Das Eigenheim ist der Traum vieler Deutschen. Doch der Traum scheitert häufig an fehlendem Kapital. Wieviel Eigenkapital sollte beim Immobilienkauf mitgebracht werden?
Frank Altenpohl: In der Regel sind 20% Eigenkapital nötig. Die meisten Banken verlangen darüber hinaus, dass die Erwerbsnebenkosten vom Kreditnehmer aus eigenen Mitteln getragen werden. Das Eigenkapital beteiligt die Kreditnehmer am Kreditrisiko und soll sicherstellen, dass die Bank im Falle einer Zwangsmaßnahme, also falls der Kredit notleidend werden sollte, aus dem Erlös des finanzierten Objektes die (Rest-) Schulden gedeckt werden können. Um vielen Bürgern Eigenheime zu verschaffen, kann der Staat z. B. Eigenkapitalersatzdarlehen gewähren oder das Eigenkapital im Zuge einer Förderung zur Verfügung stellen.
Wie stark wirkt sich die Höhe des Eigenkapitals auf den Zinssatz der Immobilienfinanzierung aus?
Frank Altenpohl: Wir vermitteln keine Finanzierungen, im Prinzip also: Keine Ahnung. In Zeiten negativer Zinsen würde ich aber annehmen, dass die Banken gerne Kredite ausreichen und daher der Zins eigentlich mit Zunahme der Kredithöhe sinken müsste. Logisch wäre das zumindest. Es gibt aber andere Einflüsse auf die Zinshöhe, wie z. B. die Bonität des Kreditnehmers und die zinssichere Laufzeit.
Die Kaufpreise für Immobilien steigen seit Jahren rapide – vor allem in beliebten Metropolregionen. Sehen Sie bereits eine Blasenbildung in Städten wie Berlin, Hamburg oder München?
Frank Altenpohl: Nein, keine Blasenbildung. Nur eben steigende Preise bis auf das Niveau anderer Weltmetropolen. Insbesondere hier in Berlin sehe ich keine Blasenentwicklung. Wenn man im internationalen Vergleich feststellen muss, dass der Berliner 41 qm Wohnfläche pro Pers. „verbraucht“, ist eher das ein Problem. Das ist einzigartig unter den Metropolen der Welt. Zwangsläufig werden die Wohnflächen sinken müssen, wenn alle „Milieus“ in der Berliner City wohnen sollen.
Eine Blase entwickelt sich dann, wenn Banken überfinanzieren, also den Kreditnehmern mehr Geld ausleihen, als deren Bonität rechtfertigen kann. Auch die damals sog. spanische Immobilienblase aus Mitte der 2000er wäre nie schädlich gewesen, wenn die EU die spanischen Banken nicht angehalten hätte, die Besicherungs-Immobilien auf Werthaltigkeit zu überprüfen und die Kreditnehmer zur Nachbesicherung zu verpflichten. Das war also eine politisch erzeugte, nur scheinbare, Blase.
Wie bewerten Sie die aktuell hitzig geführte Diskussion um das Verbot von Einfamilienhäusern?
Frank Altenpohl: Diese Diskussion empfinde ich nicht als hitzig. Ausgelöst von einem Hamburger Bezirk, in dem allen Anschein nach Geschosswohnungsbau sinnvoller ist, als Einfamilienhausbau, gab es ein paar Zeitungsartikel, die unterstellten, dass neue gesamtpolitische Paradigmen geschaffen werden. Das sehe ich nicht so.
Ich sehe allerdings, dass sich Grüne und Linke immer stärker Themen annehmen, bei denen sie einen großen Teil der Wähler politisch unfair ansprechen. So sind dies in Berlin z. B. die Wohnungsmieter, denen es naturgemäß völlig egal ist, wie unsere Stadt in 25 Jahren aussieht, wenn sie wahlweise dafür jetzt sofort billige Mieten bekommen. Auch, dass mit dem Mietendeckel die Fluktuation gestoppt wird und noch weniger Wohnungen an den Markt kommen und das billige Mieten noch mehr Zuzügler anziehen, stört sie nicht. Wenn Berlin aussieht, wie Ostberlin 1990, sind die Berliner Politiker längst gut versorgt im Ruhestand.
Und genau so sind auch Einfamilienhäuser, weil 90% der Bürger diese nicht haben, populistisch interessant. Verbieten wird man diese nicht können, ohne die Verfassung grundlegend zu ändern. Verboten waren diese auch in der DDR nicht, das hat also auch der damals „real existierende Sozialismus“ nicht geschafft.
Sind Renditeimmobilien Ihrer Ansicht nach für die Altersvorsorge gut geeignet?
Frank Altenpohl: Das kommt darauf an, welchen Einflüssen diese unterliegen. Bei Altersvorsorge denke ich an kleine Einzelobjekte, eher Eigentumswohnungen für den Durchschnittsbürger, vielleicht an ein Reihenhaus. Und wie die Berliner Politik gerade beweist, kann man sich auf eine marktkonforme Rendite nicht verlassen. Rendite-Immobilien werden ja regelmäßig auch fremdfinanziert. Der Ertrag ist das Maß aller Dinge, sinkender Ertrag (Mietpreisdeckel), ruft die Banken auf den Plan. Die Einwertung der Immobilien ist die Grundlage der Kreditvergabe, bei Renditeobjekten hängt der Objektwert stark von der ortsüblich und nachhaltig erzielbaren Miete ab. Hier wäre also die Rente oder/und die Bedienbarkeit des Kredites in Gefahr. Wer eine bezahlte Rendite-Immobilie hat, muss sich bei sinkender Rendite einschränken.
Rendite-Immobilien sind aber auch Objekte, die sich viele Anleger teilen, z. B. Fond-Immobilien. Diese wären schon zur Altersvorsorge geeignet, hätten nicht die Font-Manager das Ruder in der Hand. Zu viele Fonts haben sich schon als Geldvernichtungsanlagen erwiesen. Also auch nicht sicher für das Alter. Auch Font-Immobilien unterliegen dem Mietrecht und derzeit auch dem Mietendeckel. Und wenn demnächst noch Gesellschaftsanteile von Fond-Gesellschaften mit Immobilienbesitz der Grunderwerbsteuer unterworfen werden, wird diese Anlageform uninteressant (Steuern auf share-deals).
Mein Fazit: Die derzeit noch beste Form der Altersvorsorge ist aus meiner Sicht nicht die Rendite-Immobilie, sondern die selbstgenutzte. In einer Eigentümergemeinschaft (Eigentumswohnung) bestimmen allerdings Mehrheiten, ob und wie viel Geld in die Instandhaltung/-setzung der Immobilie gesteckt wird. Ist man selbst ein finanziell schwaches Mitglied der Gemeinschaft, kann das ein finanzielles Desaster geben. Hat man hingegen ein eigenes Haus auf einem real geteilten Grundstück, kann man selbst bestimmen, ob man die altersbedingte (technische) Wertminderung des Gebäudes im Alter abwohnen will oder ob man durch Zuführung von Mitteln den Wert der Immobilie (abgesehen von Marktentwicklungen) erhalten will. Hat man kein Geld im Alter, dann hat man aber trotzdem ein Dach über dem Kopf. Und immer die Möglichkeit, noch jemanden gegen Miete mitwohnen zu lassen.
