Erol Jasharoski: Immobilienverrentung

Erol Jasharoski ist Leiter der Digitalisierung & Marketing DEGIV in München. Mit ihm sprechen wir über Immobilienverkauf, lebenslanges Wohnrecht sowie Verrentungsmodelle.

Verschiedene Strategien ermöglichen es in den eigenen vier Wänden alt werden zu können, ohne finanzielle Einbußen aufgrund von niedrigen Renten hinnehmen zu müssen. Die Immobilienrente ist dabei nur ein Oberbegriff für Leib- und Zeitrente. Wie genau funktioniert diese Rentenstrategie?

Erol Jasharoski: Senioren verkaufen Ihre Immobilie und sichern sich ein lebenslanges (in den meisten Fällen mietfreies) Wohnungsrecht in der veräußerten Immobilie. Auch gibt es die Möglichkeit sich ein lebenslanges Nießbrauchrecht eintragen zu lassen. Hier hat man auch das Recht auf Vermietung, wenn man aus der (verkauften) Immobilie ausziehen muss/will z.B. aufgrund eines Pflegefalls. Den Kaufpreis kann man vom Kapitalanleger entweder in Form einer Einmalzahlung oder in Form einer monatlichen Rente erhalten.

Für wen ist Verrentung einer Immobilie ein gutes Konzept?

Erol Jasharoski: Aufgrund der zahlreichen Verrentungsmodelle, die alle Ihre eigenen Vor- aber auch Nachteile haben, lässt sich die Frage schwer pauschal beantworten. So dachte man früher oft, die Immobilienverrentung würde nur für Senioren mit geringer Rente und ohne potenzielle Erben in Frage kommen. Die letzten Jahre haben uns allerdings bewiesen, dass großes Interesse auch außerhalb dieser Nische besteht. So kann sich eine Immobilienverrentung mit Nießbrauch auch zur Optimierung der Erbschaftssteuer der Kinder lohnen. Auch für Senioren, denen Ihre Rente eigentlich für alle Wünsche ausreicht, kann es besonders im Alter angenehm sein, nicht mehr für die Instandhaltung der Immobilie zuständig zu sein und dabei noch etwas Geld für größere Wünsche zu erhalten. Generell kann man aber sagen, dass das Konzept der Verrentung der Immobilie für alle Eigentümer einer Immobilie interessant ist, die sich im Rentenalter befinden und das in der Immobilie steckende Kapital liquidieren möchte, ohne in das Risiko eines klassischen Mieters zu fallen.

Können Sie uns sagen, nach welchen Kriterien hierbei die Rente bzw. der Kaufpreis für eine Immobilie berechnet wird?

Erol Jasharoski: Basis ist immer der „normale“ Verkehrswert der Immobilie. Hinzukommende Parameter sind das Geschlecht und das Alter der Person, die verrenten möchte. Zudem kann es je Verrentungsmodell noch weitere Abschläge geben, die aber je Kundenfall individuell zu beachten sind.

Neben Leib- und Zeitrente gibt es noch die Option des Teilverkaufs. Was kann man hierunter verstehen?

Erol Jasharoski: Wie der Name bereits sagt, wird hier ein Teil der Immobilie verkauft. Allerdings wird hier nicht tatsächlich z.B. ein Zimmer verkauft. Es handelt sich lediglich um eine Eintragung im Grundbuch der Immobilie. Die Verkäufer dürfen durch ein Wohnungs- oder Nießbrauchrecht die Immobilie weiterhin Nutzen wie bisher. Sollten sich die Senioren allerdings später entscheiden die Immobilie vollständig zu verkaufen, müssen Sie hierfür den Eigentümer des anderen Teils der Immobilie (Teilverkaufsanbieter) einbeziehen. Dieser erhält dann seinen Anteil am Verkaufspreis, auch wenn dieser aufgrund einer für Immobilie typischen Wertsteigerung dann bereits höher ist als die ursprünglich ausbezahlte Summe. Umgekehrt kann es sein, dass sich die Teilkäufer gegen einen Verkauf unter dem ausbezahlten Preis Vertraglich absichern, sollte der Preis der Immobilie in der Zwischenzeit gesunken sein. Hier ist aber vieles vom jeweiligen Anbieter und Angebot abhängig. Der Verkäufer erhält eine Einmalzahlung für den anteiligen Verkauf, muss aber eine monatliche Nutzungsgebühr an den Teilverkaufsanbieter bezahlen.

Über Leibrente und Teilverkauf hinaus gibt es noch die Option des Rückmietverkaufs. Was passiert in dieser Option mit der Immobilie und dessen Wert?

Erol Jasharoski: Der Rückmietverkauf ist ein eigentlich ein klassischer Verkauf mit der Option weiterhin als Mieter in der Immobilie zu bleiben. D.h. die Immobilie wird vollständig an einen Käufer veräußert, allerdings wird mit dem Verkauf auch ein notariell beurkundeter Mietvertrag abgeschlossen, welcher es den Verkäufern erlaubt, gegen eine Miete weiterhin in der Immobilie zu Wohnen. Hierbei werden eine Mieterhöhung und die Kündigung durch Eigenbedarf des neuen Käufers ausgeschlossen. So haben die Verkäufer weiterhin die Sicherheit in der Immobilie zu leben. Durch den kompletten Verkauf lässt sich mit diesem Modell der höchste Verkaufspreis erzielen, der oft nur leicht unter einem Verkaufspreis bei einem regulären Verkauf liegt.

Mehr finanzielle Freiheit wäre für viele wünschenswert bzw. notwendig in der heutigen Rentensituation. Welche Fallstricke müssen von Interessenten beachtet werden?

Erol Jasharoski: Es gibt mittlerweile sehr viele Anbieter mit verschiedenen Modellen. Oft bieten die Anbieter aber nur eine Durchführungsweg an und versuchen deshalb die Nachteile dieses zu verschweigen. Deshalb sollte man sich immer mehrere Angebote einholen oder von einem neutralen Anbieter, welcher alle Verrentungsmodelle durchführt, beraten lassen.

Außerdem ist bei Anbietern, welche die Immobilie selbst kaufen Vorsicht geboten, da hier unserer Meinung ein Interessenkonflikt entsteht, da die Käufer den Verkaufspreis für sich selbst ermitteln. Am besten sollte der Anbieter, wie es z.B. die DEGIV tut, als neutraler Vermittler zwischen einem Verkäufer und einem Käufer auftreten. 

Herr Jasharoski, vielen Dank für das Gespräch!

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