Eine Analyse des Kreditvermittlers Interhyp deutet daraufhin, dass die Bauzinsen auf durchschnittlich 1% gestiegen sind. Welche Entwicklung Sie stellen im Tagesgeschäft fest?
Stefan Vocht: Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind seit Beginn 2021 spürbar gestiegen. Gerade Kunden, die noch aktiv auf der Suche sind, bemerken dies deutlich.
Da wir mit unseren Kunden zu Beginn ihrer Suche stets ein Budget-Gespräch führen, in dem wir festlegen, welchen Betrag sie ausgeben können, ohne ihre gewünschte Ratenbelastung zu übersteigen, stellen diese gut vorbereiteten Kunden nun oft fest, dass ihr Maximalbudget nach 6 Monaten Immobiliensuche deutlich geschrumpft ist. Da trotz des Zinsanstiegs aktuell kein Rückgang bei den Immobilienpreisen zu verzeichnen ist, erhöht sich somit gerade nachhaltig die monatliche Rate je 1.000€ Kaufpreis. Dennoch haben wir momentan nicht den Eindruck, dass viele Kunden ihren Wunsch nach den eigenen vier Wänden aufgeben. Aber sie müssen bereit sein, ihr Budget um meist 50 – 100€ zu erhöhen.
Angenommen der Bauzins steigt tatsächlich: Welche Auswirkungen oder sogar Risiken entstehen für angehende Immobilienbesitzer?
Stefan Vocht: Für Immobilienbesitzer ist in dieser Marktlage das Zinsänderungsrisiko das größte und unberechenbarste Problem. Bei jeder Finanzierung, in der eine kurze Zinsbindung von z.B. 10 Jahren vereinbart wurde, muss nach Ablauf dieser 10 Jahre der Zins neu verhandelt werden. Steigt der Marktzins nun tatsächlich weiter, werden viele Eigentümer, die dieses Finanzierungsmodell gewählt haben, zukünftig mit einer Zusatzbelastung rechnen müssen. Bei einem drastischen Zinsanstieg auf den Zinssatz von vor 10 Jahren, als ca. 4% p.a., würden sicher einige Immobilienbesitzer ihre Immobilie aufgeben müssen oder den Tilgungssatz bei ihrer Anschlussfinanzierung so gering ansetzen müssen, dass die Gesamtlaufzeit ihrer Darlehen an die 60 Jahre betragen würden. Die damit verbundenen zusätzlichen Zinskosten wären immens. Kann die Zusatzbelastung nicht getragen werden, muss die Immobilie zum dann aktuellen Marktpreis verkauft werden. Da sich bei steigenden Zinsen die Kaufpreise langfristig rückläufig entwickeln könnten, kann dies zu einem Vermögensverlust und schlimmstenfalls zu einer Überschuldung führen.
Angehende Immobilienbesitzer sind in der aktuellen Lage daher gut beraten, wenn sie sich für eine lange Zinsbindung (je nach individuellen Voraussetzungen von mindestens 20 Jahre) entscheiden. Bei steigenden Zinsen werden sie für den Zinsaufschlag, den sie gegenüber einer 10jährigen Zinsbindung zahlen müssen, mehr als großzügig belohnt werden.
Viele Experten schätzen, dass die Inflation steigt. Gibt es einen Zusammenhang mit den Bauzinsen?
Stefan Vocht: Da die Banken bei der Konditionsgestaltung auch die Inflation berücksichtigen, würde es durch fortschreitende Inflation zu höheren Bauzinsen kommen. Gleichzeitig ist jedoch auch zu berücksichtigen, dass Inflation die reale Darlehensschuld des Immobilieneigentümers reduziert. Durch inflationsbedingte Gehaltsanpassungen steigen die Einkommen, während die Nominalschuld aber unverändert bleibt. Die Inflation hilft also auch.
Von welchen weiteren Faktoren ist der Bauzins-Anstieg noch abhängig? Wohin geht der Trend?
Stefan Vocht: Die Bauzinsen werden u.a. vom Leitzins beeinflusst. Da hier in den nächsten Monaten nach Expertenmeinung mit Zuschlägen gerechnet wird, würde sich auch ein Anstieg bei den Bauzinsen ergeben.
Immobilienpreise steigen insbesondere in den Großstädten und gleichzeitig steigen die Bauzinsen. Werden sich in Zukunft immer weniger Menschen ein Eigenheim leisten können?
Stefan Vocht: In den Großstädten wie Hamburg, Frankfurt, Köln und München bemerken wir schon heute, dass ein Einfamilienhaus für die meisten Menschen mit Durchschnittseinkommen nicht finanzierbar ist. Nichtsdestotrotz sind einige deutsche Metropolen wie Berlin im internationalen Vergleich günstig. In mittleren Städten, sog. B-Städten sind Immobilien zumeist noch erschwinglich und in ländlichen Bereichen günstig zu haben. Sollten die immobilienpreise bei einem weiteren Zinsanstieg nicht spürbar zurückgehen, werden Käufer mit Durchschnittseinkommen somit wahrscheinlich nur noch in den günstigeren Regionen fündig werden können. Durch den Trend zum mobilen Arbeiten sind viele Menschen heute aber deutlich flexibler bei der Wahl ihres Wohnorts als noch vor 18 Monaten. Diese Entwicklung könnte langfristig zu einer Wiederbelebung ländlicher Gebiete führen, wodurch deren Attraktivität nachhaltig verbessert werden könnte.
