Maurice Corbeck: Planungssicherheit

Maurice Corbeck ist Geschäftsführer der Immverde GmbH in Düsseldorf. Mit ihm sprechen wir über Immobilienverrentung, Teilverkauf sowie Fallstricke.

Verschiedene Strategien ermöglichen es in den eigenen vier Wänden alt werden zu können, ohne finanzielle Einbußen aufgrund von niedrigen Renten hinnehmen zu müssen. Die Immobilienrente ist dabei nur ein Oberbegriff für Leib- und Zeitrente.  Wie genau funktioniert diese Rentenstrategie?

Maurice Corbeck: Die Immobilienverrentung erlaubt es Eigentümern von Immobilien, ganz gleich ob Eigentumswohnung oder Eigenheim, diese zu verkaufen und weiter zu bewohnen. Das in der Immobilie gebundene Kapital wird für den Eigentümer oder die Eigentümer liquide und nutzbar gemacht. Die hierdurch neu gewonnene Liquidität kann in den meisten Lebenssituationen die Frage nach dem wohlverdienten und finanziell unabhängigen Ruhestand, im eigenen Zuhause, beantworten. Es gilt, zu Lebzeiten den finanziellen Nutzen aus der eigenen Immobilie zu ermöglichen.

Für wen ist Verrentung einer Immobilie ein gutes Konzept?

Maurice Corbeck: Zusammenfassend kann man sagen, dass sich die Immobilienverrentung für all diejenigen eignet, die im Hier und Jetzt “alles” geregelt haben möchten und somit Wert auf Planungssicherheit legen. Einer der Hauptbeweggründe für die Immobilienverrentung ist, dass die finanzielle Unabhängigkeit bzw. Absicherung im Alter sichergestellt wird und man gleichzeitig in seinem Zuhause wohnen bleiben kann. Manch einer möchte sich zusätzlich einen lang gehegten Traum erfüllen, der bisher vielleicht nicht im finanziellen Rahmen war.

Andere wiederum möchten schon vor dem eigenen Ableben das Erbe proaktiv aufteilen und so eventuell aufkommende Streitigkeiten zwischen den Familienmitgliedern vermeiden. Für manch einen ist es wichtig, für den Pflegefall vorgesorgt zu haben, um so die Kinder oder Enkelkinder nicht finanziell zu belasten. Die Immobilienverrentung kann es einem unter Umständen erlauben, im eigenen Zuhause gepflegt zu werden.

Können Sie uns sagen, nach welchen Kriterien hierbei die Rente bzw. der Kaufpreis für eine Immobilie berechnet wird?

Maurice Corbeck: Weder der Kaufpreis der Immobilie noch die Höhe der Rente sind festgeschrieben. Für die Berechnung sind Faktoren wie zum Beispiel die Lebenserwartung, der Immobilienwert, die Lage der Immobilie oder der Zustand sehr wichtig. Für die Höhe der Rente ist ebenfalls von Bedeutung, ob der Begünstigte nur eine Rente haben möchte oder eine Einmalzahlung + Rente. Zu guter Letzt ist es noch relevant, ob man die Verrentung auf Lebenszeit wünscht oder nur für einen begrenzten Zeitraum. Wie man schnell erkennt, sind eine Vielzahl von Aspekten, sowohl zur Berechnung des Immobilienwertes, als auch zur Berechnung der Rente von Qualität. Folgende vereinfachte Faustformel gilt bei der Berechnung:

Immobilienwert – Wert des Wohnrechts/Nießbrauch = Rentenhöhe gesamt.

Neben Leib- und Zeitrente gibt es noch die Option des Teilverkaufs. Was kann man hierunter verstehen?

Maurice Corbeck: Die Bezeichnung „Immobilien-Teilverkauf“ gibt einem schon den Hinweis, dass hier nicht die ganze Immobilie verkauft wird, sondern nur ein Teil. Allerdings ist das kein physischer Verkauf, bei dem zum Beispiel ein Teil des Hauses den Eigentümer wechseln würde und man auf eine Etage oder Zimmer verzichten müsste. Es wird vielmehr ein prozentualer Anteil der eigenen Immobilie verkauft. Korrekt ausgedrückt, wird ein sog. Miteigentumsanteil verkauft.

