein im Leben, der mit vielen Emotionen verbunden ist. Umso wichtiger ist es, sich hier für den passenden Immobilienmakler zu entscheiden. Angesichts der Tatsache, dass allein in Frankfurt am Main über 480 gemeldete Immobilienmakler arbeiten, ist es essenziell, sich vorab gründlich zu informieren und sich anhand von Rezensionen und dem öffentlichen Erscheinungsbild einen eigenen Eindruck zu machen. Hat der Makler auf den ersten Blick überzeugt, wird in der Regel ein unverbindliches Erstgespräch vereinbart. Achten Sie hier auf Ihr Bauchgefühl und lassen Sie sich nicht überstürzt zu einer Entscheidung drängen. Des Weiteren sind wir der Überzeugung, dass zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber nicht nur eine fachliche, sondern auch eine gute zwischenmenschliche Basis vorhanden sein sollte. Professionalität, Effizienz und Empathie sollten Eigenschaften sein, die ein guter Makler innehat. Achten Sie bezüglich des Vertrages stets darauf, dass die Grundbedingungen abgeklärt und sowohl der Leistungsumfang und die Laufzeit als auch die Maklerprovision klar definiert sind.
