Am 01.01.2021 ist der §313 BGB verabschiedet worden, in dem die Mietanpassung von Gewerberaummieten für solche Mieträume geregelt wird, die infolge behördlicher Anordnung nicht genutzt werden konnten. Was verändert sich im Vergleich zur bisherigen Gesetzgebung?
Gregory Benedicter: § 313 BGB regelt den sogenannten Wegfall der Geschäftsgrundlage. Dieses juristische Instrument hat zumindest im Mietrecht vor der Corona-Pandemie ein Schattendasein gefristet und war nur Gegenstand von Lehrfällen in der akademischen Ausbildung. Dies hat sich nun mit der Corona-Pandemie und mit dem neuen Art 240 § 7 EGBGB zum 01.01.2021 geändert. Allerdings führt diese gesetzliche Regelung noch nicht automatisch zu einer Vertragsanpassung. Es erleichtert nur die Geltendmachung eines Anspruchs auf Vertragsanpassung durch den Gewerbemieter. Es müssen noch weitere Tatbestandsvoraussetzungen des § 313 BGB erfüllt sein. Zu beachten ist ferner, dass eine Vertragsanpassung nicht automatisch eintritt, sondern vom Gewerbemieter verlangt werden muss. Die Höhe der Anpassung hängt dann noch von weiteren Faktoren wie etwa staatlichen Hilfeleistungen etc. ab.
Wie haben die Gerichte bis dato entschieden, wenn es um Corona-bedingte Mietanpassungen oder Mietkürzungen ging?
Gregory Benedicter: Corona bzw. der Lockown hat auch eine juristische Herausforderung mit sich gebracht. Die juristische Einordnung des Lockdowns war in der erstinstanzlichen Rechtsprechung quer durch das Bundesgebiet sehr uneinheitlich. Teilweise wurde davon ausgegangen, dass ein Mangel der Mietsache vorliege (vergleiche LG München I BeckRS 2020, 29556). Das Landgericht Frankfurt hat die Auffassung vertreten, dass die coronabedingte Schließung in den Risikobereich des Mieters falle und ein Rückgriff auf § 313 BGB ausscheide (LG Frankfurt a. M. BeckRS 2020, 26613). Einige Landgerichte sind hier schon vom Wegfall der Geschäftsgrundlage ausgegangen.
Welche Folgen hat das neue Gesetz für Vermieter und welche für Mieter?
Gregory Benedicter: Die wohl überwiegende Rechtsprechung lehnte die Anwendbarkeit der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB bisher ab, weil sie pandemiebedingte behördliche Geschäftsschließungen dem Verwendungsrisiko des Mieters zuwies. Das hat sich mit der Einführung des Art. 240 § 7 EGBGB geändert. Nun wird eine Störung der Geschäftsgrundlage vermutet. Allerdings müssen die Auswirkungen für den Mieter auch unzumutbar sein, damit er eine Anpassung des Vertrages verlangen kann. Die Unzumutbarkeit muss der Mieter darlegen. Den zum 01.01.2021 in Kraft getretenen Art. 240 §7 EGBGB wird aber die Verhandlungsbereitschaft der Vermieters deutlich fördern und die Verhandlungsposition des Mieters stärken.
Viele Vermieter haben sich wenig kulant im Umgang mit Gewerbemietern gezeigt. Ein prominentes Beispiel war der Karstadt-Eigner Rene Benko. Wird die Verhandlungsbereitschaft von Vermietern durch die neue Gesetzgebung tendenziell steigen?
Gregory Benedicter: Die Verhandlungsbereitschaft hängt natürlich immer vom Einzelfall ab. Gewerbemietverhältnisse werden ja üblicherweise mit einer langen Befristung von 5-10 Jahren und Verlängerungsoptionen geschlossen. Einer Neuvermietung geht oft ein längerer Leerstand voraus und der Vermieter geht mit einer Neuvermietung neue Risiken ein. Von daher waren Vermieter schon vor der Gesetzesnovelle gut beraten, sich mit langjährigen guten Gewerbemieten zu einigen und hier praktikable Lösungen zu finden. Dies haben wir in unserer Beratungspraxis auch zahlreich beobachten können. Vermieter und Mieter sind hier gut beraten, ein gefundenes Verhandlungsergebnis von Fachleuten umsetzen zu lassen. Hier werden leicht Verstöße gegen die Schriftform gemacht, die sich dann später für eine der beiden Seiten rächen kann. Denn bei Verstößen gegen die Schriftform wird eine langjährige Befristung unwirksam und das Gewerbemietverhältnis kann zeitnah gekündigt werden.
Es gibt Sorgen, dass Deutschland eine Insolvenzwelle in Folge der Corona-Krise droht. Wie berechtigt sind diese Ängste?
Gregory Benedicter: Die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht wurde zuletzt bis zum 30.04.2021 für Betriebe verlängert, die im Zeitraum 01.11.2020 bis 28.02.2021 einen Antrag auf Gewährung finanzieller Hilfeleistungen zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie gestellt haben. Wir rechnen nach Auslaufen dieses Dispenses in der Tat mit einer starken Zunahme der Insolvenzen.
Die Verödung der Innenstädte droht durch die Insolvenz vieler großer Filialketten an Fahrt zu gewinnen. Gibt es bereits einen erhöhten Beratungsbedarf bezüglich Anpassungen von Gewerbemietverträgen oder vorzeitigen Vertragsauflösungen?
Gregory Benedicter: Ja, das können wir bestätigen. Auch wir stellen einen erhöhten Beratungsbedarf bei Gewerbemietverhältnissen infolge der Corona-Pandemie fest. Dies betrifft aber auch Büroflächen. Auch hier beobachten wir, dass manche Projekte momentan zurückgestellt werden. Hier stehen wir vielleicht am Anfang einer weitreichenden Entwicklung.