Der zu verkaufende Anteil entspricht dem persönlichen finanziellen Bedarf. Der oder die Eigentümer legen fest, welche Summe beziehungsweise finanziellen Mittel benötigt werden. Hierdurch geben wird die Richtung vorgegeben, wie groß der Anteil ist, der von der eigenen Immobilie verkauft werden soll. Auch im Falle eines Immobilien-Teilverkaufs wohnt man weiterhin in seinem Zuhause und kann dieses vollumfänglich nutzen. Um den Teilverkauf an einem kurzen Beispiel näherzubringen. Eine Immobilie ist beispielsweise 600.000 € wert und man benötigen 300.000 €. So werden vom Eigenheim 50 % teilverkauft, da wiederum 50% dem Immobilienwert und dem persönlichen Geldbedarf entsprechen. Die Besitzverhältnisse werden im Grundbuch neu geregelt. Es wird einem zur weiteren Nutzung der verkauften 50 % ein Nießbrauchrecht im Grundbuch zugesichert. Für das Nießbrauchrecht und die ausgezahlte Summe bezahlt man dann zukünftig ein monatliches vereinbartes Nutzungsentgelt. Dieses Nutzungsentgelt beträgt im Branchenschnitt ca. 3% p.a. der ausgezahlten Summe. Bei einem Teilverkauf besteht zusätzlich die Option, den verkauften Anteil zurück zu erwerben, den weiterhin bestehenden Anteil zu vererben oder einen Teilverkauf in Chargen zu vollziehen von z.B. zweimal 25%, einmal 20 % und 30% usw. Zu beachten ist, dass die branchenübliche Mindestauszahlung von 100.000 € nicht unterschritten wird und der verkaufte Anteil nicht 50% überschreiten darf.

Über Leibrente und Teilverkauf hinaus gibt es noch die Option des Rückmietverkaufs. Was passiert in dieser Option mit der Immobilie und dessen Wert?

Maurice Corbeck: Die eigenen Vier-Wände gelten als verlässliche Wertanlage und Absicherung für die Zukunft. Daher gilt es, eben aus diesem wertvollen Besitz den maximalen Ertrag zu erzielen. Eine Option wäre hier natürlich der normale Verkauf der eigenen Immobilie. Dieser wäre dann allerdings mit dem üblichen Prozedere, wie der Wohnungssuche, dem Umzug und einer neuen Umgebung verbunden. Bei diesem Modell der Immobilienrente wird, im Gegensatz zu anderen Modellen der Immobilienverrentung, das Objekt zum vollen marktüblichen Preis verkauft. Der Grund liegt darin, dass kein separates Nutzungsrecht im Grundbuch eingetragen wird und somit auch keine Wertminderung in Abzug gebracht werden muss.

Gleichzeitig wird der Verkauf mit einem notariell beurkundeten Mietvertrag verflochten.

Seitens des Vermieters, vorausgesetzt der richtigen Ausgestaltung des Mietvertrags, ist dieser nicht kündbar. Die Kündigung durch Eigenbedarf, durch den Vermieter und eine etwaige Mieterhöhung, werden vertraglich ausgeschlossen, in den meisten Fällen. Der Vorteil ist, dass der volle Marktwert beim Verkauf erzielt wird und man vom aktuellen Immobilienmarkt partizipieren kann. Der Käufer hat den Vorteil, dass dieser eine langfristige und planbare Kapitalanlage erworben hat.

Mehr finanzielle Freiheit wäre für viele wünschenswert bzw. notwendig in der heutigen Rentensituation. Welche Fallstricke müssen von Interessenten beachtet werden?

Maurice Corbeck: Die Fallstricke die Interessenten auf jeden Fall beachten müssen, unabhängig vom Durchführungsweg sind die Themen Instandhaltung, Folgekosten, Steuern, wie kann ich zukünftig mit meiner Immobilie umgehen und wie wird der eigene Verbleib abgesichert. Hier im Besonderen zu nennen die Absicherung beziehungsweise Rangstellung des Wohnrechts oder Nießbrauch, im Grundbuch. Selbstverständlich birgt jeder Durchführungsweg seine eigenen Fallstricke. Die Leibrente wird meist über ein Wohnrecht abgesichert. Eine Vermietung der Immobilie ist somit meistens nicht mehr möglich. Des Weiteren wird die Leibrente u.U. als Einnahme um den Ertragsanteil besteuert. Bei einem Teilverkauf sollte immer die Zahlung des monatlichen Nutzungsentgelt in die Gesamtrechnung mit einfließen und ob dieses dauerhaft gleich bleibt oder über die Jahre gestaffelt angehoben wird. Des Weiteren tragen Teil-Eigentümer oft die Instandhaltungskosten zu 100%. Einer der entscheidenden Nachteile des Verkaufs mit Rückanmietung ist das eingeschränkte Mitbestimmungsrecht über die Immobilie und das im Falle einer Insolvenz ein Sonderkündigungsrecht besteht für den neuen Eigentümer. Um hier nur einige Beispiele zu nennen. Es ist enorm wichtig, sich professionell und fachkundig beraten zu lassen.

Herr Corbeck, vielen Dank für das Gespräch!

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